龙湖“活着”：穿越周期 筑深护城河

规模稳增、盈利上升、财务健康，三者能否得兼？龙湖地产（00960.HK，简称龙湖）正给出注解。

验证在2019年年报中：合约销售2425.0亿元，同比增20.9%，略微高出年初目标；营业额1510.3亿元，同比增30.4%；核心净利润155.5亿元，同比增21%；毛利同比增28.5%至508.0亿元；毛利率连续4年维持在30%以上，达33.6%；而平均借贷成本仅在4.54%，连续4年下降。

照此看，财务结构的优化和盈利能力的提升，正跟规模达成平衡。

尽管龙湖的股价去年全年涨幅已经超60%，但评级机构瑞信近日上调目标价8%至42.9港元/股，给予“跑赢大市”评级。

3月24日业绩会上，龙湖董事长吴亚军定义龙湖为“强者姿态”，“强，其实不是说要强、好强，实际上是过去的沉淀，在危难之中能够产生一定的爆发力。”她称。

据了解，近阶段，公司内部每十天的压力测试显示，即便是极端情况，仍然能保证龙湖正常地活着。

再融资优势

龙湖的“活着”，是其在资本端构筑起护城河。

以2019年财报为例，公司负债总额为1460.0亿元，但平均融资成本仅4.54%，平均贷款年限长达6.04年。

这当中，74%的负债以人民币计值，占比较大，能一定程度上规避汇率波动带来的风险。

尤为重要一点，龙湖的再融资保持着利率和渠道上的优势。

利率方面，龙湖的融资成本以较低堪称。例如去年，龙湖曾成功发行一笔8.5亿十年美元优先票据，票息仅3.95%。

到了今年1月的6.5亿美元票据，成本则更低。其中，2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%，4亿美元为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上称，今年1月踩准窗口期发行长达十至十二年的美元债，“应该说为应对危机做好了准备。”

较为充裕的国内开发贷尚未动用，也是龙湖的底气之一。

市场也在欢迎龙湖的到来。根据上交所网站显示，今年2月28日龙湖180亿元的境内公司债券项目状态更新为已通过。

进一步拆解龙湖的债务结构可见，公司呈现健康态势。

尽管公司2019年的有息负债增速有所增加，但一年内到期的有息负债仅占总债务的9.5%，为139.3亿元。在手现金609.5亿元，现金短债比高达4.38倍，基本没有偿债压力。

此外，龙湖账面上在手的现金也在滚动收入，并没有闲置。根据2019年利息收入与在手现金的比值来看，达1.17%。

事实上，龙湖本就是一家对现金流有着强烈意识的公司。

吴亚军当日有个生动的形容，“现金流不是危难时才考虑，而是要‘天晴补屋顶’。”

注重经营性现金流

怎么补？

不仅仅只是踩准窗口期进行融资性现金流补充，还包括对经营性现金流的重视。这同步加固龙湖财务的安全边际。

以本次疫情发生后公司的一系列举措为例，按照龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓介绍，今年2月初，运营上，公司各地总经理到各自城市进行部署，营销团队集结在所在城市待命。工程上，截至目前全集团216个工地，复工率达96%。

双管齐下，确保“供应-销售-现金回流”，增强经营性现金流。

好消息也在传来，龙湖在广州、深圳，成都、西安、沈阳、青岛等城市的项目，来访量和销售情况，持续好转。

“目前看，可以保证今年整体销售供货的95%，无论是供货还是交付，都没有特别大的影响。”邵明晓当天认为。

据了解，截至2019年底，龙湖已售未结转的合同销售额为2535亿元，提前打下2020年的业绩基础。

而除了地产开发，龙湖的商业运营、租赁住房和智慧服务几大主航道业务，也在为公司的经营性现金流做出贡献。

按分部收入计，2019年龙湖物业发展收入1407.9亿元，同比增长29.5%；包含商业运营、租赁住房等在内的物业投资业务，不含税租金收入57.9亿元，同比增长41.5%。

不得不提龙湖的商业，对于开发商而言，商业是“现金奶牛”。

龙湖的商业以天街为主，2019年累计开业商场39座，目前全部恢复营业。商场租金收入有47.4亿元，同比增长31.9%。出租率达98.5%，超出2018年和2017年的97.4%和94.7%。

邵明晓判定疫情对龙湖商业的影响只是暂时，接下来会一步一步通过运营消化此前的租金减免带来的损失。而对于完成全年60亿元的商业租金收入，“总体上我们有信心达成承诺。”他称。

自律和克制

不仅如此，龙湖的“活着”，是在扩张时的谨慎和克制。

邵明晓当天的观点认为，是多年自律与克制终沉淀出龙湖在资本端的护城河。

比如，拿地。龙湖按照全年净负债率的控制来倒算，保持50%-60%的净负债率水平。同时还会根据资金链状况来调整拿地节奏。

“龙湖总体上财务比较稳健，现金相对充裕，所以可以在土地市场相对冷的时候多拿一些项目，如果土地市场非常热，我们就会缓一缓。”邵明晓称。

比如，制定销售目标上，龙湖也并不激进。2020年，这家公司的销售目标是2600亿元，仅比去年实际销售额增长7.2%。

当然，资本端护城河的基础也在于龙湖资产结构的本身。

照目前看，龙湖土地储备主要聚焦在一二线城市，占比达八成。

2019年，龙湖期内新增90幅新地，新拓11城，为其提供内生力做了储备。截至去年年底，土储合计6814万平方米，权益面积4742万平方米，平均成本每平方米5737元，为当期签约单价的33.7%。按地区分，集中在环渤海、西部、长三角地区。

2020年前两月，龙湖又频频出手，重点布局环渤海及华南区域，在成都、温州、天津、青岛即墨福州等地拿下数宗地块，新增土地总建筑面积为232万平方米。

“龙湖还是坚定地守住我们的财务纪律、净负债率，保持充裕的在手现金，不拿地王、不拿高价地，达到我们的指标，把节奏踩好。这是我们的‘行活’。”邵明晓称。

截至3月26日，龙湖市值达2146亿港元，超过碧桂园的1923亿港元、中国恒大的1756亿港元、融创中国的1738亿港元。

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