珠海大横琴上位二股东 世联行控制权或转移

胡天祥
2020-08-04 11:48:08

时代周报记者  胡天祥

收购同策房产未果的世联行,这一次,或要被地方国企取得“控制权”。

8月4日,万得资讯客户端显示,因涉及重大事项,世联行(002285.SZ)选择继续停牌。停牌事宜从7月29日便已开始,当天世联行发布公告称,公司收到控股股东世联中国通知,世联中国正筹划表决权委托事项,拟委托珠海大横琴集团(下称珠海大横琴)行使其持有的世联行部分股份对应的表决权。该事项可能涉及公司控制权的转移和实际控制人的变更。


作为珠海横琴新区直属的国有企业,珠海大横琴从7月1日开始至今,接连受让了世联中国和莫天全旗下华居天下持有世联行的股份。截至目前,珠海大横琴合计持有世联行15.9%股份,位列第二大股东。世联中国持有世联行股份比例降至29.61%。

世联行为何主动引入珠海大横琴?有媒体报道称,这与世联行近年来转型不力导致业绩下滑以及现金流吃紧有关。

“目前公司经营正常,不存在迫于资金压力、业绩下滑严重、转型失败等原因进行股份转让。”8月2日,时代周报记者获悉的一份世联行内部文件显示,世联行宣称,公司引入珠海大横琴,旨在助力公司轻资产资管转型,进一步优化公司融资渠道和完善股东结构等。

8月1日,广东省房地产研究会执行会长韩世同告诉时代周报记者,从交易本身看,如果世联行真是存在困境,有珠海大横琴这样的国有背景公司入股,显然有利于前者解决当下难题。

“至于涉及控股权转移,其实只要是有利于企业长久发展,谁控制谁都无所谓。”韩世同续称。

收购同策失败

不到一年时间,世联行便经历了从“收购者”到“被收购者”的角色互换。

2019年12月1日,世联行发布公告称,拟通过发行股份及支付现金方式购买同策房产咨询股份有限公司的控股权,同时募集配套资金。

作为国内规模最大的房地产代理公司并购案,双方的抱团一度被业内看好。


“世联和同策的合并重组,是强强联手成为中国代理业主导企业,是未来‘销渠一体‘实质推动的核心力量。”据媒体报道,公告一出,世联行董事长陈劲松便第一时间在朋友圈转发并配上文字。

在韩世同看来,世联行和同策联手,一方面是抱团取暖,另一方面也是在探寻发展和创新改革变革的模式和路径。

“要注意的是,同策的业务和世联行的业务还是比较同质化,能够带来的互补性可能没有那么强。“韩世同如是称。

但双方的蜜月期并没有维持太久。半年后的6月29日,世联行发布公告称,鉴于存在标的公司历史沿革较长、本次交易的方案较为复杂、交易各方对相关合作条款和交易方案未达成完全一致意见等问题,因此终止发行股份及支付现金收购同策房产81.02%股权事项。

“受新冠肺炎疫情影响,今年房地产代理行业受到很大冲击,包括世联同策自身也受到了不小影响,这些都是构成收购被终止的因素。”8月2日,地产分析师严跃进告诉时代周报记者。

公告显示,世联行预期2020年上半年公司归属于上市公司股东的净利润将亏损6500万–8400万元,而去年是盈利6272.21万元。

珠海大横琴成二股东

收购同策事项被终止不到三天,世联行便角色互换,成为了珠海大横琴的标的。

7月1日,世联中国向珠海大横琴转让2.01亿股世联行股份,占世联行总股本的9.90%,交易共涉资5.65亿。世联行称,本次引入投资者旨在积极响应粤港澳大湾区发展规划和把握公司转型机遇,助力公司轻资产资管模式转型,进一步优化公司融资渠道和完善股东结构等。

资料显示,珠海大横琴成立于2009年,是横琴新区直属的国有企业。截至目前,该公司下设城市运营、产业发展、智慧城市、文旅教育、现代服务、海外业务六大业务板块,总资产为811.28亿元。


在获得世联行9.9%股权后,珠海大横琴选择再次出手。7月20日,华居天下转让1.22亿股世联行股份予珠海大横琴,转让股份占世联行总股本比的6%。

一系列股份转让后,世联中国拥有的世联行持股比例由39.51%降至29.61%,仍为第一大股东;华居天下持股比例从8.99%下降至2.99%,不再是世联行持股5%以上股东;珠海大横琴持股比例增至15.9%,位列世联行第二大股东。

但珠海大横琴显然并不满足于现状,而是积极谋求更多话语权。根据7月28日世联行发布的公告显示,世联中国拟委托珠海大横琴行使其持有的世联行部分股份对应的表决权,该事项可能涉及公司控制权的转移和实际控制人的变更。

世联行为何选择出让股权?珠海大横琴因何入股?华居天下转让股权之前和世联行进行了怎样的沟通?7月31日,世联行证券事务代表在接受时代周报记者采访表示,因上述交易还有部分事宜没有披露,所以目前暂不接受采访。

“大横琴入股世联行,主要是考虑该公司在不动产交易、运营、管理领域的丰富经验可以与其业务板块形成有效协同效应。”中信建投证券房地产分析师竺劲认为,大横琴集团作为珠海国资委的优质开发运营企业,其在横琴新区拥有相当数量的物业资源,世联行具备的物业管理业务有望从中受益。未来随着双方合作的深入,世联行有望与大横琴携手共同参与粤港澳大湾区大量国有存量资源的盘活利用。

世联行艰难转型

引入地方国资,是否与世联行资金压力、业绩下滑有关,目前尚无定论。但从2014年世联行宣布转型至今,公司的业绩却一直起伏不定。

以长租公寓为例,2015年,世联行推出红璞公寓,正式涉足长短租公寓市场。到了2017年,世联红璞公寓签约突破11万间。

但从营收看,业务的快速增长,并没有带来盈利的改善。2017年至2019 年,世联行资产运营服务业务(包括长租公寓)的营业收入分别为3.34亿元、6.34亿元、9.35亿元,分别同比增长432.42%、89.83%、47.46%;实现的毛利分别为-2.95亿元、-4.18亿元、-4.41亿元。

世联行对此回应称,公司的资产运营服务业务聚焦于集中式长租公寓,运营期间优化在管公寓结构,新上线集中式长租公寓尚处于爬坡期并退出部分公寓,也造成了一些亏损。

“经历了前几年的非理性扩张,长租公寓本身已经问题频出。再加上疫情影响,流动人口回不来,房间空置率增高,经营压力会进一步加大。一旦疫情持续,实力较弱的长租公寓企业大概率会面临裁员。”一位房地产代理公司高管此前曾告诉时代周报记者。


而在韩世同看来,世联行的强项是一手楼盘的代理销售和顾问业务,明显短板是二手房业务,这导致世联行无法将一二手联动形成协同效应。

“世联行原本是想通过长租公寓把二手带动起来,但显然没带动,然后长租公寓也是处在还未见盈利的一个状况,这些都为世联行带来一定的经营困境。 ”韩世同告诉时代周报记者。

新业务盈利未见起色,世联行的第一大业务板块交易服务也受到市场冲击。2018年,世联行交易服务板块结算进度受去杠杆和房地产行业现金流偏紧影响,结算收入同比下滑18.6%,代理销售业务毛利率同比下降4.6个百分点至31.5%;2019年,世联行交易服务业务受政策调控和市场波动等因素影响,交易服务收入同比下降18.88%,并影响当期利润。

韩世同告诉时代周报记者,现在很多房地产商都倚重渠道,而渠道和代理顾问又是此消彼长的关系,所以从事一手楼盘代理销售和顾问的公司,这几年业务萎缩得很严重。

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