迈上千亿门槛后，中国奥园打“旧改牌”，货值超两千亿

中国奥园管理层

“疫情影响有多大？”这几乎已经成为了每一场房企业绩发布会上的指定问题。

“疫情对整个行业的2月份销售都造成了影响，进而影响了3月份的回款。”中国奥园执行董事、营运总裁马军给出了自己的回答。但他转口强调，随着3月份疫情逐步得到控制，以及各地复工复产，目前整体到访量已经回升到去年同期70%的水平，3月份合同销售可以接近去年的水平，4月份应该可以与去年持平。

中国奥园目前有约98%的售楼处已复工，约92%的施工项目通过当地政府审批并复工，工程进度正按计划推进。

数据显示，今年前2月中国奥园共取得合约销售额70.2亿元，同比下降38%。将疫情的影响考虑在内，中国奥园将2020年销售目标定为1322亿元，同比增长12%，增长速度较2019年慢了不少，总可售资源约2200亿元。

旧改货值超两千亿

过去的2019年，中国奥园首次迈过千亿大关，年内实现销售金额1180.6亿元，同比增长29%，超额完成1140亿元的全年销售目标。不过，增速相比2018年的100%要下调不少。

分区域看，广东省依然是中国奥园的最大粮仓，合同销售额为332.6亿元，占比28%。位列第二、第三的四川省、浙江省分别为107.2亿元、104.4亿元。

过去一年，中国奥园的利润则仍录得较大增幅。其中毛利润为150.2亿元，同比增长56%，毛利润率为29.7%。净利润为52.2亿元，同比增长78%，净利润率为10.3%。核心净利润为51.2亿元，同比增长67%，核心净利润率为10.1%。

迈上千亿之后，中国奥园表示，将提升一二线城市占比，实现30个区域公司每家完成年销售50亿元或以上。

在拿地上，中国奥园没有放缓脚步，2019年新增87个项目，上一年新增64个，总拿地金额较上一年增加210.4亿元至514.72亿元，权益金额为339亿元，平均土地成本上升32.3%至3199元/平。

全年中国奥园新增可开发建筑面积约1609万平方米（权益比75%），新增可售货值约1861亿元。收并购已经成为中国奥园最主要的扩张方式，按建筑面积算，79%来自收并购，19%来自招拍挂，2%来自城市更新及其他。

截至2019年底，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比约79%，总货值约4585亿元。

与同行时代中国一样，城市更新项目正在成为中国奥园的重要货源。据介绍，截至2019年底，中国奥园拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%。计入城市更新项目后，中国奥园2019年持有的总货值将达到6845亿元。

中国奥园副总裁陈嘉扬介绍，目前已实现部分/全部转化的城市更新项目有5个，可售货值304亿元。预计2020-2021实现首期/全部转化的有26个，可释放1078亿货值。

2020年，中国奥园的拿地预算是不超过全年销售额的1/3，约440亿元。行政总裁郭梓宁称，中国奥园会继续进行收并购，同时推进三旧改造项目，预计将有8-10个项目从一级开发转为二级开发。

非控股权益会继续增加

在行业内一向低调的中国奥园，在2019年因为匿名人士发布的一份做空报告而备受争议，其中非控股权益成为关注焦点。

年报显示，最近三年，中国奥园非控股权益一直在增加，2017-2019年分别为3.14亿元、5.24亿元、10.22亿元。

会上，副总裁兼首席财务官陈志斌再次回应称，一个健康的股票市场肯定有做多或做空的，这是很正常的商业行为，中国奥园会用数字来说话，驳斥做空行为。

陈志斌解释，从2017开始中国奥园就进行了大量的收并购及合作，这是导致非控股权益明显上升的主要原因。他续指，公司旗下项目回报周期大概是三年，而投资旧改项目的回报周期会更长，可达5年或以上。随着2020年有更大的收入结转，非控股权益会继续上升。

与大多数同行一样，中国奥园也将在2020年迎来又一个偿债高峰。年报显示，截至2019年底，中国奥园需要偿还的一年以内的债务总额为418.73亿元，同比增长76.44%。其中37%要在2020年上半年偿还，63%在下半年偿还。

陈志斌强调，2019年底，中国奥园手上有680.6亿元的现金，足以覆盖短期债务，今年一季度公司已经偿还及续期约96亿短期借贷，短期借贷占比下降至33%。

另值得关注的是，2019年中国奥园的净负债达到了74.9%，上一年为58.9%。据陈志斌透露，净负债率上升较明显是因为此前收购百年人寿支出了30多亿，若剔除这部分的影响，净负债率为66%，这样的波动是在控制范围内，中国奥园一直都把净负债率控制在80%以下。

中国奥园于2019年7月19日宣布以32.62亿元收购百年人寿，准备在健康、康养产业上寻求潜在机会。但在今年1月20日，因收购事项先决条件未能按约定时间达成，中国奥园宣布终止该项收购。

董事会主席郭梓文表示，收购百年人寿终止以后，现在正在按合约进行退款，对方也按合约来进行付款，没有出现违约的情况。他强调，目前决策层还没有考虑再进行其它的金融牌照收购。