房地产泡沫成最大“灰犀牛”，刚需型房贷家庭的债务风险突出

石恩泽

2020-12-02 12:47:39

来源: 时代财经

根据中国央行统计司今年4月发布的调查报告，中国城镇居民家庭资产配置高度集中于房产，占比近七成。

微信截图_20201202110033.png 图片来源：Pexels

房地产不仅影响民生大计，也与金融领域深度关联。

近日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》辅导读本中，刊登了题为《完善现代金融监管体系》的署名文章。

郭树清强调，坚决抑制房地产泡沫，并在文中指出，上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

值得注意的是，这并不是郭树清第一次提及这个问题。时代财经梳理注意到，今年8月16日，郭树清在《求是》杂志上发表的题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》文章中，也提到了“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”这一观点。

在不到4个月的时间，郭树清两次提及这一观点，足以证明监管层对于房地产市场潜在风险的高度关注。

房地产与金融业是如何相互影响形成“灰犀牛”效应的呢？

中国城市经济专家委员会副主任宋丁在12月1日接受时代财经采访时指出，房地产行业实际上是一个类金融产业，其同时跨越了实体和金融的产业链。“从居住上来讲，房地产属于实体经济，是一个提供居住用途的商品；但在所有商品系列中间，房地产又是占用资金规模最大的一种商品，因此也是国际社会广泛认可的投资品。”

当房地产具备投资属性之后，同时也催生出了投机属性。根据恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平2019年的测算，2000-2018年中国住房市值从23万亿元增加到321万亿元，年均增长15.7%。

同时，与国际相比，中国住房市值也是一骑绝尘。2018年中国住房市值为47万亿美元，明显大于美国的26万亿美元、日本的10万亿美元，以及英法德三国合计的28万亿美元。

因此也造成了房地产在中国资本市场里牵一发而动全身的局面。“中国老百姓日常都依托房子去保值、增值，所以一旦房地产存在下跌的可能性，风险就会随之而来，十几年的心血全部付之东流，最后留下一地鸡毛。”宋丁说。

不仅如此，根据中国央行统计司今年4月发布的调查报告，中国城镇居民家庭资产配置高度集中于房产，占比近七成。其中，刚需型房贷家庭的债务风险突出，以及部分低资产家庭资不抵债，违约风险高。

对于中国房地产的风险隐患，中国社科院世界经济与政治研究所副研究员杨子荣在12月1日接受时代财经表示，中国的房价收入比已很高，如果外部冲击导致部分家庭收入锐减甚至失业，“很可能引发‘断供潮’和系统性金融风险。”

除了可能以家庭为单位产生金融风险外，杨子荣还指出，银行贷款是中国房地产融资的主要来源之一，如果房地产市场崩溃或现金流回收困难，将会对银行系统产生巨大压力，“甚至引发银行业危机。”

从金融层面看，华泰期货宏观组研究员徐闻宇在接受时代财经采访时表示，房地产是信用的发生器，连接着国内融资体系。同时，在实体层面上，房地产还连着最广的产业上下游。

据贝壳研究院统计，2020年前10个月，中国房地产企业境内外债券融资累计达10283亿元。而在11月份，房地产行业已经迎来今年到期偿债高峰期，偿债规模达1071亿元。

贝壳研究院认为，今年以来境外债市受不确定因素干扰表现低迷，预计境外债市短期波动性较大；而境内债券市场三季度房地产金融监管升级效果也逐渐显现，房企境内融资环境将持续收紧。

徐闻宇分析指出，随着房地产融资限制加强，带来的是整个经济需求的放缓，短期内增加经济周期下行风险，这将通过债务杠杆传导至其他行业和机构，尤其会增加房地产链条上债券违约风险。

但他同时表示，长远来看，房地产资产配置价值的逐渐降低，对于银行保险等长久期机构而言，相对会增加长久期债和股票的配置。

在他看来，这将是一个“一体两面”的结果。“长期资产结构的转变是以短期风险释放为代价的，违约也是去杠杆的形式之一。”徐闻宇说。

值得一提的是，近期房市的火热，也与“房住不炒”相关政策的出台导致房企加速现金流回笼有关。中国证券报援引分析人士称，10月房企强劲的销售业绩可缓解一部分流动性压力，但高负债房企将面临较大考验，对销售回款的依赖程度将进一步加深。

对此，徐闻宇认为，目前来看，中国并不会引发如同美国次贷危机那样的风险，但是现金流能力弱的房企可能会发生风险。“我认为最终银行有能力兜底，消化掉坏账的一部分，而房地产行业也逐渐完成更深层次的整合。”