王石没猜对 万科增速放缓“已成特别真实的存在”

蔡颖
2020-03-19 17:35:42

“在疫情大考下,‘活下去’已成特别真实的存在。”3月17日21点,万科董事长郁亮在2019年度媒体业绩会上感叹道。

该场业绩会以视频直播和电话会议的形式举行。而在此一小时前,万科(000002.SZ)发布了“收敛聚焦、巩固提升基本盘”策略实施一周年的业绩报告。

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回顾万科2019年重点词汇“基本盘”,过去一年,万科销售增速创下历史新低。

根据财报,2019年万科实现销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%。而在2016-2018年,万科的销售金额增速分别为39.5%、45.3%以及14.5%。

这与王石在2019年11月预告的“万科年报非常好”有所差距。

转型与多元化,依然是近年万科发展重点。

2019年初的业绩发布会上,郁亮坦言,“我们至少需要建立六个千亿级业务,才能再造一个今天的万科。”

但目前,万科的千亿级业务,也仅有房地产开发业务。

多元化业务中发展最快的万科物业,在2019年营收超过百亿,仅越过了千亿目标的第一道槛。

物业之外,物流同样被寄予厚望,从近期负责人的变化及收入增速可窥见。

与此同时,就在业绩交卷第二天,3月18日,市场用实际行动表达对万科业绩的失望。

在A股三大指数集体高开的情形下,万科A股早盘低开2.53%,股价报27.40元,截至收盘报收26.30元,跌幅扩大至6.44%,创近半年来股价新低。

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房地产板块则呈现高开低走态势,收盘下跌2.37%。

事实上,35岁的万科正面临房地产开业务增长乏力、新业务价值和贡献有限的两大难题。如何实现新老业务之间的平衡,重新引领中国房地产业的发展,成为万科需要探索的命题。

基本盘承压

早在2019年3月业绩会,万科就提出 “收敛聚焦、巩固提升基本盘”策略,并表示这是“活下去”的重要保障。

今日回看,作为万科集团层面的“基本盘”,地产开发业务在过去一年似乎仅停留在巩固的阶段,提升幅度十分有限,甚至某些指标出现下降。

2019年,万科销售金额6308.4亿元,同比3.9%,低于全国商品房销售6.5%的增速。

跟同一梯度的恒大(03333. HK)、碧桂园(02007.HK)相比,万科的增幅也有所落后。

净利润也难以达到市场预期。

2019年万科实现归母净利润388.7亿元,同比增长15.1%。但在2017-2018年,万科归母净利润同比增速分别达到了33.43%、20.39%。

同时,万科去年房地产业务毛利率27.2%,同比下降2.5个百分点;净利率10.6%下降0.7个百分点。

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万科2019年年报主要数据

由此看来,万科的“基本盘”策略并未取得明显的效果。为此万科总裁祝九胜解释称,“我们在2014年提了‘城乡建设与美好生活服务商’,就不会是单一的业务、单一规模的比拼问题,而是围绕城市发展和客户的需求去布局我们的业务。

“对于开发业务,万科更多的是强调销售回款”。祝九胜强调,毛利率下降是整个行业的趋势,万科要做的是做好产品服务,持续提升管理水平,注重ROE等。

增速放缓背后,是万科对于地产业务所保持着谨慎的态度,从货值供应可窥见一二。

年报显示,2019年,万科实际开工4241.1万平方米,较2018年实际开工量低15%。而竣工面积为3007.9万平方米,完成年初计划的98%。

投资方面,万科2019年新增147个项目,同比减少约80个。

在市场发展做出判断时,万科同样表现审慎。

截至2019年报告期末,万科对仍存在风险的项目计提存货跌价准备为29.9亿元,数额超过了大多数房企,折射出楼市下行预期。

2020年,面对突如其来的疫情,万科的基本盘业务将迎来更大挑战。

祝九胜表示,在销售方面,万科2-3月份的销售金额同比减少了510亿元;同时,疫情也为公司交付带来了压力,预计全年会有3.9万户业主遇到延迟交付。

其续称,“由于销售受影响,公司销售回款同比减少,疫情期间防疫成本亦有所增加,二者都将对公司未来1-2年的结算产生一定压力。”

如何渡过眼下的危机?郁亮在业绩会上表示,企业的免疫力主要体现在两方面,一是服务、照顾好衣食父母(客户),二是现金为王、手有余粮。万科追求有利润的收入和有现金流的利润。

千亿业务待解

在去年12月召开的万科2019年会中,“未来”成为万科在4000多字的报告里提及最多的词汇,根据万科周刊披露,共计14次。

具体而言,未来是万科管理层所提及的第二增长曲线,即围绕客户需求发展多元化业务,这也是万科从2012年开始探索的新方向。

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万科2019年会主题

过去一年,万科收敛聚焦了非地产业务,并在上半年对外亮相5个BU(业务单元)。

它们被视为经过万科内部经过“赛马”和“试错”机制后的业务,具体包括商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外业务以及教育。

在多元化业务中,物业的表现最为亮眼,是率先突破的业务板块。

2019年,万科营收来自物业服务的营业收入为127亿元,同比增长29.7%,占总营营业收入比例3.5%。

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这是万科在地产主业之外,第一个营业收入突破百亿的新业务。

疫情下,由于各个社区实行封闭式管理,物业价值开始凸显,迎来了新一轮发展机遇。2月份,万科物业提前启动20000人招聘计划,揭示了进一步做大的宏愿。

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近年来,房地产行业掀起了物管分拆上市潮,而万科物业迟迟没有按下上市按钮。

为此,郁亮解释称,万科物业暂时没有上市计划,并且在未来很长一段时间内都不会上市,等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时,万科物业才会考虑上市。

2019年,万科提出打造六个千亿级业务,虽然相距甚远,但物业是最靠近千亿的多元业务。

对于如何实现规模的爆发,祝九胜给出的答案是,将传统住宅领域扩展到商业物业以及城市公共空间业态管理。

与此同时,除物业之外,物流在疫情下也迎来新变化。

郁亮表示,过去城市对于仓储物流重视是不充分的,这次疫情让大家认识到仓储物流的重要性。受非洲猪瘟的影响,许多地方禁止了生猪的远距离运输,加上人们对食品安全的关注,使得对冷链的需求越来越大,万科的冷链业务在今年1、2月份同期增长80%。

根据年报,万纬物流(万科旗下独立物流品牌)新获取项目21个,合计可租赁物业的建面约为191万平方米。截至报告期末,万纬物流已进驻44个城市,获取138个项目。

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负责人的变化是物流业务将要进一步扩展的另一个信号。

3月17日,万科发布公告称,公司执行董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。随后,在发布会上,郁亮公布了张旭的新去向,即物流负责人以及海外业务的负责人。

为此郁亮表示,张旭加入万科18年,物流业务就是在他手上孵化出来的,经过5年的铺垫和发展,物流业务打下了比较好的基础,在这次疫情中看到了物流大发展的机会。此次,张旭主动申请要去带领物流迎接这次挑战。

对于物流的发展定位,郁亮表示,这是万科在城乡建设与生活服务商战略上浓墨重彩的一笔。

值得注意的是,万科曾备受关注的长租公寓业务也逐渐黯淡。根据年报,2019年,租赁住宅新增开业5.6万间,累计开业11万间。

董秘朱旭表示,目前,长租公寓的发展存在诸多客观限制,除此之外,万科做经营性业务能力有待提升,长租公寓业还在爬坡期和探索期。

而对于教育、养老等业务,万科没有披露相关经营数据,也没有更详细的介绍,仅用品牌影响力逐步扩大来形容。

由此看来,万科多元业务的优先级排序已逐渐落定。物业与物流将成为万科未来发力的重点。

事实上,赛道转换并非一蹴而就,房企的多元化之路远比地产主业艰难。万科转型已走过六年,但仅有物业营收超过百亿,跟千亿目标相距遥远。

至于何时能顺利完成转型,或许万科也没有时间表。

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