吸纳电建地产 南国置业转型困局难破

任英楠
2020-06-16 12:32:23

6月15日,距离南国置业(002305.SZ)最迟复牌日还有4天,近7万股民正在焦急地等待。

有股民在股吧中讨论,复牌后的南国置业能否令股民们耳目一新?

近日,南国置业发布一纸公告,将A股市场一起沉寂多年的资本运作再次带回视野。

公告称,南国置业6月5日收到控股股东中国电建地产集团有限公司(以下简称“电建地产”)通知,拟筹划与本公司有关的重大资产重组事项。公司拟通过向电建地产全体股东中国电建(601669.SH)、电建建筑非公开发行股份及支付现金的方式,对电建地产进行吸收合并,并募集配套资金。

公告还称,南国置业自6月8日起停牌,预计停牌不超过十日。

吸收合并完成后,电建地产将注销法人资格,由南国置业作为续存主体。

换句话说,这场“子吞母”的资本运作达成后,未来电建地产将成为过去式,但可以实现借壳上市,中国电建将成为南国置业控股股东。

一家是老牌武汉房企,另一家是央企子公司,南国置业与电建地产初识于2012年,如今已携手走过八个年头。不过,这期间一直反响平平。

近年来,南国置业着手于轻资产转型,效果不尽如人意。2019年底,实现的归母净利润还首次出现负值。

此次南国置业重大资产重组,其相关人事变动和组织架构安排成为关注的重点.

就此,6月15日,时代周报记者发函南国置业,截至发稿前,暂未收到回复。

6月12日,同策研究院院长助理张宏伟则对南国置业重大资产重组给出看法,“市场的调整期还在恢复中,无论是受到疫情还是其他因素的影响,此时央企通过重组的方式来上市,市场的关注并不高。如果是在2017年左右的地产公司重组上市,市场的关注度可能比较高。”

不过,他也表示,“先把两个平台整合好,随着每一轮市场周期的调整,还是有机会的。”

八年牵手终合体

南国置业成立于1998年,于2009年与深交所上市,是一家以商业地产开发与运营为主题,涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业,以武汉为核心,并布局与成都,重庆,深圳,南京,荆州,襄阳等众多城市,属规模较小的地方性房企。

早在2012年,央企电建地产入局南国置业,并迅速成为南国置业第二大股东。

此后,南国置业不断对电建地产股权进行转让,截止到2014年底,电建地产持有南国置业41.14%的股份,电建地产晋升为南国置业第一大股东。

据南国置业一季报显示,电建地产为南国置业第一大股东,持股达40.53%。

南国置业与电建地产长达八年的合作较为顺利,在此期间为避免同业竞争,双方约定电建地产侧重于住宅开发,而南国置业则侧重于商业地产开发。电建地产入主后,双方的分工侧重仍然是大股东负责资源和资本支援,具体业务方面则以南国置业原团队为主。

与此同时,电建地产为南国置业在融资渠道和资源上提供诸多便利。

随着两者的关系越来越紧密,外界常有其合并重组的传闻。如今,终在武汉重启之后,南国置业宣布对电建地产进行吸收合并。

张宏伟谈到,“很多年前国资委表示78家央企只会有6家上市,后来又扩容到20家左右,保留地产业务。那么央企想要保留地产领域的开发资质,只有把规模做大。做大规模的重要的途径是进行资产重组,想办法让1加1大于2,使其实力再增强一点,这样也避免了整体退出。”

实际上,央企重组上市并不是什么新鲜事,早有平安入局招商蛇口重组上市,中粮地产大悦城整合上市,合并重组的初心是强强联合、结合优势资源助力业绩发展,但目前来看,重组后的央企们业绩增长和规模发展并不及预期。

南国置业吞下央企电建后,能否能打破现在的转型困境和业绩瓶颈,暂未可知。

单从去年业绩看,两者的表现都较为平淡。

近年来,南国置业着手于轻资产转型,但却导致其近几年业绩“滑铁卢”。

据2019年年报,南国置业实现营业收入63.69亿元,同比增加57.99%,归母净利润为-3.55亿元,同比减少520.39%。

电建地产去年的业绩平庸。

2019年,电建地产总体实现营业收入236.96亿,同比增长17.24%,归属母公司股东净利润1.29亿,同比上年的7.51亿下滑82.77%。房地产板块全年累计签约销售合同额329.16亿元,同比增加4.88%。 

对于此次资本运作,电建地产相关负责人曾对媒体表示,这将理顺两家公司的业务关系,并运用好上市平台,将项目进一步做大做强。 

张宏伟则认为,从其他拥有央企背景、且规模在几百亿左右的房企的经验看,如果母公司实力比较强,是有可能通过并购的方式去迅速整合市场资源的。

“如果想去做扩张,因为有央企背景的资源,还有能力做;如果不想做市场扩张,整合完成后,纯粹靠公开市场的操作而不靠母公司,那么基本上地产开发业务的公开市场已经大定了。”他表示。

南国置业艰难转型多年

南国置业商业体转型战略导致南国置业业绩“滑铁卢”。据此前财报,南国置业自2017年起至2019年,营业收入分别为31.66亿元,40.31亿元和63.69亿元。归母净利润分别为0.58亿元,0.84亿元和-3.55亿元,扣非归母净利润分别为-0.94亿元,0.75亿元,-3.75亿元。

归母净利润和扣费归母净利润均于去年首次出现负值,出现了典型的增收不增利的情况。

就归母净利润亏损原因,南国置业在年报中将此归咎于“受当期部分商业项目主动调改与部分住宅开发项目结利周期的影响”。

南国置业作为以湖北为主战场的房企,此次疫情对其冲击较大,尤其体现在疫情期间公司的商业项目大部分都为停业状态。

据今年公司一季报,南国置业净亏损1.53亿元,同比下降1616.90%。

面对持续收紧的房地产市场,房企都在寻找地产开发的第二落点,轻资产开发比单一的房地产开发利润要高,这也是南国置业牟足力气致力于转型的原因。

但观其财报发现,在转型期间南国置业的毛利率却在不断下滑,自2017年到2019年,南国置业的毛利率分别为16.22%,12.67%和3.37%。

一季度,南国置业的毛利率直接降为-198.60%,对比2014年南国置业的毛利率43.59%,毛利率的大幅下滑直接影响利润。

除此之外,利润还受到成本大幅上涨的影响,在去年年报比较显眼的是由于利息支出增长导致财务费用飙升,去年财务费用较2018年同比增长291.56%,翻了近三倍。

南国置业的债务情况也难言乐观。

自电建地产入局南国置业以来,南国置业的总负债从2014年的74.28亿元攀升至218.51亿元,同时,资产负债率也由2014年的71.14%上涨至81.54%。

据一季报显示,南国置业一年内到期的非流动负债为21.61亿元,短期借款6.02亿元,公司持有25.35亿元现金,难以覆盖短期负债。

今年5月电建地产为南国置业提供了不超过50亿的委托贷款,央企入局南国置业的优势在此有所体现。

据去年年报南国置业称,公司正根据消费升级趋势,对旗下商业项目进行调改,着手打造 第五条标准化产品线“泛悦·城市奥特莱斯”,加快推进 “泛悦精选”、“泛悦精装”、“泛悦生鲜”、“泛悦 健康”、“泛悦教育”等自有商业IP的孵化,进一步发挥公司多业态的协同效应,推动公司转型升级。

南国置业商业体转型期间境况艰难,疫情期间尤其受到武汉商业项目停摆的影响,如今对南国置业来说是更是难上加难。

由此看来,南国置业重组后还有漫长且艰难的一段路要走。

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