要做个“三好生” 正荣地产2020年缓速提质迎新生

杨静
2020-04-08 09:53:38

交出“新三年战略”首份年报的同时,正荣地产(6158.HK,)正式释放2020年公司发展的关键词——高质量。

换而言之,规模、财务安全性和盈利三大指标,要达成进一步平衡。

3月29日,正荣地产董事长黄仙枝在2019年业绩发布会上给出表态。“三大指标每一个都至关重要,不仅要做到均好,还要做到均优。这样才有可持续的竞争力。”他称。

放缓增速,提升权益占比

为此,正荣地产尽管今年可售货值达到2500亿元,受疫情影响,2020年的销售目标被设定在1400亿元—仅增加7.1%,不过,值得注意的是,放缓增速已经是地产行业大势所趋。据海通国际估计,正荣地产的权益销售额增速会达到18%。 

“这是对外的目标,内部也有另一个目标。”黄仙枝回应称,既然是高质量发展的三年,公司只会追求适度的规模增长。正荣地产放缓销售增速的另一面,是为提升权益占比换取着时间和空间。按照公司执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健的介绍,2018年正荣新增的土储权益占比仅约30%,而2019年这一数值高达73%。

土地权益占比的提高,打下权益销售提高的基础。

2020年,将是检验的开始。据记者了解,正荣2020年的1400亿元销售目标中权益销售占比将达到55%,高出2019年4个百分点。

“并表更多的项目实现操盘,这样未来几年随着权益的提升,股东应占利润也会有较大的增长空间。”陈伟健称。事实上,正荣地产土地分布的抗风险能力也迈出飞跃的一步。

财报显示,2019年正荣根据区域深耕、聚焦二线的策略,持续在六大区域提前布局,全年一共新增41块土地,新增土储建筑面积达到560万平方米。

这些新增的土地有高达85%在强二线城市,比如南京、合肥、西安、成都、重庆、郑州、佛山、福州、南昌、厦门等等。不难发现,这些城市中,不少位于公司原先的粮仓型区域——长三角和海峡西岸。这两大区域对2019年销售的贡献占近80%。

黄仙枝表示,今年会持续在六大区域市场进行深耕,提升在这些城市的土地权益占比。同时,也将继续推行“精总部、强区域”的组织架构改革,给予区域公司更多的授权。

截至2019年年底,正荣地产目前共计182个项目,总的土地储备建筑面积为2615万平方米,总土储当中有74%储在一二线城市,总土储平均成本大概约4600元/平方米,总的货值达到人民币4500亿元。

在业绩发布会上,管理层也释放接下来将从招拍挂转向收并购和联合拿地的诉求,并认为今年是收并购的好时机。

强化经营效率

“现在开始,每一个项目,我们会要求它的现金流管理、运营、盈利能力等,并且会一直监管和监督。”黄仙枝在当天的发布会上明确。这,指向的是公司的管控力将进一步提升。

据记者了解,正荣今年重点将继续通过提升控杠杆能力、产品能力、经营效率管理能力和全周期运营能力四大方面来展开,以达到经营指标的改善。

2019年的一些数据指标已经显示出公司管控力的提升。

特别要指出的一点是,在2019年结转毛利率略微下降的情况下,正荣还能通过提升费效比、降低多项开支等方式,实现利润指标的大幅增长。

根据财报,2019年正荣包括销售及分销开支、行政开支、融资成本在内的“三费项”占据销售额的比例由2018年的2.07%下降至2.04%。

尽管看上去降幅并不多,但2%左右的费效比在行业里处于偏低水平。与此同时,正荣2019年的销售相比2018年还实现21%的增幅。

正荣的高周转策略也在帮助实现经营效率的提升。

据了解,公司项目平均首次开售周期进一步缩减至约7个月,首开去化率75%,项目标准化复制率提升至100%。对比其他同等规模的房企,处于优势地位。

“正荣的管理在经营方面,重点关注经营效益的提升,以利润为核心,要求提升全周期的经营效率,一方面开源,一方面降费用、控成本,改善经营业绩。”黄仙枝表示。

不过,正荣的毛利率之所以有所下降主要是受此前库存项目成本高但限价的影响,导致整体毛利率拉低,剔除这部分存货后,2019年整体毛利率约为22%,与2018年持平。陈伟健解释称。

黄仙枝进一步补充表示,结合目前的财务置换和成本控制,预计2020年毛利率会改善。“招拍挂市场竞争激烈,又有限价政策,一般毛利率低。但是招拍挂项目流动性好,安全性高,周转快,所以核心净利润并不低,而核心净利润才是企业的关键。”

数据显示,公司核心利润同比增长42.7%至29亿元;净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。毛利为65亿元,增加7.9%。盈利呈现健康态势。

规模扩大的同时,目前,正荣财务指标的完善优化进入新阶段。2019年,净负债率保持平稳为75.2%,融资利率由7.8%降到7.5%,短债比例由51.3%大幅下降至34.2%,现金对短债比由1.19倍上升至1.76倍,总现金同比增长24.5%至353.07亿元。

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