购房成本不受契税法影响,专家提醒:避免“误伤”刚需购房者

梁施婷
2020-08-12 21:14:44
契税法获得通过,房地产市场犹如惊弓之鸟,但在专家看来,契税法最大的目的是为了适应新的土地管理办法。

图虫创意-441038758485295112.jpg图片来源:图虫创意

在契税暂行条例正式实施23年之后,我国终于迎来了首部契税法。

8月11日,在十三届全国人大常委会第二十一次会议的闭幕式上,《中华人民共和国契税法》(简称“契税法”)经表决通过,并将于2021年9月1日起施行。

据了解,契税是房产、土地交易过程中的核心税费之一,属于按照一定比例征收的税费。其重要性和额度决定了其立法必须严谨和稳定。

北京金诉律师事务所主任、房地产律师王玉臣在12日接受时代财经采访时表示,契税从条例上升到了法律的层次,位阶提升了,法律效力也更高了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为,“税收法定”是我国税制改革的长期方向。他在12日对时代财经说,目前我国18个税种里面只有3个立法,其他的税种都靠灵活性和随意性比较大的管理条例来执行,这对着力于建立经济现代化、治理现代化的国家来说,是不正常的。

“契税立法也意味着‘立法先行、充分授权、分步实施’的房地产税改革方案,正式步入了成果结晶的第一步。”李宇嘉表示,房地产领域其他税种还包括房产税、土地增值税等,都会相继走上立法的程序。其中房产税在2023年前完成立法,并进入各地实施,也将不远了。

购房成本不受影响

在契税法正式通过之后,随即引来关于“契税上调买房成本增加”的言论,对此,国家税务局在12日下午做出澄清:契税上调是误读。

事实上,新通过的契税法仍然沿用暂行条例中3%-5%的税率安排,各地实行的购房优惠税率亦没有提出取消。

从各地的购房契税缴纳情况来看,目前契税税率普遍分为1%、1.5%以及3%三档阶梯。

以深圳为例,2016年深圳就出台了房产交易环节契税优惠政策,其中明确了90平方米以下按照1%征收契税,90平方米以上按照1.5%征税,购买第二套住房的,契税按照3%征收。

由于契税作为地方税,契税法也给予了各地自行确定税率的空间。条文中明确,“契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。”

同时,省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

王玉臣指出,实际上,购房者的购房成本并没有受到契税法出台的影响,而且也不意味着与以往的优惠政策冲突,上述的条文对地方的政策和具体的分级还是开了个“活口”。

不过另一方面,李宇嘉认为,契税立法也意味着过去地方政府为了刺激房地产市场发展,随意采取低税率、契税补贴甚至减免的行为,损坏了税收法定原则、破坏税收征管严肃性,并间接纵容了炒房。“这种不正常的征税模式要结束了。”

而从目前来看,各地的契税税率在今年未见有调整的迹象。上海易居房地产研究院总监严跃进在12日向时代财经表示,从今年的政策内容看,契税政策更多强调的是契税补贴,所以也谈不上契税税率提高一说。

至于今后是否还会有契税优惠,估计还得看各地方政府是否有权向上申报,一杆子打倒的可能性不大。不过,严跃进也表示,不希望契税法造成恐慌性购房,最终伤害刚需购房者。

填补集体用地入市空白

契税法获得通过,房地产市场犹如惊弓之鸟,但在专家看来,契税法最大的目的是为了适应新的土地管理办法。

王玉臣认为,与之前的条例相比,契税法实质的变化并不大,更倾向于汇总和应对其它相关法律的变化,最大影响是为购买集体土地上的房屋缴纳契税提供了法律依据。

在契税暂行条例实行的这23年来,我国的土地管理也发生了翻天覆地的变化。在今年1月1日正式实施的土地管理法中,正式允许了农村集体经营性建设用地入市,改变了原先建设用地只能用国有土地的格局。

但在今年农村集体土地入市正式从试点转向全面铺开之后,关于集体土地入市产生的征税问题却存在法律上的空白。在此前实施的契税暂行条例中,转移土地权属所指的仍局限在国有土地,而在新法中,正是删除了“国有”二字。

严跃进向时代财经表示,集体建设土地入市的案例在今年疫情的情况下较少,在实际过程中一般会遵循国有建设用地的征收方式,但实际上由于法律的不到位,或者是受地价控制的原因,减免税费也是有可能的。

与此同时,对比以往实行的契税暂行条例,契税法还进一步拓宽了免征契税的范围。其中首次明确了在婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,法定继承人通过继承承受土地、房屋权属等六种情形下可以免征契税。

此前,在契税暂行条例中虽然没有明确规定,但夫妻之间变更土地、房产权属免责契税,法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的免征契税已经在相关政策文件中有所体现。除了不征契税,根据现行税收政策,法定继承人的增值税、个税也属于免征范围。

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