千亿新兵美的置业新征程:未来三到五年更关注净现金流及利润

刘新歌
2020-04-02 16:50:58
爬上千亿的“山坡”后,未来3-5年里,美的置业将更多地“求稳”。“规模上保持20%左右的稳步增长,不做非常绝对的安排。在此基础之上,公司会比较多地关注现金流、利润、负债等方面。“郝恒乐在2019年业绩发布会上表示。

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自称“马拉松选手”的美的置业,跑速不减。

2019年,美的置业录得合约销售额1012.3亿元,同比增长28.1%,年复合增长率73.8%,增速保持在行业较高增长水平。

销售的稳健增长带动规模快速跃升。2019年,美的置业成为千亿阵营中的新兵。爬上千亿的“山坡”后,未来3-5年里,美的置业将更多地“求稳”。“规模上保持20%左右的稳步增长,不做非常绝对的安排。在此基础之上,公司会比较多地关注现金流、利润、负债等方面,希望公司能够长期地保持稳定发展,而不是在短期内追求某个流量。” 美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐在2019年业绩发布会上表示。

发力一二线

近年来,美的置业在土地市场一直很有存在感,2019年亦不例外。

纵观全年,除8月、12月未在招拍挂市场出手外,其余每个月都至少斩获1宗地,7月单月更是斥资近44亿拿下广州、东莞、徐州、金华、南通、重庆等城市的6宗土地。

截至2019年末,美的置业土地储备权益建筑面积为4236万平方米,在长三角、珠三角、长江中游经济区、华北区域、西南经济区五大区域共布局278个项目。

可以显见的是,美的置业的投资方向正向一、二线城市转移,提高城市布局等级。在2019年年中业绩会上,郝恒乐便表示会“机会性投资一线,重点布局二线,精选三线,基本不进入新的四线城市。”2019年新增的土储面积中,一、二线城市占比高达64%,长三角和珠三角区域占比58%。

一二线城市也逐步释放出业绩贡献力。2019年内,一线、强二线业绩占比22.8%,二线占比达42.7%。其中,长三角区域实现合约销售额 363亿元,同比增长约43.8%;珠三角区域录得合约销售额187亿元,同比增 长约9.5%;长三角及珠三角合约销售额在整体销售额中的占比超过50%。

公开市场之外,旧改也成为美的置业重要的土储来源。据郝恒乐介绍,目前已获得10个城市更新项目,预计可售货值549亿。其中2019年已经转化土储的有66万平方米,预计可售货值96亿元。“剩下陆陆续续都会在今年、明年实施转化,预计2020年可转化205万平方米、货值302亿。”

2020年,美的置业将继续“向较高量级的城市和经济发达城市群布局”的土地策略,根据销售规模和回款情况,拿出1/3金额购地。但郝恒乐强调,坚持不拿高价地,也不会非常激进地拿地。

资本平衡术

规模扩张、美的置业实现负债水平的下降。2019年末,净负债率同比下降8个百分点至89.0%。债务结构有所优化,其中,;一年期债务占比从2018年末的34%下降至17%,剩余债务期限为2-5年期。美的置业首席财务官林戈认为,债期延长后,进一步加大了其偿债能力的弹性空间。

这与美的置业的战略调整不无关系。郝恒乐称,公司对2019年的定位是“战略转型”,围绕城市布局的升级、优化土地储备结构、产品升级、“一主两翼”的战略业务布局等做了大量的事情。

经营措施上,美的置业坚持“两强两稳”战略,即强去化、强回款,稳开工、稳存销比,取得不错成效。2019年,美的置业收入为411.38亿元,较2018年升37%。毛利为130.07亿元,较2018年上升32%。年内利润及综合收益总额为43.26亿元,较2018年上升32%。核心净利润为41.77亿元,较2018年增加27%。

拥有制造业背景和科技基因的美的置业,也通过制造业精细化管理的思维打造公司综合竞争力。具体包括:按照数字化升级战略对库存、成本等进行精细测算和安排;打造智慧健康的住宅产品,进而赢得差异化的产品竞争力;围绕房地产主业实施绿色装配式产业与智能化产业“一主两翼”战略的落地;追求“有效规模”,即在坚定城市升级的战略框架下,在不断追求更大规模市场的同时, 提升单个城市的有效产能及销售规模。

“2020年,公司会在稳步增长的基础上锻造综合竞争力,坚持‘长期主力’的基本思维,使公司成为一个能够走向更长远、动能十足的马拉松选手。”郝恒乐展望道。

来源:时代财经 刘新歌  

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