富力地产“踩红线”，26亿融资终止，惠誉、标普连降评级展望

刘新歌

2020-09-02 21:17:37

来源: 时代财经

对富力而言，大规模的短期债务到期比业绩的缓慢恢复更为棘手。

VCG111191580552 (1).jpg 图片来源：视觉中国

2020年过去了三分之二，富力地产还在努力修复疫情对业绩造成的冲击。

9月1日，富力地产发布8月份营运数据。8月单月，其权益合约销售额108.6亿，同比增长3.13%，但前八月累计销售同比增速仍未回正，较去年同期减少10.62%，录得总权益合约销售额 726.2亿，仅完成年度销售目标1520亿的47.78%。

富力的销售表现也弱于同行。中国指数研究院相关报告显示，今年前八月，千亿以上规模的房企销售额增长率均值为3.7%，500-1000亿阵营的房企增长率均值为5.5%，200-500亿规模的房企增长率均值为6.4%。同时，在中指院的房企销售排行榜上，富力地产由去年末的第21名下滑至25名。

不过，对富力而言，大规模的短期债务到期比业绩的缓慢恢复更为棘手。8月31日，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期主体信用评级从“B+”下调至“B”。标普认为，截至2021年6月的前12个月内，富力地产有748亿的大规模债务到期。而截至2020年6月底，其非限制性现金余额仅179亿，流动性吃紧局面或将延续甚至可能恶化。

债务压顶，销售乏力

8月31日，富力地产发布了长达220页的《公司债券半年度报告（2020 年）》（以下简称“《报告》”），披露13笔公司债券的相关情况。《报告》显示，2016年1月至2019年5月期间，富力地产发行了13笔公司债券，总额328.99亿，这些债券将于2021年1月至2024年5月先后到期。

13笔公司债券的平均票面利率为6.63%。其中，利率最低的一笔于2016年4月7日发行，总额9.5亿，票面利率3.95%。利率最高的一笔于2018年9月17日发行，总额5.5亿，票面利率7.7%。今年上半年，富力地产先后支付了其中9笔债券在过去一年的利息。

富力地产称，为充分、有效地维护债券持有人的利益，公司已为相关债券的按时、足额偿付制定了一定的工作计划，包括确定专门部门与人员、制定并严格执行资金管理计划、做好组织协调、严格履行信息披露义务等，形成了一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。

不过，从负债情况看，富力地产仍然堪忧。截至今年上半年，富力地产负债3502.55亿。其中，短期借款78.01亿，长期借款826.87亿；合同负债444.32亿，其他应付款375.5亿；一年内到期的非流动负债694.96亿，其他流动负债219.95亿。此外，富力地产尚有472.75亿境外负债，其中境外债券357.03亿，境外其他贷款115.72亿。

今年下半年，富力地产计划推出16个新项目及2300亿的可售资源，并将根据项目采取包括弹性定价等措施在内的更灵活的销售策略，以达成协议销售目标。降杠杆改善公司财务状况也将是其未来重点策略。今年上半年，富力地产将净负债率由199%降至177%，但这在行业内仍属高位。

踩红线，破局难

对于高企的负债，富力称目前正执行及考虑通过一些举措，加强现金流管理及提高偿债能力，进一步降低负债水平。

不过，评级机构似乎对其信心不足。8月31日，惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”，认为评级主要受到其疲弱的流动性和再融资风险的制约。同日，标普将富力的长期主体信用评级从“B+”下调至“B”。标普称，由于需要动用投资资金来偿还债务，其较弱的再融资能力将制约其财务灵活度。而早在今年5月，穆迪、瑞信就已因富力地产的毛利率和销售表现而调低对其的评级。

房地产金融监管整体趋严的形势或使债务承压的富力地产雪上加霜。8月，银保监会主席郭树清指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。随后，住建部、人民银行等在北京召开重点房地产企业座谈会。据《经济参考报》报道，此前业内传闻的“三条红线”是此次会议明确的融资管理规则。

“三条红线”的具体内容为：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

而根据三条红线的触线情况，企业还将被分为红、橙、黄、绿四档。“三线”均超出阈值的企业为红色档，其有息负债规模将以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”均超出阈值的为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为黄色档，有息负债规模年增速不得超过10%；若“三线”均未超出阈值则为绿色档，有息负债规模年增速不得超过15%。

富力地产“妥妥”踩稳了三条红线。根据其2020年中期业绩数据，剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比仅0.44。若做到完全不踩线，富力地产需缩减债务规模超1000亿。

根据要求，企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整等。对此，富力地产投资者关系处回应称，目前还未收到有关“三条红线”的具体文件，将会根据市场情况和监管要求处理债务，目前没有可对外披露的具体应对方案。

不过，在2020年中期业绩会上，富力地产联席主席李思廉表示，到今年年底，富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右。据其介绍，未来9个月，富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务。这些债务超过一半会有重组的安排，其他的靠资金和销售来抵消。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对时代财经称，“三条红线”相关内容将于2021年1月1日以行业指导意见的形式落地，或由住建部和央行联合发文，也或以中国房地产协会的名义发文。

他认为，“三条红线”会对以高负债、高杠杆、高周转，依靠规模夺取行业话语权和提升资源获取能力的房地产行业带来深远影响，会让行业整体杠杆率有所下降，降低行业运营风险，进而降低与房地产高度相关的其他国民经济领域及地方财政、金融体系的系统性风险。

“对企业而言，一方面会迫使企业财务指标逐渐回归稳健运行区间，促使行业内的并购与联合，推动行业集中度的上升，同时也有可能引发国有资本对行业渗透率的上升；另一方面也会迫使企业加大开辟直接融资、股权融资、表外融资、明股实债和永续债的融资力度，加大引进战略投资和联合开发的力度，以及加快推盘加快回款来解决流动性压力，而部分企业可能会在流动性压力之下退出市场。”

“靴子”落地及影响尚待时日，但富力地产一笔融资已受挫。9月1日，上海证券交易所披露，中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目状态变更为“终止”，该计划去年6月27日获受理，拟发行金额26亿。