上半年净利润增长六成，新城悦高增长背后的护航计划

童洁

2020-09-03 18:34:31

来源: 时代财经

新城悦是内地较早完成上市的物管企业，上市的这几年，新城悦一直保持着快速增长的态势。

新城悦.jpg 图片来源：新城悦

发展空间广阔、估值高企，眼下的物管行业已然走到了最好的时代。在这个时代，有的物管企业以平均每个月完成一笔收购的速度一路狂奔，还有些物管企业却始终保持着谨慎的态度，稳健前行。

新城悦是内地较早完成上市的物管企业，上市的这几年，新城悦一直保持着快速增长的态势，表现十分抢眼。就今年上半年的表现来看，新城悦在管面积增长了18.4%，达7122万平方米；收入与去年同期相比增加约42.7%，至约12.2亿元；归母净利润同比实现61.1%的增长，至约1.9亿元。

在管面积、收入、利润各方面的增长，让新城悦深受资本市场的青睐。去年全年，新城悦的股价涨幅高达222.05%，而今年年初至今年9月1日，新城悦的股价涨幅亦有97.22%，市值几近翻倍，在所有内地物业股中，其股价涨幅排在前十。

然而，高速的增长并不意味着新城悦正在“蒙眼狂奔”。实际上，其在去年就有了清晰的思路：到2020年底要实现1亿平方米的在管面积；到2022年底，在管面积超过2亿平方米、收入超过60亿元、净利润超过10亿元、行业排名稳定在前十位。

技术护航和利润护航

上半年新城悦收入的提升，与业务结构的不断优化不无关系。

半年报披露，今年上半年，新城悦的营收主要来源于物业管理服务、开发商增值服务、社区增值服务及智慧园区服务四大板块。物业管理服务占比最高，收入约5.30亿元，约占营收近一半，是新城悦的主要收入来源。

而智慧园区和社区增值服务是增长最快的两个板块。其中，智慧园区的收入约2.08亿元，较2019年同期约0.89亿元，增幅达到133.0%，占总营收的17.06%；社区增值服务收入则达到约1.85亿元，较2019年同期约0.95亿元亦有94.7%的增长，占营收的15.15%。

智慧园区与社区增值在新城悦的业务体系中有着不同的分工。具体而言，智慧园区是其技术护航，社区增值则承担着为利润护航的重要任务。

尤建峰表示，城市的智慧化是大势所趋，每一座城市，甚至未来每一个小区都在进行智慧化的升级改造。“智能科技类的设备大约5-10年就需要更换一次，那么，如果以单个城市来计算，可能一个城市就有上千亿元体量的市场规模，这个市场是非常巨大的。”

因此，新城悦在很久之前就开始布局智慧园区业务。起初，新城悦通过与母公司新城控股合作，介入了智慧化体系建设工程之中。而后，新城悦在这一领域积累了一些经验，便逐步开始培养设计研发、产品研发的能力。

“现在新城悦已经有一些自主研发的产品出来，例如我们拥有一个停车场管理系统的自主知识产权，还有一些类似智能摄像头、智能猫眼、智能门锁这样的产品。这就意味着，未来新城悦有能力面向非新城控股的项目，有能力介入为一个新项目做整体方案，从前端设计、搭配产品，再到后期施工，都能做到覆盖。”

尤建峰认为，介入到前端设计之后，智慧园区业务的盈利能力就会越来越强，未来毛利率会由之前的15-16%，逐步提升至30%左右。半年报中提到，新城悦已经加大了向第三方输出智慧园区服务的力度，今年上半年，第三方签约金额占比17.8%，其中包括上海高端商场及肿瘤医疗中心等重点项目。

有了智慧园区服务作为技术护航，加强盈利能力也十分重要。尤建峰指出，社区增值服务是增强公司的盈利能力的一个非常重要的板块，“社区增值服务实际是一个业务组合，面向小区内固定的场景，也面向人。我们要做的就是围绕着固定场景和人，开发其中的潜在需求。”

资料显示，新城悦的社区增值服务主要包含四大业务，分别为覆盖装修板块的“新橙居”；负责车位代销、物业销售的资产管理板块“橙享家”；公共资源管理“新悦荟”；以及线上销售板块“新橙社”。

半年报中一组数据显示，这四项业务均已进入发展快车道，尤其是新橙居和新橙社两个板块，收入都实现了翻倍甚至几何式增长。2020年上半，新橙居的收入约0.78亿元，占社区增值服务收入的42.2%，新增项目55个，收入同比增加高达132.5%；新橙社方面，收入约0.22亿元，占社区增值服务收入的11.8%，上半年收入远超2019年全年，是去年的5.6倍。

尤建峰还告诉时代财经，社区增值服务方面，新城悦还在培育围绕设施设备的业务，也就是围绕着社区固定设施的上下游产业。例如新城悦已成立了达顺电梯公司，未来还计划加大该领域的发展力度。

“我们发现像电梯、空调设备这样的领域，它和物业的关联度非常高，而且这些领域具备一定的专业性，新城悦逐步建立这些产业链条之后，同样可以创造不错的利润。其实产业链上的扩张也是物业面积扩张之外的另一种可能性。”尤建峰说。

据悉，新城悦的利润逐步释放中。上半年，其毛利为3.64亿元，同比增长45.7%；毛利率上升0.6个百分点至29.8。其中，开发商增值服务、智慧园区服务的毛利率分别由去年同期的24.9%及13.5%上升至28.3%和14.9%。

做有意义的收购

尽管新城悦早已开始为未来利润的增长而做出布局，但无可否认的是，当前的物管行业，仍处于一个“要规模”的阶段。

中物研协研究数据显示，2020年上半年，在资本热度不断攀升的当下，对规模的追求正促使物管行业进入快速扩张期，特别是对于已经上市的物企，在房企母公司的项目资源不能满足企业的发展需求时，借力资本对外进行收并购，便成为企业发展的最佳选择。

数据进一步披露，进入2020年后，物企收并购交易数量呈现上升趋势，由 2019 年下半年的平均每月约 2 笔，上升至 2020 年平均每月约 4 笔。

收购同样被新城悦视为拓展规模的一种手段，但不同之处在于，相比收购的体量，新城悦更希望做到有意义的收购。

不仅如此，在收购方面，新城悦还有着与同行不一样的思路。“新城悦对收购有两大要求，一是要补充新城悦的业态，因为新城悦是以住宅为主，希望通过收购补充一些其他的业态，例如商业；其次，如果是收购住宅服务的企业，我们的出发点就是为了加大一些目标区域的密度，项目密度越大，未来管理效率会越高。”

今年5月，新城悦宣布收购诚悦时代物管，这家位于成都头部的本土物管企业，符合了尤建峰所说的“两个要求”。

据资料显示，成都诚悦时代物业服务有限公司主要从事提供以住宅、商业、写字楼、产业园区为主的综合性物业服务。更令新城悦感到惊喜的是，诚悦时代目前有17个餐饮服务项目，涵盖写字楼食堂、企业宴会接待服务，去年餐饮收入达5230万元，今年上半年收入将近900万元，餐饮服务5月开始并表到新城悦，在社区增值服务中，餐饮服务仅两个月的收入贡献率达到4.8%。

“诚悦时代以服务商业写字楼为主，在成都市场的确是做得非常好，口碑也非常好。我们当时做初步尽调之后，就决定是要买把它买下来，所以我们用非常高的效率去进行这笔交易。收购完成之后，我们发现诚悦时代还有餐饮业务，也做得非常有特色，所以现在新城悦准备把餐饮的业务复制华东地区。”

接下来，新城悦会在坚守“两个要求”的原则下，继续关注收购机会。尤建峰说，新城悦更倾向于收购以服务新楼盘为主的企业，因为接手二手楼盘，物业与住户之间需要磨合，加上二手楼盘普遍有一些历史遗留问题，所以新城悦不会为了做大规模去接手大量的二手楼盘。

按照新城悦的规划，到2022年，会再通过收购增加2500万平米左右的在管面积，收购比例约占整个新城悦在管面积的10%。