长期持续稳健高增长,中海已过不惑之年

谢斯临
2020-03-31 16:47:39
“规模扩大不是靠杠杆,不是靠资源的纯粹投入,更多是靠运营水平的提高、运营周期的缩短,我们各个环节同步比去年缩短了15天,运营速度一年比一年快。”

22ac-irkazzv7604869.jpg中国海外发展2019年年度业绩发布会

历经40年发展,已过不惑之年的资优生中海仍在大市下行的背景下,以稳健的姿态,实现又好又快的发展。

2019年注定是整个房地产行业极为不平凡的一年,各类调控政策的收紧全面扼住了房企的生存命脉,行业向着更加理性的方向发展。中央经济工作会议也再度定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。

3月26日,中国海外发展(00688.HK;以下简称中海)正式披露2019年年度业绩报告,实现逆周期的高速增长的同时,继续保持行业领先的盈利能力,给市场交出一份高分答卷。

报告显示,中海2019年实现合约销售额约为3456.47亿元人民币,同比增长25.2%,销售增速远高于同期房企百强平均7%的销售增长率。对应销售面积为1794万平方米,增长12.6%。完成了年度销售目标港币3500亿的108%;销售回款同比上升31%至2991亿元人民币,销售回款率高达93.3%。

得益于近年来的高速发展,中海2019年实现营业收入1636.5亿元人民币,同比增长13.6%;核心净利润达343.0亿元人民币,同比增长10.1%;股东应占溢利达416.2 亿元人民币,同比增长10.3%,净利润率高达25.4%,远远高于行业多数龙头房企净利润率仅维持在10%的水平。

中海“利润王”底色不改。

逆周期高速发展秘诀 

行业发展正在由增量市场向存量市场转变,销售的增长惯性明显降低,楼市基本面“承压”。2019年,全国商品房销售面积同比下降0.1%,销售额同比增长6.5%,保持着小幅微增态势,但增速明显放缓,上涨动力略有不足,市场降温征兆已然显现;部分三四线城市需求透支严重,四季度去化率降至年内新低,销售形势不容乐观。 

在这样的市场大环境之下,市场明显朝向价值更高的一、二线城市及核心城市回归,这无疑与中海近年来“主要布局一二线城市,以及适当外拓城市群中承接外溢需求城市”的发展战略相契合。

截至2019年末,中海系列公司(不含中海宏洋)土地储备面积6522万平方米,实际权益面积5317万平方米,集团系列公司合计土地储备面积合计达到8923万平米,八成以上布局在一、二线核心城市,在23个城市进入当地市场占有率前三名。

从刚刚过去的2019年来看,中海对于一线城市核心地段的追求更加明显。2019年内,中海在中国内地及香港合计新增53幅土地,新增总楼面面积为1146万平方米,实际权益面积1097万平方米,权益地价1133.6亿元人民币,同比增加了14%。其中,68%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。

优质的土地储备,为中海的高质量发展提供了“弹药”。但拿下核心地段之后,还必须打造出好产品。

承建业务出身的中海,拥有“工科中海”的市场口碑,秉持着对建筑老本行的尊重和对质量的苛求态度,多年来保持行业领先的品质和产品力。而今,曾经第一个将“实体样板房”、“产品说明书”、“空中花园”带入中国的中海,如今以智慧化、工业化作为品质升级的两大方向,不断持续在产品力、品质上细心打磨。

2019年,中海联合华为等科技企业对智慧社区、智慧家居进行研发与应用,在上海打造全球首个 5G 社区中海•臻如府,并参与《智慧社区建设规范》、《智慧建筑设计标准》两项国家标准编制;并结合集团在香港和内地大量工业化住宅开发建造经营,加快整体厨卫工业化制造研发,使其转化为中海独一无二的产品优势。

主流城市、主流区域、主流产品,三个主流构成中海逆周期高速发展的成功秘诀。

融资优势、精益管理助力 

迈入2020年,突如其来的新冠疫情打乱了整个社会的运行节奏,措手不及的房地产行业也遭受影响,损失两个月销售时间,销售受阻回款艰难,面临流动性危机;与此同时,由于疫情影响,企业复工复产也遭遇阻碍,对施工进度未来交付及销售增长带来极大挑战。

即便如此,中海仍对2020年的房地产市场持“谨慎乐观”的态度,面对疫情压力,管理层依然为自己定下长期稳定持续高增长的目标。时代财经获悉,2020年中海新增土地权益投资预算为1400亿元人民币,同比增长23%;竣工面积目标1900万平方米,同比增长16%。

能这样做,来源于中海稳健的现金流状况、行业最低的融资成本,以及精益求精的运营管理能力。截至2019年末,中海持有现金954.5亿元人民币,一年内到期的有息负债为320.8亿元人民币,占有息负债总额的16.9%;资产负债率60.06%,净借贷比率33.68%,加权平均借贷成本为4.21%,借贷成本是行业的最低水平。

2020年3月,中海更是成功发行5年期3亿美元、10年期5亿美元及15年期2亿美元的高级债券,票息率低至2.375%、2.75%和3.125%,再创行业最低利率。 

在现金流稳健、融资成本屡创新低的另一边,是中海精益求精的运营管理能力。2019年,中海构建起引领房地产行业开发全生命周期的数字化管控平台,自主研发并应用了涵盖城市投资地图、项目全景计划、智慧工地等65个信息采集系统,实现全周期业务管理的量化考核,管理颗度不断精细,运营管理能力不断提升。

业绩会上,中海董事会主席颜建国表示,“规模扩大不是靠杠杆,不是靠资源的纯粹投入,更多是靠运营水平的提高、运营周期的缩短,我们各个环节同步比去年缩短了15天,运营速度一年比一年快。”

行业下半场,以往依靠高杠杆吃透土地红利的开发模式已经难以持续,向管理要效益方是“正途”。对每一块土地的从拿地到运营每一步的精细把控、行业最低的融资成本以及稳健的财务现金流正是中海保持行业第一梯队,跨越周期实现行业一流、稳健增长的保证。

来源:时代财经 谢斯临  

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