激辩城市更新:做旧改不要先想着要赚多少

刘新歌
2020-06-23 15:55:44
从棚改到旧改,以存量升级为核心的城市更新走向新的赛道,但挑战和压力犹存。

cf1237fc3cd8437ead1fcd555ef3f2fc.jpg时代论坛圆桌对话环节

今年两会政府工作报告再次为旧城改造定调:新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。从棚改到旧改,以存量升级为核心的城市更新走向新的赛道,但挑战和压力犹存。

6月20日,由南方出版传媒股份有限公司主办,时代传媒、时代周报、时代财经等承办的“遇见2020·时代论坛”在佛山举行。在圆桌对话环节,来自业界和企业的嘉宾就城市改造与文化传承、资本回报与保障民生等关键问题展开深入探讨。

时代传媒:城市更新应该如何与文化传承有机融合?融合过程中应该注意什么问题?

张化学(中国指数研究院华南分院院长):我们的城市建设和开发,有很多切断城市历史的行为,导致很多城市“千城一面”。站在一个城市的大街上,几乎猜不出来到了什么地方,除非一些标志性建筑或传统的地方。政府、开发商、专业机构要明白文化传承的重要性,比如在建设过程中要注意保留历史文化建筑等。

戴哲(佳兆业集团城市更新研究院业务总监):佳兆业在城市更新上的典型特色是“自下而上”,很多人说佳兆业是从“地面部队”开始做,其实是我们更尊重当地村民的意愿、想法和心思。每个村有不同的文化偏好和历史积淀,每个(城市更新)项目也各有其特点,我们对此非常重视和尊重,也会保留和传承下去。

沈鹏(富力城市更新集团产业部副总经理):我们的项目发现了一些古道路、古井、古建筑群等,还有祠堂,这些是村民以后一个念想,城市更新不能把这些可以回忆的东西给拆没了,所以我们在推进项目时特别注重保护或加以修缮。

时代传媒:目前城市更新的模式主要有两种,一种是全面改造、成片重建,另一种是微改造。哪种模式更好一点?

张化学:两种模式并不矛盾,主要看改造对象,很难说哪种模式更合适。

戴哲:从企业角度讲,全面改造会有更多主动性,而微改造、老旧小区的综合整治,更多是做功能上的改善、修复,但接下来,修缮型的微改造可能是很多城市做城市更新的第一步,所以企业可以先从微改造切入,做一些标杆项目出来。

时代传媒:城市更新业务周期长,会带来资金压力等诸多问题,怎么解决这些难题?

沈鹏:相比招拍挂项目,城市更新确实时间成本高很多,也涉及更多问题,这就需要企业有一定的情怀。目前城市更新是城市发展中的必然趋势,富力集团也愿意以城市运营商的角色承担一定的责任。作为有20多年城市更新经验的企业,我们也认为很有意义。另外,国家在政策层面上给了开发商一定的政策优惠、也指引了方向。

戴哲:城市更新项目确实是个长周期的投资,我们常说是“八年抗战”。怎么穿越这个长周期?佳兆业的经验是,首先一定要有决心,明确不是来投机的,而是来投资的。第二,团队要配备齐全。第三,是要做好前置准备。第四,要做好资金引入,保证好粮草去做后期的转化。

郑少铭(卓越城市更新集团副总经理):首先要尊重村民,第二要综合考虑项目,第三要诚信,言而有信。

时代传媒:城市更新项目如何在政府对民生的要求和资本对回报的要求之间取得平衡?

戴哲:在城市更新项目前期,政府诉求不高,但后期有所提高,包括项目周边教育、医疗的配套等。佳兆业会在满足政府诉求的同时,把投资测算、规划等尽快落地,把资金用在刀刃上,犯更少的错。另外,佳兆业在融资上非常多元,开发压力没那么大。

郑少铭:做旧改不要先想着要赚多少,先解决客户(村民、政府)的需求。

沈鹏:目前政府对城市更新项目有很多支持,开发商的融资渠道也逐渐多元化。

另外,不同区域的政府要求不同,政府政策我们要解读,村民的要求我们也要去分析。其实最重要的是要对村子真正做一些升级,后续运营要做好,确保村民安居乐业等。

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