苦等七月终借壳上市 估值大跌的优客工场仍难解盈利题

黄银桥
2020-07-10 08:26:28
来源: 时代财经
虽然不曾陷入WeWork的困局,但现时的优客工场与WeWork一样,都面临着盈利困难、估值大跌的问题。

eb874e60-a3cc-435c-a219-9278100c29f4.jpg优客工场创始人毛大庆。图片来源:优客工场官网

等待了七个月仍没等来IPO的优客工场最终选择了借壳上市。美东时间7月6日,特殊目的收购公司Orisun Acquisition Corp(以下简称“Orisun”)发公告宣布,其已与优客工场达成合并协议,全资子公司Ucommune Internationa计划收购优客工场全部股份。

交易完成后,Orisun将以新的股票代码在纳斯达克挂牌交易,优客工场的股东和管理层将获得Ucommune International的7000万股普通股,优客工场管理团队将继续运营优客工场,优客工场也将成为“联合办公第一股”。

针对上市事宜,优客工场品牌负责人向时代财经表示,“暂时不予置评”。

对标美国WeWork的优客工场,至今已经创办五年,是国内最早一批做联合办公的企业。虽然不曾陷入WeWork的困局,但现时的优客工场与WeWork一样,都面临着盈利困难、估值大跌的问题。

估值缩水超七成

“大众创业、万众创新”曾在国内掀起一股创业浪潮,有识之士从中看到了商机,他们希望打造一种全新的商业模式:通过为创业者提供低价的办公室及资源服务实现盈利。

联合办公营运而生。2015年3月9日宣布从万科离职的毛大庆选择加入到掘金队伍中,由他创办的优客工场成为其告别万科的下一站,他也凭此成为了联合办公领域的“排头兵”。

政策的加持以及明星职业经理人毛大庆的光环,使得优客工场一直备受资本青睐。根据统计,优客工场2015-2019年间累计获得超过50亿元人民币的投资,且投资阵容相当强大,既有红杉资本、中融信托、前海唔同并购基金等资方,也有首创置业、路劲地产、龙熙地产等房企,还有星牌集团、爱康集团等非地产公司。

公开资料显示,在2018年11月完成一笔2亿美元融资之后,优客工场估值曾高达30亿美元。

但不到两年时间,优客工场的估值便出现了严重缩水。根据Orisun与优客工场的协议,合并完成后新公司的估值将为7.69亿美元。这是优客工场采取EV/revenue模型完成的估值,即按2021年预计净收入的4.01倍计为7.69亿美元,较2018年缩水74.36%。

优客工场估值的大跳水,一方面源自瑞幸造假事件引发的中概股信任危机,另一方面则是源于联合办公鼻祖WeWork的滑铁卢。

WeWork是美国共享办公的龙头企业,当年世界知名投资人孙正义只用了12分钟就决定为其投资10亿美元。2018年1月初该公司估值一度飙升至470亿美元,成为华尔街估值最高的独角兽。

但2019年8月披露的IPO招股书揭开了WeWork难堪的一面,创始人诺依曼中饱私囊、业绩连年亏损、盈利模式不清晰等问题让投资者迅速丧失了信心并最终导致上市失败,估值暴跌至29亿美元。孙正义亦无奈承认,这是一笔让他感到羞愧的投资。

WeWork没有打响头炮,紧随其后的优客工场也受到波及 。优客工场是在2019年12月11日提交的IPO招股书,计划筹资1亿美元。同年12月13日,即有媒体报道,因为估值存在分歧,花旗、瑞士信贷纷纷退出了优客工场的IPO承销商行列。

此后,优客工场的上市工作就进入了停摆期,直到传出借壳Orisun上市。相较于遥遥无期的IPO,费用低、时间短的借壳上市对于目前的优客工场来说相当于一条捷径。但这样一来,优客工场也失去了IPO集资的机会。

盈利难题待解

不管是主动还是被动,如今优客工场算是在上市路上迈出了重要一步,但这家“中国版的WeWork”目前同样面临着长期亏损的难题,这将继续成为投资者质疑的地方。

WeWork招股书显示,2016-2018年该公司营收增长超过四倍,但亏损也在扩大。2018年,WeWork营收达到18.2亿美元,净亏损为16.1亿美元,2019年上半年,WeWork营收15.4亿美元,净亏损6.897亿美元。

优客工场亦然。根据招股书数据,2017年、2018年、2019年前三季度,优客工场总营收分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元,同比增幅高达167.9%-209.9%。同时,2017年、2018年、2019年前三季度净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。

营收的高速增长得益于优客工场前些年的快速扩张。2017年开始,优客工场先后收购洪泰创新空间、深圳Wedo联合创业社、爱特众创空间、无界空间等全部股权。目前,优客工场已成为中国最大的联合办公空间服务商,今年6月披露的路演材料显示,该公司目前在中国、新加坡46座市总计持有211个联合办公空间,在管面积超过68.6万平方米,工位数量达到9.4万个。

规模的增长意味着投入的增加。尽管不如地产行业般重资产,但联合办公有如现时的长租公寓,也是一门投资大、回报周期长的生意。

从财务数据来看,优客工场目前仍处于投入阶段,2017年、2018年、2019年前三季度经营活动产生的现金流一直是净流出状态,分别为-1.52亿元、-5207万和-2.32亿元。

入不敷出直接导致了优客工场的亏损问题。优客工场披露,自2015年成立以来公司累计亏损逾15亿元。

目前,优客工场业务主要有两种,一是空间运营业务,包含直营模式和轻资产模式两大类,另一个建立在空间运营基础上的非空间业务。

为了扭转亏损的状态,优客工场开始放慢脚步,2019年前三季度仅新增6个办公空间,2018年全年为97个,同时开始加大轻资产的占比。

今年4月在优客工场成立五周年的发布会上,毛大庆宣布优客工场将进行战略转型,核心可以概括为“全面转轻”——即不再开拓新办公空间,转向各类轻资产业务,包括电商、会员企业福利计划等。

根据毛大庆的目标,优客工场2020年底,轻重资产比达到1:1。轻资产项目的增加将直接减少优客工场在获取办公空间的投入。

面对着长期的亏损,优客工场意识到了要调整发展战略。但需要注意的是,它还需要面临着办公市场受疫情冲击恶化的现实,这个客观条件将对优客工场的发展带来挑战。

根据中指院对全国15个重点城市的重点写字楼商圈,超过1000个写字楼监测结果显示,在疫情的影响之下,我国工业、服务业受到明显的影响,写字楼需求减少,租金整体下跌。今年上半年,15个重点城市写字楼商圈的租金环比下跌了1.54%,租金环比下跌的商圈近90%。

中指院预测,从短期供应来看部分因疫情而延期交付的写字楼项目会于下半年集中上市,会推高整个写字楼市场的存量和空置率。在需求方面,目前整体需求依然相对疲软,而且我国经济还是处在恢复改善的阶段,所以从全年的市场来看短期的写字楼租赁市场仍然面临着较大的市场压力,租金同样面临下行的压力。

受疫情影响,优客工场的一些同行已经出现了危机。据界面新闻报道,中骏集团“大公子”黄涛创办的FUNWORK在4月份关闭了部分盈利不理想的办公空间,WeWorK、WE+酷窝、世服宏图、德培利左巢、BEE+等在广州市场也出现退租情况。

可以预见的是,在经济衰退、疫情危机未解除的大环境下,艰难上市后优客工场还没法松一口气。

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