被深圳最严楼市调控“误伤”的刚需客:房子买不了了,有股票可以推荐吗

谢斯临
2020-07-15 19:41:17
严厉的调控政策势必会给火热的深圳楼市快速降温,但大势之下,总有被误伤的刚需客。

VCG21836b4bba7.jpg图片来源:视觉中国

深圳楼市调控的“靴子”终于落地了。

7月15日一早,深圳市住房和建设局便发布《进一步促进我市房地产市场平稳健康发展》的通知,提出八项措施加码楼市调控,涵盖限购年限、信贷、税收、豪宅税等方面。

相较于2013年10月11日推出的“深八条”,此次的八项措施可以看作是政策的延续,因此被誉为“新深八条”,当然两者的调控力度不可同日而语。

纵观全文,调控内容主要有三点:一是购房的资格门槛提高,深户家庭和个人首次被加上购房门槛,必须满足落户满3年加上社保满三年方有购房资格;二是打击“假离婚”炒房;三是二手房的交易成本提高了,包括转让增值税2年免变5年才免、以及增加了750万元的豪宅线等限制。

从各个角度而言,“新深八条”都可以算得上是深圳史上最严楼市调控政策。在楼市调控落定之前,市场普遍猜测在经济下行的大背景之下,深圳市政府仅仅只会推出其中一条或两条,未曾料到深圳楼市新政的靴子久久不落地,一落地便是雷霆之势,政策力度远超预期。

毫无疑问,严厉的调控政策势必会给火热的深圳楼市快速降温,但大势之下,总有被误伤的刚需客,业内时不时也有声音指出,深圳土地稀缺、供应矛盾的根本问题仍然存在。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,投机的需求要往死里打,而刚需、改善等合理的居住需求本来不应该打压,还应该扶持。“新深八条”无一例外都是压缩需求,但这并非长远之计,安稳数月之后,热浪会不会换个面孔卷土重来还不得而知。

买家干着急,卖家冷静捂盘

伴随着楼市新政的出台,铺天盖地的网络段子随即涌现,有房地产中介在朋友圈调侃到,顶着三十多度的高温,带着客户从龙华来到罗湖看房,结果走到一半客户失去了购房资格。关于一大早醒来发现自己没了购房资格的段子在现实生活中并不缺案例。

在去年刚刚结婚的朱伟为了买婚房,下定决心将自己的户口从老家迁至深圳,自此开始了漫长的看房生涯。瞄准新房的他,从深圳东部的龙岗、布吉、坂田,一路看至西部的沙井、光明。

他不曾想过,所有的计划会因为这次调控而泡汤。一觉醒来,朱伟发现自己失去了在深圳的购房资格,买房的计划不得不延迟到两年之后。一时之间,他不知该作何反应。

“有没有什么股票、基金之类的投资方式可以推荐?股票是不是要迎来牛市了?毕竟钱不能流向房地产了。”他向时代财经问到。

要如何处置为购房备下的钱,成为了朱伟最想解决的问题。如今股市也正值高位,散户贸然入场也充满风险,被误伤的刚需客陷入尴尬境地,而朱伟只是众多被误伤的购房者中的一员。他自嘲到,相比那些交了四年多社保最近刚刚落户深圳的人来说,自己幸运多了。

事实上,无论是新房市场,还是二手房市场,更被动的依然是购房者。

在南山地区长期从事地产中介的黎雨向时代财经表示,新政发出之后,过来咨询的都是买家,相比之下,卖家显得更为冷静。

“对于卖家来说,现在二手房要不就以降点税的价格给客户,要不就捂盘到满五年。在市场普遍依然看好后市的情况之下,影响不大。就我个人预计,新政之后不会很大变动,限制了一波人购房,也限制了一波人卖房,就看供需比例,价格幅动应该不会超过5个点。”

地产开发商也开始持观望态度,并放慢推盘进度。一名房地产项目营销人员透露,在新政的大背景之下,深圳的项目要进一步推迟营销节点。有多个客户通知她,表示合作并不会中止,预算也没有改变,但是已经定下来的节点现在将会进一步延迟。

“近期要推的项目,现在都不会推了。”

政策力度超预期

山雨欲来风满楼。在政策发布的前一晚,相关消息便已流传开来,包括豪宅税的调整、深户购房资格的改变、打击假离婚真炒房。当时,业内的普遍看法是相信调控必将到来,但预计应是其中一条或两条。

然而,在迷底揭晓时,外界还是颇为震惊。深圳楼市新政的靴子久久不落地,一落地便是雷霆之势。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,此次政策力度超出了早前的预期,比如限购。“这反映了,管理层对深圳楼市调控现状、调控绩效,房地产市场运行是不满的。所以,此次调控某种程度上是被形势倒逼的。”

但在严峻的形势之下,倒逼出来的政策更多是查漏补缺,并未能解决深圳楼市的根本问题。

从新政发布第一天的反馈来看,更多的是购房者急着干瞪眼,但卖方却表现得尤为冷静,丝毫不恐慌房价大跌。市场会有浮动,但终与其价值相关,深圳土地资源稀缺,住房供应稀缺的局面依然维持,市场仍然普遍看好后市。

宋丁认为,此次的八条新政,无一例外都是压缩需求,但这并非长远之计。深圳高昂的房价背后必须解决的问题仍是供应问题,只要拿不出足够的土地建设新房,市场的火热难以得到根本性的改变。“但几个月后,热浪会不会换个面孔卷土重来,就不得而知了”。

住房信贷有保有压

对于深户购房资格的限制实属首次。

一名业内人士向时代财经表示,虽然这个政策会卡死一部分刚来深圳的刚需,但主要还是针对外地炒房客。此前,深圳的落户在一线城市中是最容易的,在经济下行的大趋势下,深圳房地产市场一直吸引着全国的避险资金。

“深户也要落户3年、社保3年才能买房,意味着外地炒房客基本被卡死。”

深圳市住房和建设局解释称,近几年,深圳落户即可购房,一定程度上加剧了市场供需矛盾,这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此,在住房供需紧张背景下,适当收紧户籍居民购房政策,以切实支持合理自住需求。

深圳中原董事总经理郑叔伦也认为,纵观这次的调控政策首先是需求的管理,限购条件收紧、社保年限的延长,进一步提高了购买住宅的门槛,可以立即把市场上的有效需求降低,相信可以对市场降温取到立竿见影的效果。

与此同时,市场普遍注意到,在“新深八条”之中,对于不同群体首付比例的调整。新政提高了无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭购买非普通住房的首付门槛,其最低首付款比例均提高10个百分点,即分别为60%、80%。而无房无贷的首次购房家庭,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策。

郑叔伦认为,贷款条件差别化的调整,遵从“房住不炒”的主导精神,主要是针对已经拥有房产的客户贷款条件进一步提高,尽量避免误伤首套刚需客户。

李宇嘉也表示,差别化住房信贷有保有压。“毫无疑问首套购房是要保护的,除此之外,二套房,依然坚持部分‘认房又认贷’的举措。比原先‘深八条’中完全的‘认房又认贷’(只要有贷款记录就算第二套房购置)力度低了很多。这反映出政府还是希望保护改善性需求,希望楼市交易能活跃起来,保持一定体量。”

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