恒大甩“王炸”，物业分拆上市提上日程

刘新歌

2020-07-31 12:58:25

来源: 时代财经

与碧桂园、融创等一样，恒大也是地产主业非常强大的“巨无霸”，分拆物业板块上市应该会被很多投资人看好。

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它来了！

继融创传出分拆旗下物业板块“融创服务”在香港上市的消息后，物业股或将再迎来重量级新兵。7月30日，《路透》旗下IFR消息称，恒大计划分拆物业管理业务在港上市，最快2021年上半年挂牌，集资额达10亿至20亿美元，而中国恒大也在31日午间披露了上述计划。

恒大公告.png 恒大公告

克而瑞物管事业部总经理陈珏对时代财经指出，与碧桂园、融创等一样，恒大也是地产主业非常强大的“巨无霸”，分拆物业板块上市应该会被很多投资人看好，毕竟地产板块能够给予非常强有力的支撑。

背靠“大树”

恒大旗下物管企业为恒大金碧物业。1997年，许家印买下原广州农药厂地块打造了金碧花园项目，开启地产掘金之旅。同年，恒大金碧物业也随着恒大地产集团同时成立，并依托着恒大地产业务的扩张而发展。

根据金碧物业披露的数据，目前其在管项目遍布全国280多个城市，拥有超1400个项目，合约管理面积约5亿平方米。放眼业内，这样的规模已处领先地位。克而瑞相关统计显示，2019年共有15家上榜企业管理面积突破一亿平方米，位列第一梯队的万科物业、碧桂园服务、彩生活及金碧物业，管理面积都在3亿平方米以上。

从恒大近三年（2017-2019年）的年报数据来看，物业管理收入增速较快，甚至超过地产开发业务。2019年，恒大物管服务收入为43.8亿元，这一收入规模在已上市物企中可居前十。

恒大.png 制图：时代财经

至此，TOP10房企中只剩万科的物业板块没有明确对接资本市场的迹象，碧桂园、保利、中海和招商蛇口已完成物业分拆上市，绿地、龙湖分别入股了雅生活和绿城服务，恒大、融创和华润置地也有了明确的分拆计划。

对于从房企分拆而来的物业企业来说，母公司的地产开发业务是规模增长的重要支撑，恒大亦不例外。在今年3月31日召开的2019年年度业绩会上，一贯高举高打的恒大再提“小目标”，许家印表示，恒大将从2020年起转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。其中，“高增长”即要实现销售高速增长，2020内部目标是8000亿，到2022年要实现销售万亿。

今年上半年，尽管疫情“黑天鹅”给房地产销售带来巨大困难，但在年度8000亿销售目标的驱动下，恒大通过低折扣购房、全民销售等方式发力线上卖房，最终实现半年销售额3488.4亿，同比增长23.8%。

恒大系又一上市平台

若物业板块成功分拆上市，将成为恒大旗下除中国恒大（HK.3333）、恒大健康（HK.0708）、恒腾网络（HK.0136）、嘉凯城（SZ.000918）、ST恒宝（OC：834338）之后的又一上市平台。

2018年以来，物业管理企业持续站上资本“风口”，上市呈井喷之势。截至目前，港股和A股上市物业服务企业已达30家。而在2018年之前，上市物管企业仅有6家。“大环境对物业上市还是友好的，目前物业板块总市值还不过4000亿，相比房地产超万亿的总市值而言还是比较小的。”陈珏称。

“物业板块被资本市场看好，因为其抗周期承压能力较强，且总市值不高、还正在慢慢形成一个大的板块。而房企相继拆分物业板块上市，一方面可以为其增加新的资本市场融资渠道，另一方面也是在考虑为‘后地产时代’做积极的准备，所以近三年上市成热潮。”

疫情袭来，物业管理的价值进一步凸显和释放，物业股也走出远优于地产股的向阳行情，股价上涨成为常态。5月，港股迎来了第一只千亿市值的物业股，碧桂园服务市值一度达到1047.9亿港元。而至7月30日收盘，碧桂园服务股价再创新高，以45.90港元/股收盘，市值达1266.55亿港元。

对标碧桂园服务，同样为TOP3房企的恒大分拆物业上市颇有想象空间。不过，对物业企业来说，登陆资本市场只是第一步，后续还需要加强运营，做好增值服务。“对于后市的表现，地产主业的强支撑是一方面，但也与物业本身更长周期、可持续的定位和发展有关联。”陈珏分析道。

“碧桂园服务实际上在多业态、多种经营方面花了很大的力气，包括智慧社区等。恒大的地产业务对物业的给力程度毋庸置疑，但另一方面，在那些更有想象空间的部分它能做到怎样的程度，将决定资本市场后续的估值。如果表现理想的话，它的估值还是非常值得期待的，但也不能盲目地跟碧桂园服务做对比，还是需要看恒大本身在这方面的一些实际努力。”