许家印新目标:用最大决心降恒大负债

2020-04-01 12:22:06

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中国恒大集团业绩发布会现场

3月31日下午,中国恒大(03333.HK)发布了2019年度业绩。

数据显示,恒大2019年实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;核心利润408.2亿元,同比下降48%;资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

“这是恒大成立以来,最好的一季度成绩。”在当天的业绩发布会上,恒大集团董事局副主席夏海钧表示,恒大3月份实现合约销售金额612亿元,一季度合约销售额达1465亿元,同比增长22.5%;一季度回款金额也达到了1133亿元,同样创下公司一季度的最高历史纪录。

尽管财务数据指标名列前茅,许家印此次却下定决心降负债。他在发布会上宣布,“从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

恒大为何在这样的时间点提出降负债?新战略又将达到怎样的效果?

追赶者恒大

在夏海钧看来,恒大是中国房地产市场的迟到者,20年来一直在追赶。

1996年,许家印在广州注册了恒大地产,但房地产龙头万科成立于1984年。与这些老牌的房企相比,恒大显得年轻。通过“短、平、快”高速增长策略,恒大发展迅猛,跻身”华南五虎“。

2016年,恒大超越了万科,规模站上了行业顶部。而按照夏海钧的话,2017年以前,恒大靠高负债、高周转、高杠杆和低成本的“三高一低”模式实现了快速增长,规模就是目标。

在超越万科后,2017年恒大启动了战略转型:从“三高一低”转到”三低一高“,即低负债、低杠杆、低成本、高周转。并且将效益作为未来发展的主要目标。

2017年-2018年,恒大净利润分别为370.5亿与722.1亿,可以说已经成为了行业内最赚钱的房企。

但是,在各项财务指标中,恒大的负债率居高不下,要想企业更加健康,只能坚决降低负债,这也是许家印提出新战略的出发点。

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恒大一季度销售及回款经营指标

聚焦降负债

如何来降低负债?会上,恒大管理层详细解释了“高增长、控规模、降负债”的新战略。

“高增长”,即充分利用恒大庞大的土地储备及网上卖房的优势,实现销售高速增长。

一季度,恒大网上卖房收到了奇效。2月13日,恒大通过其网上平台“恒房通”实行了网上销售,其接连的动作颠覆了以往房企网上卖房的营销手法。数据显示,2月份,恒大实现网上认购99141套,认购金额1026.7亿元;合约销售金额约447.3亿元,同比增长107.8%,合约销售面积约513.8万平方米,同比增长约153.8%。

“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

年报显示,恒大拥有2.93亿平米的土地储备,因此可以适度减少拿地,充分利用现有土地储备,既能确保公司的持续发展,还能大幅减少支出,为新战略的实施提供有力保障。

“降负债”,确保负债总额和负债率大幅下降,目标力争2020年到2022年,有息负债平均每年减少1500亿元。

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 中国恒大集团董事局主席许家印

开源节流

针对疫情影响与行业未来走势,许家印表示,各国银行大都采取放宽金融的类似政策,想办法增加市场的流动性。国内也一样,相关政策会趋向于支持增加流动性,以促进经济复苏。

他认为,全国房地产总成交不会下降,房价不会上升,但是也不会大跌。

正是基于这样的判断,恒大采取了开源节流的策略。

开源便是“高增长”。强劲的销售才能保证充足的现金流,这是降负债的根基所在,同时恒大还保证了利润。

对于今年疫情期间网上卖房的大幅折扣,夏海钧表示,恒大的优势在于土地储备充足,而且成本价较低。恒大3亿平方米的土地储备,60%、70%在一二线城市,楼面价只有1800块钱,这个土地储备是恒大未来几年实现高利润的基础。

节流便是“控规模”。房企最大的支出是土地款项。如果仅仅是销售额、销售回款增多,土储不控制,同样会造成大量资金沉淀,不利于降负债。因此,恒大决定严格控制购买土地的规模,土储要实现“负增长”。

许家印算了一笔账,“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”(文/谭骥)


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