孙宏斌又启造富盛宴，融创服务IPO，半年体量翻倍

童洁

2020-08-07 21:38:12

来源: 时代财经

过去三年，融创服务实现了规模、收入、利润的高速增长。

图片来源：视觉中国

融创服务的上市进度延续了融创一直以来“快、狠、准”的风格。

5月前融创中国首席财务官高曦还在说物业上市没那么急，7月下旬便传出融创中国分拆物业上市募资的消息，十余天后，融创服务正式启动IPO。

但外界对于融创服务的上市关注已久，尤其是持有融创中国股票的股东们。在此之前，各个投资社交平台中已有不少融创中国的小股东为其分拆物业上市而出谋划策，建议融创中国效仿碧桂园及时代中国，分拆物业上市时向股东分派股份。

8月6日，融创中国的股东们等到了好消息，如同他们所期待，融创中国计划通过全球发售及向股东分派少部分融创服务股份的方式，分拆融创服务的股份于联交所主板独立上市。与此同时，融创服务披露了招股书。

8月7日开盘，融创中国股价应声上涨，盘中涨幅一度超过7%。截至收盘，融创中国报36.5港元/ 股，单日涨幅4.43%。有小股东坦言，“之前担心融创的股价一蹶不起，现在融创服务上市真是给大家吃了一颗定心丸。”

瞄准头部物企

“我们希望在物业行业做出一家头部企业。”一如高曦所说，过去三年，融创服务实现了规模、收入、利润的高速增长。招股书披露，2017-2019年，融创服务的在管建筑面积由1998.8万平方米增加至5296.3万平方米，到今年5底，其在管建筑面积达到1亿平方米，合约总建筑面积2.27亿平方米，覆盖中国29省、126个城市，其中86.2%位于中国的一线及二线城市。

收入和利润方面，2017年至2019年，融创服务分别实现收入11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%；利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率为150.7%。

融创服务还在招股书中强调，根据中指院的资料，按照在管面积、收入及利润的年均增长率来计算，2019年融创服务的整体增长率为104.5%，在百强物业企业中排名第一。

不过，即便融创服务过去三年的数据增长迅猛，但与碧桂园服务、万科物业这样的行业头部企业相比，仍有差距。据克而瑞统计，截至2019年底，管理面积突破1亿平方米的中国物管企业数量达到15家，碧桂园服务、万科物业、彩生活的在管面积都达到了3亿平方米以上。

此外，在营收规模上，融创服务的表现也略逊于头部企业。根据各企业披露数据显示，2019年，万科物业的营收规模已经达到127亿元，碧桂园服务的营收规模则有96.4亿元，另外绿城服务、招商积余、雅生活去年营收规模同样都超过了50亿元。

近几年来，无论是头部物企，还是中游物企，都在着手外拓业务，以求降低对母公司的依赖，从第三方找到新的业绩增量。但从融创服务的招股书来看，其对母公司的依赖性还较强，2017年至2020年一季度，来自融创集团开发的物业项目收入占比均在99%以上。

融创服务的收入来自于旗下三项业务，分别是物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中，物业管理服务和非业主增值服务是其主要来源，而非业主增值服务收入占比最高，超过总收入的一半。

2017至2019年，融创服务的物业管理业务收入分别为5.75亿元、7.6亿元、11.48亿元，在总收入中的占比分别为51.7%、41.3%、40.6%；同期，非业主增值服务收入分别为5.24亿元、10.29亿元、15.72亿元，占比分别为47.2%、55.8%、55.6%；社区增值服务占比最低，过往三年的收入分别是0.13亿元、0.53亿元和1.07亿元，占比仅1.1%、2.9%和3.8%。

从招股书中的说明来看，融创服务的非业主增值服务内容是区别于传统物业管理内容的，主要是为开发商提供房产销售、咨询甚至是中介的协助服务。这项收入的高占比也说明，过去三年，融创服务为母公司提供了大量的案场销售协助、咨询等服务。

一位研究物管行业多年的分析师指出，这意味着，作为一家以物业管理为核心业务的物管公司，融创服务在未来需要在主业上下更多的功夫，这才是物管公司最重要的核心竞争力。

融创服务在招股书中亦提到非业主增值服务业务收入占比过高的问题，其表示，未来几年，随着大量房地产开发项目交付及外扩力度加大，非业主增值服务的收入预计将会稳步下降。

上市快马加鞭

五年前，融创中国董事长孙宏斌说过，不会谋求融创的物业管理公司分拆上市，因为物业公司就像办公共服务类机构，如果被分拆上市的话，将使得物业公司变成赚钱的工具，这种做法并不可取。

他没想到的是，几年后，不仅房地产市场变了天，物管市场也变了。自去年开始的物管公司上市潮催热了这个行业，资本市场热烈的反响和动辄翻倍的市值吸引着观望中的房企们。孙宏斌看上去很淡定，但实际上他已经在伺机而动，去年1月，他便对分拆物业有了部署。

招股书显示，2019年1月，融创注册了多家离岸公司，为物业集团上市做准备。同年9月，融创发布一则高管变动公告，曹鸿玲卸任融创首席财务官一职，成为融创服务总裁。这是一名在融创工作了12年的老将，她的加入被外界视为融创服务提速的信号。

不过，融创服务真正开始奔跑是在今年二季度。今年4月和5月，融创服务分别以8.19亿元和6.05亿元的代价对开元物业管理及两家关联公司进行收购。开元物业90%的项目来自第三方，这笔收购为融创服务增加逾1亿平方米签约建筑面积。

当然，除了做大盘面之外，融创服务也在尽量呈现更好的财务数据。2020年一季度末，孙宏斌将一笔12.26亿元的资金注入融创服务。招股书显示，融创服务目前无任何银行融资和未偿还借贷资本，且手头现金达18.22亿元。

“注资又清零贷款很好理解，试问谁不喜欢无债务负担现金又充沛的公司。”前述分析师认为，融创服务现在的财务状况能够令其在资本市场博得一个好印象，对后续上市估值和股票认购都能起到积极作用。

其进一步指出，由于房企旗下物管公司与母公司关联较大，根据融创服务母公司的销售体量，融创服务应该对标头部的碧桂园服务，2018年碧桂园服务上市时的市值大约是281.5亿港元，这两年物企估值有所提高，预计融创服务的市值会在350-400亿港元之间。

有小股东以母公司业务发展作为参考做出了更细致的对比。碧桂园一年新增交付8000多万平方米，整体入住率50%左右，平均物业费2.1元；融创一年的新增为4000多万平方米，入住率70%左右，平均物业费3.4元。单看物业费收入，母公司一年带来的增量面积收入，碧桂园为16.8亿元，融创为13.6亿元，两者差距并不算大。

“融创服务自身的在管面积、收入、利润和碧桂园服务比起来还是有差距，这部分因素要考虑进去。但上市物企数量多了之后，在资本市场的表现也有分化，总体而言，有融创这样的大房企做支撑，融创服务的表现肯定会比那些中小型房企旗下的物企要好。”