当代置业发展掉头 拿地重心重回二线城市

刘帅
2020-09-22 09:12:41

时代周报记者  刘帅

外有新冠肺炎疫情影响,内有房地产行业密集调控,随着市场红利逐步收缩,北京房地产公司当代置业(01107.HK),正加紧拓宽市场空间。

“从2017年开始,当代置业在北京的运营就是消化存量。近年来,当代置业在北京推出的新盘不多,仅有通州万国城ΜΟΜΛ和当代西山上品湾ΜΟΜΛ项目。”9月18日,时代周报记者走访当代置业北京通州万国城项目时,项目周边房产中介向记者介绍。

该中介表示,当代置业通州万国城项目于2016年下半年就开始排卡,目前项目已在建筑尾声阶段,预计明年交房,相较于其他楼盘属时间线较长的产品。

9月19日,当代置业北京项目的销售人员告诉时代周报记者,通州万国城ΜΟΜΛ首次开盘时间是2018年11月,截至目前仍有存量房。

时代周报记者注意到,不仅是北京,当代置业在上海的布局同样寥若晨星。据当代置业发布的2020年中期业绩报告显示,其北京地区未售总建筑面积55.81万平方米,占累计未售总面积的4.5%。上海地区未售总建筑面积仅有1.77万平方米,其中北京、上海累计未售总面积为57.58万平方米,仅占累计未售总面积的4.6%。

一线城市早已不再是当代置业的主战场。

密集布局二线城市

眼下,当代置业将目光聚焦在二线城市。

9月18日,同策研究院资深分析师肖云祥告诉时代周报记者,2013年上市之后,当代置业投资重点主要在一二线城市。2017年,在三四线城市加大棚改力度的背景下,市场异常火热,当代置业开始大力布局三四线城市。2017年,其在三四线城市公开市场拿地达到10宗;2018年新增25宗;2019年新增16宗;随着棚改力度降低,以及城市轮动周期回归,市场热度从三四线城市回归一二线城市,进入2020年后,当代置业投资重心转向二线城市。

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从当代置业投资发展轨迹来看,其投资重点围绕房地产市场热点发生变化。

9月11日,当代置业发布2020年中期业绩报告,截至2020年6月30日,当代置业土地储备合计为1239.45万平方米,仅2020年上半年,当代置业便在重庆、河南、湖北、湖南、江西、陕西购入共8个新项目,总建筑面积约120.55万平方米。

下半年开始,当代置业更是频频落子二线城市。

8月20日,当代置业竞得1宗贵阳市土地;从8月初至今,当代置业连续3次在太原市拿地。

9月15日晚间,当代置业发布公告,旗下全资子公司当代节能与深圳人间花海生态科技签订收购协议,收购重庆康佳置业49%股权,代价为3.52亿元。公告称,项目公司目前持有位于中国重庆市璧山区地块土地使用权,有关地块全部均作住宅用途,总占地面积约为133,334.8平方米。

9月19日,一位接近此次收购的人士告诉时代周报记者,当代置业此次收购意图明显在于重庆璧山的土地,通过收购获得土地使用权,这样更有利于当代置业借势打入重庆房地产市场。

9月18日,当代置业相关人士告诉时代周报记者,二线城市在承接一线城市外溢购买力的同时,优惠的土地价格、相对宽松的政策环境都是当代置业看重的。

“相较于头部房企具有的硬实力,当代置业需要通过取巧的方式来获得市场份额,而不是正面硬刚”。该人士说道。

7月,在接受媒体采访时,当代置业董事长张鹏曾坦言,在拿地策略方面,当代置业将继续围绕五大城市群,以及西安、太原、重庆、合肥、武汉、长沙、青岛、成都等具有投资潜力的二线城市进行布局。

其实,看好二线城市的不只当代置业,据中国指数研究院最新发布的《2020年1—8月全国房地产企业拿地排行榜》显示,2020年1—8月,50家代表房企拿地TOP10城市中,中西部省会城市占7席,其中武汉、兰州和西安分列前三位,重庆、长沙及成都也较受欢迎。

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肖云祥认为,当代置业近年发力二线城市,对其而言是回归,同时也是顺应市场变化。

但也有业内人士认为,这也是当代置业的“自救”。当代置业在跟风市场行情后,往往展开密集布局,形成“广撒网”的模式。其曾经大刀阔斧开展三四线城市布局,仅三年后便急于掉头转向二线城市,无疑拉长了战线,给自己造成不小的资金压力。当代置业之所以如此迫切的开拓二线城市与拉回布局,解决自身面临的多重压力相关。

对于这一说法,截至发稿,当代置业并未向时代周报记者给出有效回复,但从其发布的财报可见,当代置业面临的压力不小。

融资成本偏高

张鹏曾在2019年初的业绩会上表示,要在2020年实现500亿元的销售目标。当时的张鹏信心满满,但面对持续不及预期的销售业绩,当代置业也不得不宣布将2020年销售目标下调为420亿元,降幅达16%。

即使如此,从当代置业目前的销售业绩来看,前8个月合约销售额约223.61亿元,销售目标完成率刚过半。

9月16日,当代置业(中国)有限公司发布贷款融资最后到期还款日延长公告。

时代周报记者了解到,此次贷款融资的本金为2550万美元,即贷款融资于修订函日期尚未偿还的本金余额。此次延期虽然给了当代置业喘息的时间,但也从侧面反映了公司当前或面临一定资金压力。

截止6月底,当代置业的债务总额达到215.54亿元,其中,银行及其他借款137.12亿元,优先票据67.76亿元,公司债券10.65亿元。债务较上年底的184.96亿元增长了16.5%。当代置业账面银行结余及现金(包括受限制现金)约为116.98亿元,扣除受限制资金后剩余金额为78.41亿元,而数据可见,当代置业短期债务也有78亿元。

由此可见,当代置业的账面资金并不算充裕。

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根据2020年中期业绩报告显示,截止6月30日,当代置业的加权平均借贷率为9.97%,同时,当代置业的资产净负债率由2019年的82.7%上升至107.3%。

“融资成本上升肯定会对当代置业的经营有影响,显性的就是利润率下降,隐性的就是现金流压力增大这一本质问题的体现。”对此,有业内人士这样评价。

对于现金流紧张和融资成本偏高的当代置业来说,去库存、降杠杆、增效率或是更好的选择。但是,在很多房企走出疫情影响,业绩已经开始回暖的5月与6月,当代置业的合同销售额却显示分别同比下降20.56%和21.21%。

截至2020年6月30日,当代置业的土地储备总量达到1239.45万平方米,丰富的土地储备本应带来巨大销售业绩,但从数据上看,当代置业似乎并没有及时转化这一优势。2020年上半年,当代置业实现合约销售额142.1亿元,同比下滑14.8%。其中,物业销售面积136.06万平方米,同比下滑13.3%。

有业内人士分析,对当代置业来说,捂盘囤地在当前大环境中并不是一个很好的选择,抑或是当代置业的土储项目本身存在去化难度大而一直压在账上导致巨额资金沉没。

与此同时,从历史数据来看,当代置业的ROE从2012年的37.01%下滑至2019年的12.35%,净利润率从2012年的24.26%下滑至2019年的7.24%。

对当代置业而言,随着房地产市场分化加剧,大型企业与国企央企的优势正愈发凸显,在此背景下,极速扩张虽然可以快速抢占一定市场份额,但却不是稳定基本面的方法。

克而瑞研究中心分析称,在新冠肺炎疫情得到控制后,重点城市加快核心地块的出让,对于有资金实力的企业而言是调整土储结构、获取核心资产的好机会。而对于目前以“活下去”为第一要务的中小房企而言,还是应该理性对待回温的土地市场,以“促销售、紧投资”为工作重心。

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