购房成本不受契税法影响，专家提醒：避免“误伤”刚需购房者

梁施婷

2020-08-12 21:14:44

来源: 时代财经

契税法获得通过，房地产市场犹如惊弓之鸟，但在专家看来，契税法最大的目的是为了适应新的土地管理办法。

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在契税暂行条例正式实施23年之后，我国终于迎来了首部契税法。

8月11日，在十三届全国人大常委会第二十一次会议的闭幕式上，《中华人民共和国契税法》（简称“契税法”）经表决通过，并将于2021年9月1日起施行。

据了解，契税是房产、土地交易过程中的核心税费之一，属于按照一定比例征收的税费。其重要性和额度决定了其立法必须严谨和稳定。

北京金诉律师事务所主任、房地产律师王玉臣在12日接受时代财经采访时表示，契税从条例上升到了法律的层次，位阶提升了，法律效力也更高了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，“税收法定”是我国税制改革的长期方向。他在12日对时代财经说，目前我国18个税种里面只有3个立法，其他的税种都靠灵活性和随意性比较大的管理条例来执行，这对着力于建立经济现代化、治理现代化的国家来说，是不正常的。

“契税立法也意味着‘立法先行、充分授权、分步实施’的房地产税改革方案，正式步入了成果结晶的第一步。”李宇嘉表示，房地产领域其他税种还包括房产税、土地增值税等，都会相继走上立法的程序。其中房产税在2023年前完成立法，并进入各地实施，也将不远了。

在契税法正式通过之后，随即引来关于“契税上调买房成本增加”的言论，对此，国家税务局在12日下午做出澄清：契税上调是误读。

事实上，新通过的契税法仍然沿用暂行条例中3%-5%的税率安排，各地实行的购房优惠税率亦没有提出取消。

从各地的购房契税缴纳情况来看，目前契税税率普遍分为1%、1.5%以及3%三档阶梯。

以深圳为例，2016年深圳就出台了房产交易环节契税优惠政策，其中明确了90平方米以下按照1%征收契税，90平方米以上按照1.5%征税，购买第二套住房的，契税按照3%征收。

由于契税作为地方税，契税法也给予了各地自行确定税率的空间。条文中明确，“契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。”

同时，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

王玉臣指出，实际上，购房者的购房成本并没有受到契税法出台的影响，而且也不意味着与以往的优惠政策冲突，上述的条文对地方的政策和具体的分级还是开了个“活口”。

不过另一方面，李宇嘉认为，契税立法也意味着过去地方政府为了刺激房地产市场发展，随意采取低税率、契税补贴甚至减免的行为，损坏了税收法定原则、破坏税收征管严肃性，并间接纵容了炒房。“这种不正常的征税模式要结束了。”

而从目前来看，各地的契税税率在今年未见有调整的迹象。上海易居房地产研究院总监严跃进在12日向时代财经表示，从今年的政策内容看，契税政策更多强调的是契税补贴，所以也谈不上契税税率提高一说。

至于今后是否还会有契税优惠，估计还得看各地方政府是否有权向上申报，一杆子打倒的可能性不大。不过，严跃进也表示，不希望契税法造成恐慌性购房，最终伤害刚需购房者。

契税法获得通过，房地产市场犹如惊弓之鸟，但在专家看来，契税法最大的目的是为了适应新的土地管理办法。

王玉臣认为，与之前的条例相比，契税法实质的变化并不大，更倾向于汇总和应对其它相关法律的变化，最大影响是为购买集体土地上的房屋缴纳契税提供了法律依据。

在契税暂行条例实行的这23年来，我国的土地管理也发生了翻天覆地的变化。在今年1月1日正式实施的土地管理法中，正式允许了农村集体经营性建设用地入市，改变了原先建设用地只能用国有土地的格局。

但在今年农村集体土地入市正式从试点转向全面铺开之后，关于集体土地入市产生的征税问题却存在法律上的空白。在此前实施的契税暂行条例中，转移土地权属所指的仍局限在国有土地，而在新法中，正是删除了“国有”二字。

严跃进向时代财经表示，集体建设土地入市的案例在今年疫情的情况下较少，在实际过程中一般会遵循国有建设用地的征收方式，但实际上由于法律的不到位，或者是受地价控制的原因，减免税费也是有可能的。

与此同时，对比以往实行的契税暂行条例，契税法还进一步拓宽了免征契税的范围。其中首次明确了在婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属等六种情形下可以免征契税。

此前，在契税暂行条例中虽然没有明确规定，但夫妻之间变更土地、房产权属免责契税，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的免征契税已经在相关政策文件中有所体现。除了不征契税，根据现行税收政策，法定继承人的增值税、个税也属于免征范围。