闯横琴、进雄安，万科物业又包下鼓浪屿，但这项业务盈利还有点尴尬

谢斯临

2020-05-12 15:25:49

来源: 时代财经

“为政府打工”的公共空间类物业服务，普遍以成本加成法进行收费，在成本之外再增加一定的利润，以此来获得最终定价，盈利空间微薄。

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万科物业在城市服务领域又下一城。

5月11日早间，万科物业在其官方微信公众号“万科物业说”上宣布，近日，万科物业与厦门市思明市政园林管理有限公司、思环保洁服务有限公司共同成立思明城市资源经营管理有限公司（以下简称思明城资），为鼓浪屿全岛提供整合运营服务。

天眼查显示，万科物业在合资公司思明城资中持股40%，由原万科物业泉州分公司总经理艾波担任董事经理。万科物业方面表示，进驻鼓浪屿，是继横琴、雄安、成都高新之后，万科物业城市服务的又一次重要实践。

都是“二股东”

2018年5月，万科物业与珠海大横琴投资有限公司联手，打造首个“物业城市”模式。在实际运营管理中，万科物业作为大横琴城资的具体操盘手，成为横琴新区城市公共空间与资源的全流程管理、服务与运营方，提供包括市容环卫、园林绿化、城市照明、高压管养、城市桥梁、市政道路、水利设施在内的管养服务。

万科物业首席执行官朱保全曾在公开场合表示，过往政府部门繁多，不同的部门对应不同的市政业务。现在政府架构正在扁平化，环卫、道路桥梁隧道管理、垃圾清理等城市管理业务也要统筹起来。“总包模式非常重要的一个优势在于省事、能迅速找到责任人。”

以往，市政管理主体更多是以不出错、安全作为工作目标，管理效果可能跟市场上的预期不太吻合。而伴随着万科物业进场，以市场化运作的理念负责城市空间的运营服务，将一改此前管理粗放的局面。

经济观察报报道指出，万科物业在接手珠海横琴城市空间整合运营服务的1年时间内，绿化景观更换了250万株时花，先后建设4个公共弃土场，累计已消纳当地建设期的弃土约165万平方米，垃圾清运量达到月均1000吨。

得益于珠海横琴的经验，万科物业城市空间整合服务逐渐向外输出。

2019年9月，万科物业与雄安城投合作成立河北雄安城市资源经营管理有限公司，将物业城市模式带入雄安；同月，万科物业1.9亿元中标深圳河流水质科技管控项目；12月，万科物业与成都高新技术产业开发区管理委员会签署战略合作协议，将城市空间整合服务落地成都。

万科2019年年报显示，截至年末，万科物业“城市空间整合服务”模式已拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区等区域，具体工作内容则是由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。

值得注意的是，无论是在厦门、雄安或是珠海横琴，万科物业在与政府部门共同成立的合资公司之中均为第二大股东，占股比例在40%左右。不难看出，在此类合作之中，地方政府部门仍是“话事人”。

“微利”难题待解

万科物业在城市公共空间业务上的试水并非孤例。

2017年全国两会上，习近平总书记提出了“城市管理应该像绣花一样精细”的总体要求，实现城市管理精细化，已经成为全国各大中型城市政府的一项重要任务。但对于传统市政管理主体而言，政府部门繁多，不同的部门对应不同的市政业务，效率低下。

正是因此，知名物业企业纷纷闻风而动，先后以不同形式涌入公共空间服务领域。2018年7月，龙湖悦来城市管理有限公司挂牌亮相，率先在重庆两江新区探索智慧城市治理新方式；12月，碧桂园服务在广东惠州正式启动“城市共生计划”，并发布了《碧桂园智慧产城运营服务蓝皮书》，提出做新型城市治理公共服务的探行者。

保利物业2018年对外发布了“镇兴中国”公共服务品牌，为嘉善西塘古镇、天凝镇及上海罗店镇等城镇提供公共管理等服务。2019年报显示，截至年末，保利物业公共服务领域在管项目266个，在管面积约1.4亿平方米，营业入约为4.8亿元，占物业管理服务总收入的约12.5%。

然而，有业内人士对时代财经表示，“为政府打工”的公共空间类物业服务，普遍以成本加成法进行收费，在成本之外再增加一定的利润，以此来获得最终定价，盈利空间微薄。即便在两到三年之后有重新提价的可能，也仍然有限。

珠海大横琴城资总经理宋澜涛此前在公开场合透露，横琴物业城市模式下，综合执法局、建设环保局的业务委托合同额超过3亿元，但这个钱并不容易赚，万科物业在横琴需要超过1700名员工参与城市服务工作，人工成本等成本并不低。公共空间管理业务保持在一个微利稳定的状态，截至2019年底，此类业务的利润可以控制在3%-4%之间。

但相应的，如今被上市物管公司列为主要战略方向的商写物业，其利润率可达20%-30%，城市空间公共服务如今仍面临着一定的盈利难题。即便如此，万科物业在城市空间整合服务领域仍在不断加码，有接近万科物业的人士向时代财经透露，万科物业即将在城市服务领域迎来更大进展。