融创被传分拆物业赴港上市 孙宏斌欲辟新战线

刘帅
2020-07-27 19:45:30

  自被曝出分拆物管业务,连日来,融创中国(01918.HK)成为人们讨论热点。

  7月24日,一位融创某项目离职员工向时代周报记者透露,其实融创早在一年前就开始布局物业拆分上市的事情,目前,融创的重点兵力也布局在融创物业服务集团有限公司(以下简称:融创服务)。

  早前,路透社旗下IFR曾引援知情人士透露,融创中国正考虑分拆物业管理服务业务在香港上市,可能集资10亿美元(约78亿港元)。

  该知情人士称,融创中国正与财务顾问就融创服务上市事宜洽谈,IPO最早可能在今年进行。


  实际上,早在今年5月28日,融创中国的股东周年大会上,融创中国行政总裁汪孟德就曾表示,融创服务将在今年安排上市。

  “希望通过上市来激励团队、释放价值。另外服务集团上市对融创的资产结构优化,对提升净资产、降负债率的战略是有支持的,但是现在还没有一个很刚性的时间安排。”汪孟德说。

  关于目前上市进展,7月24日,时代周报记者对融创进行采访,但截至发稿,未获回应。

  同日,一位接近于融创的人士告诉时代周报记者,基于目前融创中国的状况,融创服务或将采用保荐上市的方式登陆香港资本市场。

前CFO执掌融创服务

  时代周报记者查询天眼查发现,近日,融创服务新增1家对外投资企业,为北京融创归心物业服务有限公司。该公司成立于2020年7月14日,法定代表人为程玲,经营范围中包含物业管理。股权关系显示,融创服务持有其公司股份100%。

  7月25日,一位业内分析师向时代周报记者坦言,融创此次在北京成立公司极可能是为更好承接物业上市后的业务。

  融创掌门人孙宏斌曾在2019年业绩发布会上说,融创2020年要做的三件事之一就是“优化资产结构”。他表示,今年要保持高质量的持有,会加一些东西,也会处置一些东西。


  2019年2月4日,融创中国注册惠熙(香港)投资有限公司,同年3月28日又注册天津融嘉物业服务有限公司。

  2019年9月,融创物业更名为融创服务,同时,将跟随融创风雨17年之久老将曹鸿玲推上融创服务总裁之位。

  此后,曹鸿玲不再担任公司首席财务官,其精力更多集中到物业板块。融创中国公司秘书兼副总裁高曦在2019年9月23日之后,被委任为融创中国首席财务官。

  伴随曹鸿玲调任融创服务,融创旅居的控股股东由融创房地产集团变更为融创服务,曹鸿玲成为融创旅居的董事长。据天眼查公开资料显示,曹鸿玲目前是融创服务经理及执行董事,同时也是最终受益人。

  上述融创离职员工告诉时代周报记者,曹鸿玲多年来一直在融创执掌财务,这样更便于对接上市前期的财务问题,推进上市进程。

  2019年11月,融创服务将注册资本从1亿增加到3亿。目前,惠熙香港则100%持股天津融嘉,天津融嘉则100%持股融创服务。

  2020年5月7日,融创服务完成对开元物业的股权收购。时隔两天,融创服务推出全新子品牌“环球融创服务”。

  可以看到,融创服务分拆上市进程正有条不紊推进。

业务规模再扩大

  据融创中国2019年财报显示,其物业管理收入70亿元,在总营收中占比4.1 %。尽管物业服务的收入占比不大,但却是仅次于物业销售板块的项目。2016年至2018年,这项收入分别为7.33亿元、22.1亿元、50.1亿元。

  目前,融创服务在国内已布局141座城市,其控股企业共27家,分布在石家庄、天津、北京、重庆、宁波、青岛、成都以及湖北、浙江、海南等省市。

  公开资料显示,融创服务业务包括融创服务集团、融创房屋保养维修公司两大板块,业务布局涉及高端住宅、G20会展、医院、园区、办公楼、文旅商场。利用自身业态特点,融创服务已延伸到酒店、会展、文旅等方面。

  7月24日,据融创相关工作人员向时代周报记者介绍,融创服务或将通过收并购、与其他企业合作等方式,后续在全国范围进行扩张,提升其市场占有率,涉足更多的行业及业态。

  据融创2019年年报数据显示,2019年融创服务管理收入及其他收入较2018年同期物业收入增加69%。物业协议在管面积约为3.5亿平方米,其中,集团地产板块现有项目储备面积1.44亿平方米,合约待转化及外拓锁定面积2.11亿平方米。


  克而瑞数据显示,截至2019年,国内有15家物管公司管理面积破亿,头部企业碧桂园服务、万科物业、彩生活等在管面积都达到3亿平方米以上。

  7月23日,诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向时代周报记者坦言 :“物业行业本身就是相对薄利行业,物业公司为了扩大收入、提高利率最直接的手段还是扩大在管规模。”

  从收入构成来说,融创服务的收入构成稍显模糊。融创服务2019年总营收为70亿,其中来自合营公司的物业管理费为6.52亿元,来自联营公司的物业管理服务费用为5523万元,此外的63亿均显示为公司收入。

房企掀分拆物业潮

  其实,融创并不是今年第一家要拆分物业上市的房企。

  中指物业研究显示,今年以来,港股共新增6家物业服务企业,仅7月上旬就有金融街物业(01502.HK)、弘阳服务(01971.HK)、正荣服务(06958.HK)三家企业一周内密集敲钟上市。截至7月10日,港股和A股上市物业服务企业达30家,另有10家已交表。

  尚未交表的融创服务是否能赶上今年的上市班车还未可知,但自2018年后,雅生活服务(03319.HK)、碧桂园服务(06098.HK)等一批物业公司上市确实掀起了房企分拆物业的浪潮。

  据华盛证券统计,上市来较发行价涨幅超过100%的物业管理公司有十家之多,如绿城服务、佳兆业美好、银城生活服务、雅生活服务、保利物业、奥园健康、时代邻里以及滨江服务,其涨幅分别达到352.76%、260.34%、239.45%、221.54%、131.77%、123.22%、122.14%、108.33%。

  显然,目前物业服务已经成为房企们的第二战线。在上半年大盘全线走稳的情况下,物业板块依然走出了好成绩。

  Wind数据显示,26家A+H物业股上半年算数平均涨幅为53.6%,加权平均涨幅为117%。


  物业市场逐步升温背后,房地产行业已进入存量博弈,抢占市场份额成为房企面临的问题。

  有业内人士认为,房地产企业分拆物业上市,一方面可以将原本需要输血的企业变为造血的企业,拓宽融资渠道;另一方面还有利于降低债务杠杆。若融创中国能顺利将旗下物业分拆上市,相当于增加了融创中国的资产,间接起到了降负债的作用。

  根据融创中国2019年报,截至2019年末,融创中国的借贷总额为3222.7亿元,总资产为9606.49亿元,总负债为8465.55亿元,资产负债率为88.12%。

  7月24日,同策研究院研究总监肖云祥向时代周报记者坦言,融创服务上市的意义主要有两方面,其一是融资效应,可以通过分拆物业上市向资本市场直接融资,提升了融创整体的资金实力和市场估值,还可以创造稳定现金流,同时,获取融资后还可降低集团资金压力;其二,当前存量物业管理越来越受房企重视,很多房企都分拆物业板块单独上市,这必然是头部企业发展的一个趋势,通常上市获得资金后,可加速优化自身服务管理和运营模式,在资金充裕的情况下实现横向收购做大规模。

  肖云祥表示,物业管理的一些增值服务其实毛利率极高,这样能优化数据报表,对公司估值有促进作用。

  7月23日,58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示,物业服务本身属于轻资产行业,收入波动较小,并且物业服务企业本身受新冠肺炎疫情影响相对小,市场对其预期也会相对稳定,因此当下节点有相对较好表现。

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