争议“高周转” 房企质量速度博弈论

胡天祥
2020-03-17 04:43:01
“除了限价和建安成本增加,快周转是导致房企产品质量下滑的一个很重要的因素。”3月12日,中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者,虽然快周转并不意味着一定出问题,但从数据看,快周转增加了各种质量问题爆发的概率。

“不懂高周转,莫谈房地产。”近年来,高周转的发展模式已然成为房地产公司冲击规模、实现高利润的法宝。但事物的B面却是,一旦周转加快,楼房的品质是否能不受影响?
近日,华南某大型房企召开了一次内部会议。一位副总裁在会上坦言,在现如今的市场大环境下,房企想要盈利就只有高周转一条路可走。
但在一些业内专家看来,高周转成为房屋质量问题频出的原因之一。
“除了限价和建安成本增加,快周转是导致房企产品质量下滑的一个很重要的因素。”3月12日,中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者,虽然快周转并不意味着一定出问题,但从数据看,快周转增加了各种质量问题爆发的概率。
3月11日,某房屋工程业内人士告诉时代周报记者,如果过度追求进度,就违背了行业客观规律。他举例,比如工地浇灌水泥后,至少要停3天,如果没有干透就进行上层结构施工,很可能会留下一些质量隐患。
“高周转指的其实是资金的高周转,即提前规划设计,进而争取拿到土地之后迅速开工,早日开盘,加速回流现金,再投入下一个项目,争取规模增长和行业排名。”3月16日,某千亿级房企副总裁告诉时代周报记者,高周转并非建设周期的高周转,项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准,比如30层的高层住宅,交付周期一般还是2-3年。
当日,另一家龙头房企内部人士也告诉时代周报记者,公司所讲的高周转是通过现金流的高速运转,来提高自身整体竞争力,和房屋质量没有必然联系。
高周转利弊
高周转并非近年产物。早在2010年,便有房企提出“5986”的模式,即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月必须售出八成、六成产品是住宅。但尝试一段时间后,该模式便因接连出现施工安全、房屋质量等问题,被上述企业叫停。
之后数年,虽有部分房企仍继续在走高周转路线,但却未被行业普遍应用。
直至2016年底,在“房住不炒”的主线思路下,各地政府纷纷出台“限购、限价”政策,金融机构也逐步收紧了对房地产行业的信贷,标志着房地产市场开始进入从严调控阶段。
为了提高资金利用效率,更多房企的经营策略开始向高周转调整,大幅增加期房销售,并尽可能缩短拿地到预售款回笼的时间差。
但与此同时,一场高周转与房屋质量是否互为影响的大讨论也由此展开。
上述副总裁告诉时代周报记者,高周转指的其实是资金的高周转,并非建设周期的高周转,项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准。
3月16日,某千亿级房企中层告诉时代周报记者,高周转是财务视角,与质量是不同的两个维度。但其同时指出,高周转如果没有成熟的系统化管控能力做支撑,快速开发有时会带来产品质量的降低或者不达标。
“我一直在劝身边的朋友同事不要买房,有些同事可能因此错过了这一波增值的空间。但我告诉各位,这两年买到的可能是全国最差的房子。”在2018年博鳌房地产论坛上,绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军曾坦言,形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准,房屋质量也越来越差,明后年可能迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期。
3月15日,中国质量万里行消费投诉平台(下称“平台”)发布数据显示,2018年,平台共收到房地产行业投诉为3972例,相比2017年,投诉量增长2.6倍;2019年,平台共获取房地产行业相关投诉15325例,其中质量类投诉有4641例,占比30.28%。
另据住建部通报的《全国工程质量安全提升行动进展情况》,2019年第三季度,各地共下发监督执法检查整改单154996份、行政处罚书8469份,处罚单位7403个,处罚人员1818名。
“质量问题”如何解决?
当中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段,如何进一步提高房屋质量,成为业内讨论的另一个话题。
近期,呼声较高的便是“取消预售制,采取现售制”。
作为中国商品房销售最主要的方式,商品房预售制度极大缩短了房企现金回笼周期,同时也增加了市场商品房的供应,推动了城市化发展的进程。
但因为开发商在商品房还未建成时就收取了房款,所以购房者通常会面临无良开发商圈钱跑路、开发商延迟交房、房屋质量、房产证延期办理等问题。
3月13日,房地产专家邓浩志告诉时代周报记者,取消预售制,虽然能够很大程度上解决质量问题,但取消之后,房屋正式销售的时间会因此延后两年,这意味着开发商会增加两年的融资成本,而成本可能最终会体现在房价上。
他认为,其可能会让一线城市房价上涨,三四线城市地价下跌,形成较大波动,对稳定楼市造成一定影响。
此前,世联行指出,如果取消商品房预售制度,首先可以在一定程度上保证房屋交付质量;其次,购房者所面临的开发商跑路、逾期交房、质量不过关等风险都可能不复存在;再次,规范房地产市场,抑制投机资金进入楼市。
“现房质量不一定就好,期房质量也不一定就差。”张大伟告诉时代周报记者,行业年销售额达到了16万亿元,取消预售制并不是现实,要解决房屋的质量问题,最主要的还是政府要发挥好“监管者”作用,并引入真正的第三方监理制度。
3月13日,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者,解决质量问题最行之有效的一个办法,是监管部门加强对建设与验收过程的监控,保障购房者的权益。

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