揭秘厦门百亿地王

杨静

2020-04-28 02:06:16

来源: 时代周报

近日，中骏相关负责人向时代周报记者确认参与了土拍，不过否认自身竞得者的身份，并称“不是联合拿地”，更不是围标。

厦门思明区2020P01地块，原厦门市农业科学研究所试验农场和奶牛厂所在地。13年前，该地块开始拆迁，而现在，成为厦门这座城市13年里的总价地王和单价地王。

4月22日上午，注册资本仅100万元的上海泰鸣贸易有限公司（简称“上海泰鸣”），击败另外13家企业，拍出了厦门首个总价破百亿元的地块。

总价103.55亿元，成交楼面价50599元/平方米，溢价率43.8%，外界关注的是这家公司有怎样的实力？

经过时代周报记者的调查，上海泰鸣背后闪现出了中骏集团（01966.HK，以下简称“中骏”）的身影，但当日，中骏同样参加了竞拍。

近日，中骏相关负责人向时代周报记者确认参与了土拍，不过否认自身竞得者的身份，并称“不是联合拿地”，更不是围标。

4月24日下午，厦门市自然资源和规划局回应时代周报记者，当天的土地拍卖严格按照招拍挂出让制度和操作程序进行，整个流程贯彻“公开、公平、公正”要求，按照价高者得的原则确定受让人，竞价过程经厦门市公证处全程公证。

4月30日，将是上海泰鸣与厦门市自然资源和规划局签订《厦门市国有建设用地使用权出让合同》以及与厦门市土地发展中心办理地块交接手续的最后截止日，时代周报记者从诸多渠道交叉得知，地块的交接程序在正常推进中。

上海泰鸣是否为中骏的旗下公司？中骏实力能否拿下地王，并成功运作？诸多疑问并未获得解答。

穿透“马甲”泰鸣

尽管中骏并未承认拿下了地王，但股权穿透后，中骏身影显现。

资料显示，上海泰鸣4月9日注册成立，不具备地产开发资质，也未有对外投资记录。要想撬动超百亿元的地块，需检验其控股股东的开发资质。

时代周报记者以此线索翻查，达源国际有限公司（Time Source Interna-tional Limited，简称“达源国际”）、悦泰发展有限公司（Cheerful Time De-velopment Limited，简称“悦泰发展”）和保信中国置业投资控股有限公司﹝Polytic (China) Properties Investment Holdings Limited，简称“保信置业”﹞这三家股东公司浮出水面。

根据香港查册中心资料层层穿透，上海泰鸣是在香港注册的达源国际的全资子公司，达源国际背后股东为悦泰发展。

巧合的是，时代周报记者发现，悦泰发展、达源国际的注册地和中骏年报所显示的香港营业地在同一栋大厦的同一个房间—香港铜锣湾核心甲级写字楼希慎广场的2801室。

悦泰发展的控股股东是保信置业，一家在英属维尔京群岛注册的离岸公司（以下简称“BVI公司”），成立于2002年5月15日。

交叉验证中骏2010年港交所递交的中英文版本招股书，保信置业正是中骏的全资子公司。

资料进一步显示，达源国际和悦泰发展是中骏购买的壳公司。

达源国际最近一次董事的变更发生在2017年10月3日。

由公司的第一任董事叶家润更改为黄伦。据消息称，黄伦身份为中骏执行董事兼助理总裁，公司董事长黄朝阳的长子。近日，据知情人士透露，叶家润专门从事壳公司买卖，其金柏利注册有限公司和达源国际最早的注册地址一致。

中骏买下悦泰发展的时间更早。

2012年11月27日，悦泰发展的董事由一家名为现成有限公司（READT-MADE COMPANY LIMITED）的公司变更为自然人陈元来。而陈正是中骏创办人之一，现任职中骏董事会副主席。

不同于达源国际和悦泰发展，保信置业是中骏在2007年开始通过承债收购获得。

中骏多年前的招股说明书，则显示出当时保信置业背后的金主。

中骏旗下的裕威有限公司向一家名为百源控股(中国)投资管理有限公司分别收购伟昌实业有限公司及保信置业的全部已发行股本，于2008年收购完成。

这一收购，帮助中骏实现从保利武夷(香港)开发建设有限公司手上拿下中骏武夷绿洲项目的50%股权。后者原本100%持有武夷绿洲项目。根据相关报道公开资料显示，百源控股持有保信置业股权不到2年时间。

根据中骏2016年的一则公告，保信置业作为主体收购了位于泉州市的两个项目。

上海泰鸣和中骏同场竞拍

事实上，厦门思明区2020P01地块，没有明确限制两家关联公司一同参与。

地块出让须知显示：“中华人民共和国境内外法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加竞买。申请人可以单独申请，也可以联合申请。”

而执行土地出让的厦门市土地发展中心，其权限也仅围绕着竞买资料、竞买保证金审核等有限的范围。

厦门市自然资源和规划局相关人士对时代周报记者表示，4月22日参与竞拍的企业均提交了竞买申请材料、缴纳竞买保证金并通过资格审查，符合出让公告的要求，具有有效竞买人资格。

目前的资料则显示，具备有效资格的上海泰鸣和中骏，没有在最后阶段进行抬价。

“根据现场公证竞拍笔录，在总共240轮报价中，中骏仅在前39轮竞价10次，第40轮至第240轮均为上海泰鸣与另外两家竞买人竞价，中骏未再参与竞价。”厦门自然资源和规划局对时代周报记者澄清。

近日，多家参与当天土拍的房企对时代周报记者进一步交叉确认，最后与上海泰鸣角逐的企业，一家为鑫万豪，另一家则为央企联合体首开&保利&华润。

如果有围标串标届时将面临：出让人将取消竞得人的竞得资格，解除出让合同，无息退还土地出让价款，竞买保证金不予退还；该企业列入诚信黑名单之外，企业及其关联企业今后不得参与厦门土地拍卖活动。

为何隐匿身份

中骏此次的举动成谜，经过时代周报记者粗略对比，该公司过往拿地身份都较为公开，往往一层股权穿透便能锁定拿地主体是中骏。

悦泰发展为中骏拿地主体之一，所拿地块集中在上海、南昌和徐州。

2016年9月，悦泰发展和同属于中骏子公司的厦门福斯达装修工程有限公司组成联合体，以243.97%溢价拿下了上海青浦区徐泾镇蟠中路南侧25-01地块。

近日，有业内人士告诉时代周报记者，不排除中骏有出于低调以及后期融资便利的考虑。

厦门思明区2020P01地块的起拍底价达72亿元，已经是厦门土地出让以来的最高，且接近去年的地王，湖里区2019P05地块，后者最后成交价75.25亿元。

“一开始就预料会是新的地王，企业肯定有出于不想被过度关注的考虑。”4月24日，一位不具名业内人士对时代周报记者猜测，这样不易暴露地块买家真正的身份。

4月25日，一位从事公司相关经济领域的法律顾问也是律师对时代周报记者分析表示：“在香港买空壳公司，一般3个工作日即可完成且费用低。再通过BVI（英属维尔京群岛）公司控股香港这些壳公司，就更不容易让外界追查到。”

事实上，中骏在香港上市时，便搭建了大量BVI公司的组织架构。

按照其招股书显示，中骏的上市主体在开曼群岛注册，公司的实控人通过不同的BVI公司控制开曼群岛注册的这家上市主体，这些BVI公司的注册资本低至1美元。

当时的控股股东为黄朝阳、陈元来、郑晓乐、黄佳锡等。截至2020年4月17日的年报，前三人分别持有公司50.33%、5.51%和5.03%的股权。

“主要是考虑未来发生股权或者境内资产处置时的灵活性和税收筹划的便利性。这很常见。”上述律师对时代周报记者猜测，“也不排除为了后续融资便利，新设立公司相对不存在太多纠纷事件。”

不过，按照规定，中骏只有付清土地款拿到土地使用证后，才可以引入合作方降低开发压力。

出让合同细则第四章第一条明确规定，拿到土地证后，“可以对全部或者部分建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上”。

厦门思明区2020P01地块的出让规定也已经约束并防止企业在一开始就合资拿地哄抬地价。出让合同规定显示，“如果后续要成立项目公司对地块进行开发建设，项目公司必须是拿地方的全资子公司。”

“只要企业付清土地款后，就可以在上海泰鸣的控股股东层面进行股权交易，引入合作方。”上述律师表示，这可能是上海泰鸣复杂股权关系的原因。

接近千亿规模

另外一个外界关注的问题是，中骏这家年销售额在900亿元左右的房企，能否扛起百亿元地块开发的重任？

中骏在厦门尝到过地王的甜头。

2018年12月21日，中骏拍下的湖里区2018P03地块，是当时的单价地王；2019年11月19日，湖里区2019P01地块被中骏以59.4亿元获取，也是当时的地王。

2019年，克而瑞对厦门当年已经入市的9个典型地王出具了分析报告。2018P03地块的中骏天宸项目，首开4个月，去化率就已经接近9成，尽管项目首开的平均售价在6.875万元/平方米，但地房价比例仅为57%，9个地王里面最低，房地差在29665元，利润相当可观。

但中骏刚刚拿下的这块地，楼面价已经在50599元/平方米，同时地块的出让条件也明确日后住宅的均价不得超过70800元/平方米。以此简单换算，利润率仅在4%。

拍地规定则显示，首期应于项目开工之日起12个月内申请并对外公开销售，销售的建筑面积应不少于5万平方米；第二期应在第一期开工之日起18个月内申请并对外公开销售，销售的建筑面积应不少于剩余总建筑面积的50%；剩余建筑面积作为第三期，应在第一期开工之日起21个月内申请并对外公开销售。

这家成立于1987年的房企，也善于通过合作扩大自己规模。2019年中骏销售的权益占比仅在6成，低于行业7成的水平。

从泉州到厦门再到上海，在两次总部的搬迁过程中，中骏正朝着千亿房企迈进。

今年以来，中骏加码拿地步伐没有停歇。2020年一季度公司新增货值168亿元，位列TOP23。按照公司的计划，2020年计划销售930亿，与此同时还要在未来五年里布局100个“世界城”商业项目和20万间长租公寓。