净负债率连降四年，美的置业未雨绸缪

刘新歌

2020-08-21 21:53:47

来源: 时代财经

美的置业近几年来一直重视资产负债结构的优化、着力于提升运营效率。

微信图片_20200821214711.jpg 美的置业中期业绩会

融资收紧的风声再度传来。市场消息称，为控制房地产企业有息债务规模、降低负债率，监管部门将出台新规，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理并设置“三道红线”，以有息负债规模为融资管理操作目标，规范房地产企业加杠杆的行为。

在行业为此风声鹤唳时，美的置业已有成效地在降低净负债率。其2020年中期业绩数据显示，净负债率连续四年实现下降。截至今年上半年，净负债率再降2.2个百分点至86.8%。

与此同时，融资成本也进一步降低。上半年，美的置业新增借款平均加权融资成本为5.18%；截至6月底，其加权平均融资成本降低至5.52%；一年内到期债务占债务总额比重仅为21%，现金短债比达到2.26，处于健康区间。

在8月21日举行的业绩会上，美的置业首席财务官林戈表示，未来融资会更分化，资产负债结构优质、经营效益优质的公司会更受资本市场的青睐，它们的融资成本也会越来越低。因此，美的置业近几年来一直重视资产负债结构的优化、着力于提升运营效率。

“平衡是非常重要的课题，要平衡好规模、利润以及负债的三角关系。我们主张靠内生增长力推动发展，而不是靠杠杆简单地助推规模的增长，这是意识的问题。” 林戈表示。

内生增长力通过差异化产品和深入布局打造。今年上半年，美的置业首个AI智慧社区落地，且2020年起所有新拿地项目都将具备AI社区功能。美的置业执行董事兼总裁助理林冬娜指出，AI社区能体现一定的产品溢价，将加快整体的去化速度。

对区域核心城市和优质城市的长期、深入布局让美的置业在当地市场具备了竞争优势。据总裁郝恒乐介绍，美的置业在江苏常州已位居当地市场前三，在徐州、河北邯郸等地，则始终保持较高的占有率和排名。

今年上半年，美的置业实现合约销售额482亿元，较2019年同期增长2.1%；营业收入为209.37亿元，同比上升47.5%；归母净利润为20.24亿元，同比增加14.4%。而在482亿元合约销售额中，长三角及珠三角占比超过60%，其中长三角占46%，珠三角占15%。从城市等级看，二线以上城市的合约销售比达到70%。

在“房住不炒”的总基调下，郝恒乐认为房地产行业将保持平稳态势，而不是大起大落或忽涨忽跌。但不同城市间的差异较大，有些城市房价将继续上涨，而有些城市则将面临较大的去化压力。

因此，美的置业或将不再追求进入的城市数量，而更重视投资的精准性。做实已经进入的有潜力的城市，并以去化和盈利为最主要的导向，优化城市结构和布局，提升单城市的产能和效能。

今年上半年，美的置业新增24宗土地，新增土地399万平方米。其中，长三角占比高达48%，珠三角占7%，长江中游三个省会城市占15%。而位于二线及以上城市的土地占85%。

未来，在城市选择上，美的置业将主要以二线、强三线城市为主。“一线城市要看机会，强三线城市以下的城市基本就不去了。” 郝恒乐称。

他同时表示，美的置业已经进入到60个城市里，城市布局已经基本完成，接下来是如何在这些城市深耕的问题。“我们仍以经济发达区域及量级较高的城市为未来的增长潜力，基本上围绕长三角、大湾区和重点的省会城市、区域中心城市布局，对现有的城市采取稳扎稳打的策略，对新进城市则较为谨慎和严控。”

除了公开市场外，旧改也成为美的置业扩充土储的重要渠道。林戈介绍，到目前为止，美的置业已签约10个旧改项目，总体规划建筑面积402万平方米，预计可售货值近550亿。其中，已经转化的项目有4个，转化面积为113万平方米，可售货值约193亿。预计今年将再转化两个项目，面积约72万平方米，预计货值109亿。