“跑马圈地”物管行业，阿里、腾讯必有一战

黄银桥

2020-08-15 09:57:32

来源: 时代财经

彩生活前行政总裁唐学斌认为，未来社区是重要的流量和场景资源，这些都是互联网大鳄极其看重的资源。

图片来源：视觉中国

互联网巨头正在物业管理领域跑马圈地。8月13日，恒大物业宣布引入14名战略投资者，融资金额高达235亿港元。在豪华的战投队伍中，腾讯的身影再一次出现。

腾讯投资恒大物业的金额为12亿港元，这是腾讯对物业公司的第二笔股权投资，此前5月14日，腾讯1.14亿美元入股世茂服务。腾讯之外，另一互联网大佬马云也出现在了恒大物业的战投名单中，马云旗下的云峰基金投资了15亿港元。

尽管这次只是马云私人的投资，但时代财经发现，马云创办的阿里系早在物业行业早已有诸多布局。而腾讯在进行股权投资之前，旗下的腾讯海纳也与47家物业公司达成了合作。

在消费、大文娱、移动支付、零售、外卖等各个领域都争得你死我活的腾讯和阿里，如今又多了一个新战场——物业管理。

彩生活前行政总裁唐学斌认为，社区未来是重要的流量和场景资源，这些都是互联网大鳄极其看重的资源。“未来，越来越多的商业和服务就发生在社区，（互联网公司与物业公司合作）这种趋势会越来越明显，势不可挡。”

阿里、腾讯“跑马圈地”

早在物管企业扎堆赴港上市前夕，腾讯就开始看上了这块蛋糕。2017年12月22日，腾讯正式对外发布智慧社区开放平台“腾讯海纳”。这个平台以微信公众平台为渠道，搭建智慧社区的技术化平台，解决业主缴费、门禁、停车场、报修等问题。

腾讯方面表示，腾讯海纳可提供云服务，并已搭建好一套标准化产品系统，直接省去传统物业公司开发费用或服务器管理费。官方网站显示，腾讯海纳目前已经与包括中洲物业、滨江物业、东渡物业、高新物业等47家物业公司达成合作。

2020年，腾讯开始不满足于单纯业务上的合作，转而寻求股权上的合作，先后入股世茂股份、恒大物业。

“据我所了解，腾讯近期确实一直在寻求物业公司的投资机会。”一位上市物业公司高管向时代财经透露。他坦言，目前使用腾讯海纳的基本都是中小型物业公司，大型物业公司一般很少用，因为腾讯海纳的功能大物业公司也有，这可能是腾讯入股大型物业公司的原因。

阿里几乎是与腾讯同时发力，腾讯以微信为基础，阿里则以支付宝为依靠。腾讯海纳亮相仅一周后（2017年12月30日），阿里旗下基于支付宝城市服务开发的便民服务平台——便民生活服务站也开通了，推出家电维修、电工服务、房屋筑漏、搬家服务等六大类服务项目。

紧接着，阿里又于2018年8月发布“钉钉未来社区”，时任钉钉地产行业负责人王威表示，“钉钉未来社区”是通过钉钉生态能力，通过物联网、云计算、AI人工智能等技术连接物业服务。

据王威介绍，“钉钉未来社区”一方面可为物业公司提供办公平台，另一方面基于钉钉的通讯功能，物业公司可通过钉钉把业主加入到社区组织内。而这些物业公司及业主都将成为“钉钉未来社区”的服务对象。

阿里钉钉CEO陈航曾公开宣布，截至2019年8月，钉钉个人注册用户超2亿，企业组织数达1000万。

不难看出，无论是腾讯还是阿里都在千方百计地挖掘社区用户，试图在物业行业中分一杯羹。相同的是，它们一方面是面向微信或支付宝原有的客户群体，另一方面是借助腾讯海纳、钉钉未来社区达成与物业公司的合作，再挖掘社区用户。不同的是，阿里目前还没有开始对物业公司进行股权投资。

传统物业拥抱智慧化

互联网科技、物业两个原本不相干的行业越走越近，背后无疑是利益的推动。唐学斌认为，社区未来是重要的流量和场景资源，这些都是互联网大鳄极其看重的资源。

现阶段，腾讯、阿里无疑是线上的霸主，而管理着成千上万社区居民的物业公司可以说是线下的霸主，这意味着，物业公司将成为争夺线下流量的重要入口。

“当物业公司借助互联网公司完成自身的平台化转型升级，那互联网公司就可获取他们梦寐以求的流量。”唐学斌表示。

在投资世茂服务时，腾讯投资董事总经理夏尧也曾说过：“数字化转型将成为各行各业新趋势，尤其在疫情后，线上线下的进一步融合与企业数字化转型将是大势所趋。我们看好物业作为重要的线下场景，未来将具有较大的发展潜力和提升空间。

从股权投资的角度看，招银国际分析师文干森指出，互联网公司入股物业公司还可以实现财务投资的目的。

众所周知，目前的物业公司在资本市场上是当之无愧的宠儿，几乎每一家上市物业公司的最新股价都远远超过当初的发行价。以最近发布中期业绩的新城悦及时代邻里为例，前者8月14日收盘价为每股27.25港元，较发行价暴涨839.66%，后者同日收盘价为每股11.9港元，较发行价181.32%。

文干森认为，于物业公司而言，与互联网公司合作，可通过智能化管理降低人工成本。东北证券房地产分析师吴胤翔也认为，目前来说，互联网对物业公司带来的影响主要是降低人工成本、提高坪效。

在唐学斌看来，物业公司目前面临两大问题，一是提升效率，二是增加收入来源。解决这两大问题显然只能靠互联网。

“目前物业公司的竞争围绕规模扩张和增值服务收入，如果没有智能系统，物业无法实现转型升级，竞争的结果只有一个，那就是失败。然而，大多数物业公司，无论是人才，还是资源，都无法完成自身的智能系统建设和转型升级，求助互联网公司是自然而然的选择。合作对双方而言，有很强的互补优势。”

物业行业属于劳动密集型行业，目前不少物业公司的人工成本占比在60%左右。据时代财经查阅，过去2019年，碧桂园服务、保利物业、彩生活的员工成本占总服务成本分别为61.29%、62.51%、55.68%。

人工成本也成为影响利润的重要因素。刚刚发布中期业绩的新城悦就透露，因为上半年减免了2538万元的社保支出，使得物业管理服务的毛利率从去年同期的28.1%提升至32%。

为了降低成本，同时提高管理效率，信息化、智能化成为了主要手段，智慧社区成为了物业公司的标配。在提交上市申请书的时，几乎每一家物业公司提出要将部分资金用于升级数字化及智能化管理系统，或投资于先进技术。

比如，时代邻里在今年上半年与阿里巴巴、广东移动合作成立了“5G＋未来社区联合实验室”，期内完成70个项目的智慧车场远端管控改造和30个项目的全国智慧管控接入；碧桂园推出了“AI+物联”的人工智能解决方案产品体系，万科有“睿服务3.0”，新城悦直接收购“上海数渊”旗下的停车管理系统及智慧家居业务……

但前述物业公司高管对于互联网公司与物业公司的合作持保守态度。他承认打造智慧社区的必要性，但他同时强调，这可以通过技术公司来实现，并不是一定要找到腾讯、阿里这种互联网公司。在他看来，目前物业公司跟这种互联网公司的合作还没看到太多的成效，但不排除未来会寻找到一些应用场景。

文干森则指出，目前物业公司主要有三类业务，物业管理、非业主增值服务、社区增值服务，跟互联网公司合作，在物业管理上可以降低人工成本，非主业增值服务方面有的物业公司会有协销服务，到时或者可以实现线上销售，此外社区增值服务有社区团购，阿里、腾讯或许可以从中获益，但目前还没看到在这方面的合作。