内紧外松保业绩 华润置地稳住前十
“置地仍是支撑集团业绩的主力军，我会把精力更多放在与各位分析师的对接上，特别是在资源对接方面发挥重要作用。” 对于自己在华润置地的定位，王祥明在投资者会议上如是表示。
3月26日，履新董事会主席一职3个多月的王祥明并未出现在华润置地2019年媒体业绩会发布会上，仅出席了线上投资者会议。
时代周报记者了解到，王祥明任职背后，贯穿着华润置地2019年整年的人事动荡。
从去年3月吴向东离职到12月唐勇调任华润电力执行董事兼总裁，华润置地的高管序列开始重新洗牌，副总裁蒋智生、华东大区总经理迟峰纷纷出走。
大规模人事变动中，董事局主席王祥明和总裁李欣组成华润置地最高权力班底。
虽被任命为华润置地董事会主席，但王祥明并未获任执行董事，他的另一重身份是华润集团总经理，分管华润置地业务。
华润置地的具体经营管理工作落在李欣肩上。
“置地仍是支撑集团业绩的主力军，我会把精力更多放在与各位分析师的对接上，特别是在资源对接方面发挥重要作用。” 对于自己在华润置地的定位，王祥明在投资者会议上如是表示。
3月29日，一位华润置地人士向时代周报记者表示，公司日常事务都是总裁李欣负责，在重大项目的活动上，都是李欣出席，在公司内，也很少看到王祥明的身影。
“相比起唐勇的温和低调，李欣在性格上更加果敢，雷厉风行，人也仗义，业务水平很强。”该人士表示。
业内普遍关心的是，告别唐勇时代，以李欣为主导的华润置地将驶向何处。
规模命题
一直过于求稳定而不够进取的标签长期伴随着华润置地。如何维持规模稳定增长是摆在李欣面前的第一重难题。
财报显示，华润置地2019年累计总合同销售金额约2425亿元，同比增长15.1%，“压线”完成2420亿元的销售目标。15.1%的增速，创下了近5年来的新低。
2015-2018年，华润置地销售的同比增速分别为23%、27%、40.8%、38.5%。2020年，华润置地设置的销售目标仅为2620亿元，同比增长约8.0%，仅为2019年的一半。
对于规模增长，华润置地更多放在行业维度来比较，“2020年公司会坚持前十的目标。” 张大为表示。
上述华润置地人士告诉时代周报记者，华润置地对外公布的销售目标都会偏保守，但公司对内的要求是超额完成，“要想稳住行业前十，8%的涨幅肯定不够。”
他向记者表示，2月12日，公司内部召开了“防疫情 保业绩”工作动员会，并明确2020年最重要的两个主题是“降本、提质、增效”和“抢时间、保业绩。”
销售方面，今年1-2月，华润置地实现合同销售额达165.1亿元，同比下降35%。在李欣的判断中，4月份市场能恢复到正常水平。上半年完成1000亿元左右的签约额是可以预期的。
至于如何保持前十地位，新管理层给出的答案是将资源获取重点转向多元拿地。
李欣称，今年在住宅项目端可能会出现较多的投资并购机会，准备在这方面发力，希望有所突破。
除了收并购，代建、统筹配建模式与政府购地模式，包括TOD项目、城市更新项目也成为华润置地添粮加码的重要手段。
就在3月17日，华润置地华东大区宣布公开招募合作方，在江浙沪一二线城市及强三线城市寻地，接受股权收购、资产转让（含在建工程转让）、城市更新及旧城改造、合作开发等业务模式。
在一二月份的土地市场窗口期，华润置地获取了多宗土地。
在中国指数研究院的排行榜中， 2019年1―2月，华润置地以140亿元的拿地金额位居行业第三。
时代周报记者统计，1―2月，华润置地共获取10个项目。
除了规模增长，毛利率是李欣需要面临的第二个难题。
2016―2018年，华润置地毛利率分别为33.7%、40.3%、43.4%，而到了2019年，这一指标跌落至37.9%。
对于毛利率下降的原因，管理层表示行业的毛利率都呈下降趋势。“华润置地2020年毛利率水平会维持在30%及以上。”
商业地产考验
对李欣来说，除上述两大难题外，华润置地的商业模式也是其需要着重思考的方面。
据了解，华润置地的商业模式可概括总结为“2+X”。除住宅开发，另一主营业务是商业地产。
2019年，华润置地投资物业租金收入120.3亿元，同比上涨26.3%。在投资物业租金收入中，购物中心的占比最大，2019年租金收入91.5亿元，占比达76%。在2019年，华润置地新开8家购物中心，重开3家购物中心。
截至2019年底，华润置地自持在营/在建购物中心数量达88个。
此前，商业地产因稳定现金流而备受房企青睐，华润置地前董事长吴向东曾表示，万一销售物业不行了，至少还有几十个商场可以收租。
突如其来的疫情，使得华润置地的商业地产遭受打击。
疫情期间，华润置地对旗下购物中心租户的租金进行减免，一共减了大约1.5个月铺租，约10亿元。这一数额，相当于 2019年一个月的收入。
上述华润置地人士告诉时代周报记者，疫情期间，公司共关闭28个购物中心项目。疫情除影响其正常营业和收入，还影响其开发建设中的项目进度和筹备开业中的项目招商问题。
疫情压力下，购物中心的新开业数量也在减少。在财报中，华润置地表示，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。
根据最新安排，2020年，仅有成都万象城2期及3个轻资产项目开业，而原计划，2020年要开8间购物中心。
在投资者会议上，李欣表示，“到3月24日租户开业率达94.2%，高端定位的项目业绩恢复在七成到八成。”
“整体来看，购物中心5月份有望恢复以前水平，4季度实现增长。预计全年收入将维持全年水平或小幅增长。”李欣说。
在此前管理层的考核中，购物中心的租金收入增长需要维持在20%以上。2020年能否完成这一增长目标是李欣面临的第三个难题。
对于商业的分拆上市计划管理层并未提及。
3月29日，一位商业地产人士告诉时代周报记者，“公司内部对于此事并不着急，现在更多的是讨论商业地产究竟是以REITs形式来盘活资产还是分拆上市。”
在未来，商业能否上市并且以什么方式进入资本市场是着李欣需要面临的第四大考验。
本网站上的内容（包括但不限于文字、图片及音视频），除转载外，均为时代在线版权所有，未经书面协议授权，禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用，请联系本网站丁先生：news@time-weekly.com
