东莞地市仍架着一把火，下半年首场土拍开门红，临深宅地遭火拼

刘新歌

2020-07-28 22:46:55

来源: 时代财经

东莞一手房存量不多，去化周期很短，房企亟需补充土地。

图片来源：视觉中国

东莞一连番地给楼市调控打“补丁”，但房企对东莞的热情仍像一把火。

7月28日，东莞开启下半年的第一场土拍，谢岗镇谢山村一宗7.66万平方米的商住地块和凤岗镇油甘埔村一宗3.24万平方米的宅地入市，起拍价分别为12亿和14.8亿，起拍楼面价则为6380元/平方米和18000元/平方米。

在9家房企47轮的拉锯战中，谢岗镇地块被招商蛇口以16.7亿拿下，折合楼面价8870元/平方米，溢价率高达39.2%，刷新谢岗地价纪录。而紧邻深圳的凤岗镇地块则引来12家房企争夺，在长达2.5小时、78轮竞价后，保利将该靓地收入囊中，成交总价为19.6亿，并需配建8623平方米，折合楼面价25857元/平方米，溢价率达33%。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对时代财经称，东莞“7.25新政”的调控力度并不大，对房企拿地的信心影响不大。“而且东莞一手房存量不多、去化周期很短，房企亟需补充土地，为下一轮销售做准备，所以宅地会引发激烈的争抢。”

招商蛇口造地王

谢岗镇谢山村商住地是一宗TOD地块，距莞惠城轨银瓶站直线距离仅约500米，是近年来谢岗占地面积最大、起拍价最高的商住地。该宗地以“最高限价+终次报价”的方式出让，封顶总价为17.9亿元，每轮竞拍加价幅度为1000万。

碧桂园对该宗地颇为青睐。6月30日，谢岗举行TOD&银瓶湖双地块推介会，碧桂园相关人士就已表达对谢岗的看好，认为谢岗是下一个松山湖，上半年已开始筹备，期待能如愿拿地。

碧桂园在谢岗也早有布局。2017年底，碧桂园便已与谢岗镇签订“莞惠城轨银瓶站TOD碧桂园科技小镇”框架协议。2019年10月，碧桂园又中标谢岗镇谢岗村改造片区南部居住更新单元改造项目前期服务商，这是其在谢岗获得的第三个前期服务商项目。

碧桂园用真金白银表达了对该地块的志在必得，竞拍开始后其频频出价。不过，这块“肥肉”最终还是被招商蛇口夺走，以总价16.7亿、楼面价8870元/平方米成交，刷新了2018年5月广东中熙投资集团有限公司在此创下的8816元/平方米的楼面价纪录。

东莞市房地产协会秘书长陈骏良对时代财经分析称，“谢岗镇是东莞较为落后的镇区，上述商住地虽然创下区域地价记录，但楼面价并不算太高，绝对值较低，因为未来有想象空间。”据东莞房立方统计，谢岗目前有5个在售及待售楼盘，其中3个在售、2个待售，洋房销售均价在15500元/平方米左右。

而该宗地曾于7月14日下调最高限价，由21.7亿下调至目前的17.9亿。虽然最终竞价结果并未触及下调后的封顶价，但房企的争抢，还是可见东莞TOD项目的火热。

根据2020年东莞政府报告，今年东莞将完成55个TOD站场规划编制。上半年，东莞接连出让东莞火车站TOD、虎门高铁站TOD、R1线汽车总站三宗TOD地块，虎门高铁站TOD以89.1亿成交，是截至目前东莞总价最高的地块。

临深宅地遭火拼

与谢岗地块相比，三面临深的凤岗出让的宅地更具吸引力。

该宗地位于凤岗油甘埔村龙凤大道旁，距深圳龙岗中心城仅2公里。地块以“最高限价+竞配建+终次报价”的方式出让，每轮竞价幅度为500万。12家房企掀起78轮争夺战，突破了价格和配建限制。竞拍中，有房企一次加价5000万。

最终，在终次报价环节，央企保利以封顶价19.6亿元+竞配建17%夺得该地块，折合楼面价25857元/平方米，创下东莞单价第二贵。东莞单价地王也在凤岗，距此地块约5公里，由中海于2017年拿下，总价29.2亿，折合楼面价26646元/平方米，项目开盘价3.5万元/平方米，现已全部售罄。

凤岗地块的火热在市场预期之内，紧临深圳的凤岗历来是深圳客的置业热门区域。“凤岗紧挨深圳，土地供应稀缺，开发商还是看好后市。尽管有新政出台，但很多开发商需要在东莞补仓，所以土地还是要拿的。”陈骏良说。

据东莞房立方统计，目前凤岗仅剩四季花城、东江花园、嘉辉豪庭逸峯三楼盘在售，且四季花城与东江花园为尾盘状态。

近期，东莞楼市异常火爆，但其也在从供应端入手稀释房价上涨的压力。根据东莞市政府的工作目标，东莞今年全年计划供应住宅、商服用地约3500亩，土地出让收入任务为600亿。其中，上半年为窗口期，计划出让住宅、商服用地共约2500 亩，下半年计划出让约1000 亩。

今年上半年，东莞共出让23宗商住地，总占地面积126.9万平方米，成交总金额高达401亿元，远超2019年上半年104.2亿元。上海易居房地产研究院发布的《2020年上半年中国百城居住用地报告》显示，东莞土地成交面积同比增幅高达383%，位居全国第三，土地出让金增速也高达243%，居全国第四。

楼市和土地市场的火热引来调控的连续出台。但对于下半年东莞土地市场的表现，何倩茹认为，“只要土地位置好，或者周边环境不错，溢价率就不会低，参与竞拍的企业也不会少。”

陈骏良认为，东莞“7.25新政”出台时间尚短，对市场的影响还需假以时日。“虽然有调控，但房企还是看好东莞未来的发展，想布局东莞，所以土地还是会拿的。另外调控主要是收紧二手房市场，一手房方面只是把限售期延长了一年，其他没多大影响。”