番禺十年,谁是赢家?

2014-10-20 10:54:11
过去十来年间,番禺经历了翻天覆地之变,广东本地房地产商将这里作为起点走向全中国。可另一方面,在难题之下,曾经的乐观消失了,不少人离开了恋恋不舍的番禺。

8月8日,上海经济学者傅蔚冈来到了广州南郊的番禺。他惊奇地发现,朋友居住的社区里有小学、初中,都是开发商建造的。即使晚上10点多,街道仍然灯光璀璨、车水马龙,这与上海市郊形成鲜明对比。

会有不少番禺居民同意傅的观察。这些居民有媒体人、公务员、公司白领,大学教师、中小企业老板,也有网易创始人丁磊这样的财富新贵……这是经典的新广州人故事,来自五湖四海,聚拢到广州。晚上,他们住在番禺,第二天清晨,他们乘坐公交车或自驾车,通过著名的洛溪大桥,赶赴广州市中心工作。

这些人,大多是首次购房,自住、组建家庭,他们对于番禺有种特别的情感。甚至溢出社区之外,进入公共领域。

但傅蔚冈看到的并非全部。由于种种原因,繁荣的番禺长期维持着与原居民人口相应的医院与学校指标。为了卖房子,房产商扮演起政府应该扮演的角色,负责建设社区内公共设施如交通、学校、医院、商业区等的配套和建设。但公共交通、污水处理、垃圾处理等市政基础设施缺乏统筹;学校、医院等社会公共设施严重缺乏。同时,有限的公共设施和服务大多以各“大盘”的“画地为牢”及垄断经营为特征,使读书难、乘车难、看病难等问题日渐凸显。

过去十来年间,番禺经历了翻天覆地之变。雅居乐、碧桂园、香江、祈福……这些广东本地房地产商将这里作为起点走向全中国。可另一方面,在难题之下,曾经的乐观消失了,不少人离开了恋恋不舍的番禺。地方发展思路的不断更迭,最终造成数十万人的命运流徙。番禺黄金十年,谁是赢家?

时周特约记者 梁为

时代周报记者 韩玮 发自广州、上海

搬进老城区之前,建筑师陈婷一家已经在广州南郊的番禺住了11年。

2003年3月,被黄凯带着往番禺看楼时,通过那辆经洛溪大桥进入番禺的公交车车窗,陈婷看到的是:农田、村落、工厂、镇街—那是一个杂乱无章的番禺。只有偶然进入眼帘的某个大型楼盘让人眼前一亮。

那一路上,她心里有了很多想法。当几个月之后,他们搬进南国奥园一套120多平方米的新房时,她对自己说:我不是住在番禺,我是住在南国奥园。

2003年6月,陈婷和黄凯搬进了新家。“在一个之前并不属于你的城市里,第一次躺在一张属于自己的床上,明白到这些东西不是你租来的,床不是别人的,那种感觉还是有很深意味的。俗气一点,你可以将其称为幸福。”陈婷说。

突击卖地

2003年的一天晚上。他们正在吃晚饭,黄凯忽然“啊”的一声,他指着电视屏幕说:“看,梁柏楠被立案审查了。”其后的一段时间里,他常对陈婷说,因为梁柏楠突击卖地,番禺的房价才比广州市区低那么多,他们才能买得起那套房子。

梁柏楠一直在番禺担任要职,至2003年被调查时官至番禺区区委书记。他是2000年番禺“撤市变区”节点时突击卖地的主导人物之一。

据中山大学教授、广州市政府规划顾问袁奇峰的研究,2000年番禺“撤市变区”之前,番禺的经济模式,是发展乡镇工业,通过自下而上的农村社区工业化带动城区建设,推动地区发展,与临近的顺德、南海等地相似。因此,当时的番禺市政府通过在省内购买开发指标,储备了大量产业用地,“准备在工业上大放异彩”。

那时的番禺,由广东省政府委托广州市代管,但广州市对原番禺市(县级市)只有代管权,没有财政管理权。中山大学教授、广州市政府规划顾问袁奇峰对时代周报记者分析:当广州市行政区划调整迫在眉睫时,由于担心原属县的一级财政管理权将会因“撤市改区”而“上收”,因此番禺市政府利用政策尚未明确的时机,通过协议方式将番禺北部地区大部分村镇建设用地以极低的价格“突击”转让给开发商。

“番禺想着这些用地与其纳入广州,不如自己把它变成现钱。”

于是,一片介于广州和原番禺市北部之间、被称为“华南板块”的未开发区域,“20多公顷的地一下子被开发商给瓜分完了”。

短短三年间,华南板块拔地而起数十个大盘。这些楼盘占地之广,仅其中雅居乐、丽江花园、华南碧桂园、锦绣香江等12个大盘便占地15.63平方公里。同时,这些大盘的土地出让金之低也让人咋舌,其中华南新城地价为8万元/亩,雅居乐为6万元/亩,而早前的祈福新村、丽江花园地价更低,仅为4万-5万元/亩。

袁奇峰说:“那时的番禺市政府为了把利益留在番禺,成立了房地产联合开发公司,与房地产商合资建房。”广州番禺房地产建设企业集团公司便是其中的大鳄。这家已有20多年历史的集团公司,拥有番禺区房地产联合开发总公司、广州万博投资投资有限公司等数十家全资子公司,涵括了房地产开发、物业管理、酒店经营、珠宝制销等领域,除了独资开发的楼盘外,还合资开发锦绣香江、星河湾、广州雅居乐等知名大盘。

广州的回应

对于番禺的博弈,广州市政府做出了最直接的回应。

当年,广州市政府制定《广州市城市建设整体战略建设规划纲要》,提出南拓战略,在拟定一条经由天河中心区-珠江新城(CBD),经由既有的城市交通主轴-广州大道、华南快线、新光快速路延伸到华南板块、番禺中心城区-市桥的南拓轴线的时候却发现,番禺北部(华南板块)的战略性土地资源大部分已被开发商所控制。

于是,广州战略规划只得跳过了这个区域,重新选择新的南拓轴:一条经由广州科学城、奥体中心、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城、广州新城,一直通往南沙深水港区的新轴线。原因便是,在这条轴线上有着大量的土地储备,能够用来布局新兴产业和港口工业。这也成了广州南拓的新主轴。

另一方面,随着梁柏楠被立案调查,广州市政府收回了对番禺“三年过渡期内各区基本保留原有的管理权限”的承诺,将原番禺市的审批权(如土地审批、建设项目审批)、决策权、财政权等上收。更因为华南板块的历史原因,对番禺建设用地审批实行特别严格的控制,在组织架构方面,市政府对区政府的部分职能部门还实行了垂直管理。同年,徐金海出任番禺区委书记。

其后3年多,番禺区政府全力配合广州市的“南拓”战略,为大学城、亚运村、南沙港经济技术开发区等广州市的重点项目推进征用或收回土地。

2005年,广州市再次进行行政区划调整,通过“切块”方式,在番禺区南部新设南沙区。由此,番禺被切走527.65平方公里,只剩786.15平方公里土地。

所有这些,原番禺市与广州市之间的博弈,造成了番禺迷失的十年。

社区里的年轻人

在当时,陈婷还没有感受到那种“迷失”。相反,她有着一种乐观的情绪。

那时,越来越多在广州打拼的年轻人开始在番禺买房。做出选择并不难,当时番禺的房价相比广州城区要低很多,以南国奥园为例,2003年的房价在每平方米3500元,而当时广州市区中山大道旁的华景新城房价在每平方米7000元以上。

并且,这些到番禺买房的人也展现出丰富多元的阶层类别。

其中,既有陈婷和黄凯这样的白领,也有袁奇峰这样的大学教师,有张宪辉那样的食品加工厂老板,也有网易创始人丁磊这样的财富新贵,还有一些报社的高管、编辑记者、公务员、自由职业者、小店老板……他们依据自身的收入,或选择祈福新村、南国奥园,或房价稍高的雅居乐花园,或更奢华的星河湾、锦绣香江。晚上,他们住在番禺,第二天清晨,一些人则乘坐公车或自驾车,通过同一座著名的大桥—洛溪大桥,赶赴广州市中心工作。

这些到番禺买房的人,大多都是首次购房,用于自住、组建家庭,所以特别珍惜。他们开始在各自的社区组建社区网站。陈婷说:“那个时候显得非常热闹,大家都很有热情,我们在社区网站的论坛上讨论小区自治,我们成立羽毛球协会、篮球协会、读书会等……那种定期聚会与讨论会,那种社团的感觉,让我们感受到一种兄弟姐妹般的感情。”

很快地,这些来自五湖四海的年轻人满涨的热情溢出社区之外。他们参与的第一个公共事件指向洛溪大桥。

洛溪大桥,这座由霍英东捐建、当时亚洲第一的大桥,是连接番禺与广州城区的主要通道。日设计流量是每天3万车次,但实际上达到了5万车次,最高峰时甚至达到了10万车次。每天的上下班时间,洛溪大桥都极度拥堵。

陈婷说:“我们买了车,每天开车经洛溪大桥上班。我们认为事情是很荒谬的,大桥是霍英东先生捐建的,并且已经收费20年,早就收回来了,还要收费到哪一年,而收费站明显加重了拥堵。”

于是,南国奥园公民团联合了丽江花园、星河湾公民团,向番禺市政府、番禺路桥公司提交了抗议信,甚至几度派出代表与路桥公司交涉。同时,也因为洛溪大桥以南住着许多编辑或记者,这也引起了广州媒体的大讨论。

终于,2005年7月1日,洛溪大桥停止收费。

这被南国奥园公民团视作一次胜利。2005年6月30日这晚,他们一群人相约在广州大道边的一间海鲜酒家宵夜。到了晚上11点40分后,一行人开车沿广州大道往南走,通过刚刚取消收费的洛溪大桥。

黄凯说:“我们洋溢着一股乐观情绪,觉得我们凭着自身的努力改变了生活,同时也有能力参与改变社会。”

2005年,地铁三号线的开通,让陈婷印象深刻。

公共资源缺位

地铁三号线与新光快速路的开通,改变了很多东西。

陈婷说:“最初,地铁三号线带来的是一种充满时代感的乐观情绪,刚开通的时候,地铁车厢里,每个人的脸上都洋溢着笑意。”在一段时间里,陈婷和黄凯舍弃了开车,特意乘地铁上下班。虽然,从住处到地铁站还要搭乘10多分钟的楼巴。

袁奇峰等人则经常选择收费的新光快速路驾车上班。当多年后,新光大桥取消收费,在交通高峰时造成堵车时,他们是抗议的人群之一。

变化来得很快。

2005年之后,番禺的房价开始了第一轮飞涨。2005-2008年之间,从原来的每平方米3000多元,涨至每平方米5000-8000元。房价飞涨,原先仅仅用于居住的房子有了更大的商品属性,开始更多用于投资。黄凯回忆说:“2006年之后的变化是挺大的,很难弄清事件间的必然逻辑,但那一年后,一些人开始搬离番禺,或为了小孩上学,或为了别的,搬到公共配套更完备的广州市区去,社区网站关闭了,各种社团组织也解散了,有点像聚会的散场。而取而代之的是,租客们不断到来,不断搬走。”

陈婷与黄凯感受到的那种乐观在2006年达到顶点之后,开始慢慢滑落。

2005年,陈婷把父母接来番禺居住。2007年,陈婷有了孩子。

陈婷说:“我们一直知道番禺存在的问题,但老人和小孩到来之后,我们才开始更真切地感受到周边公共设施的缺失,尤其是医院与学校。”

追根溯源,这一切,却正是番禺处于2000年节点两种不同经济模式转换时博弈带来的结果。

当初以极低价格突击卖地,后来的番禺区政府缺少修建配套公共设施所需的资金,繁荣的华南板块长期维持着与原居民人口相应的医院与学校指标。为了卖房子,房产商采用“大盘”的开发模式,并扮演起政府原本应该扮演的角色,开始负责建设社区内公共设施如交通、学校、医院、商业区等的配套和建设。但开发商不可能扮演完整的政府角色,公共交通、污水处理、垃圾处理等市政基础设施缺乏统筹;学校、医院等社会公共设施严重缺乏。同时,有限的公共设施和服务大多以各“大盘”的“画地为牢”及垄断经营为特征,读书难、乘车难、看病难等问题日渐凸显。

2006年10月,谭应华接替徐金海,出任新一届番禺区委书记。

此时,被南沙切割后番禺剩下华南板块、大学城及广州新城。同时,华南板块的问题成了社会性难题。此时的番禺区政府开始醒悟,并组织了多场规划战略检讨会,袁奇峰是参与者之一。

袁奇峰说:“番禺区政府组织战略检讨研讨会,华南板块重新被重视,当时形成的共识是,应该在番禺北部建立一个新城。”据其分析,尽管华南板块被南拓主轴跨越而过,但由于番禺处在中心城区到南沙的主通道上,“华南板块”还是从城市的南拓中得到不少“红利”,如地铁三、四号线、新光快速路、西部干线、南沙港快速等客货运交通干线的建设,以及广州南站这个中心点等,构筑新城是具备条件的。

据袁奇峰回忆,最先出炉的是2007年的《番禺新城发展策划及概念性城市设计》,而后在做番禺新城工程研究时,将番禺新城的范围扩大至大石、洛浦、钟村、南村等地区。

最后,2008年4月,在经过几番修订之后,《番禺新城规划》获得通过,其中这样描述:番禺新城位于“华南板块”中心,将打造成一个集总部经济CBD、商贸区、休闲度假区、交通中心、现代居住区于一体的新城。

但在随后的2008-2011年,新城建设却遭搁置—在当时,无论广州还是番禺,重心都是2010年的广州亚运。此时,在2008年经济危机的影响下历经一年调整之后,番禺房价开始了新一轮的上涨。

2011年,陈婷的儿子3岁了,她让儿子上了社区内的一家幼儿园,每月费用3500元。张宪辉的儿子8岁,在星河湾的私立小学就读,每年学费4.8万元。

各人有各人的难题。

网易创始人丁磊则很少住在锦绣香江,加上经济富裕,他没有陈婷、张宪辉他们那样的难题。

2011年8月,番禺区政府再次换届,卢一先接替谭应华,出任番禺区委书记。

2012年11月,番禺大岗、东涌、榄核三镇共256.21平方公里土地并入南沙区。广州规划界的普遍观点认为,南沙要成为国家级新区,必须继续扩容,未来,广州大学城、广州新城都应划入南沙。如此,原来的大番禺将只剩下华南板块,而华南板块的建设重点就是番禺新城。

更好的番禺?

在袁奇峰看来,经过下一个十年的发展,应该有一个更好的番禺。

2014年9月的一天,在接受时代周报记者采访时,袁奇峰说:

“至今,华南板块最大的问题仍然是‘只见树木,不见森林’,华南板块有很好的社区,但没有城市。50万白领的消费、就业都留在老城区,这是很遗憾的。经历了十年发展,华南板块应该构筑出一个新城,有林立的写字楼、高端消费场所,白领能留在番禺工作、创业,而政府兴建的医院、学校等公共设施能解决他们的后顾之忧。”

在他看来,建设中的番禺新城或许能够做到这一点。作为广州市政府的城市规划顾问,袁奇峰参与了广州地铁三号线、七号线的地铁线路规划。在做此两条地铁线路的选址时,他们特意避开所有的楼盘,让车站进入无人区。他们希望通过轨道交通的布局,在车站周边控制一些土地,把华南板块所需的公共服务设施配在那里。“这样的话,就能在那里形成新的城市公共设施,CBD、高级商业区、学校、医院等,从而把一个个封闭的社区整合起来。”

在规划汉溪大道时,番禺区政府采用同样的策略。

“由此获得了‘万博地块、汉溪地块和长隆地块’三块尚未开发的地块。这些地有一部分还是从开发商手里夺回来的,而这构成了番禺新城的基础。”

如今,番禺新城在建设当中。新城内建成或正在建设的有万博中央商务区、万达广场、天河城、海印又一城等,以及广州市政府也十分重视的广州南站商圈。袁奇峰说:“实际上,虽然华南板块不被重视,但番禺一直在努力,一直在规划推动,然后市场在跟进,从而积累了很多业态,所以形成了番禺新城现有的局面。当然,番禺新城规划可以更早,建设得更快。我们错过了一些时间。”

谁是赢家?

陈婷已经等不及了。

2014年8月,因为儿子的上学问题,陈婷一家搬离番禺,回到了广州城西南面的海珠区昌岗路附近居住。每年,都有许多番禺新移民做着和她一样的选择:早年,只身来到广州打拼,在挣得了不多的第一桶金后,选择在番禺买房,将其作为人生的一个过渡,而后回到公共设施更完备的老城区。

当然,也有一些人将一直留在番禺。

番禺十年,谁是赢家?

在广东省社科院区域竞争力研究中心主任丁力看来,早期买房的人都是赢家,中期买房的都有小赢,被南沙两次切割的番禺是输家,而众多房地产商是大赢家。

时至今日,回顾2000年节点时原番禺市与广州市博弈下的突击卖地,让人感叹。在当时,雅居乐地产控股有限公司还是一家小公司,它刚刚小踏步走出中山,在中山以外开发的第一个楼盘便是2002年开盘的番禺雅居乐花园。而香江集团,在开发广州锦绣香江花园之前还从未涉及房地产,但低价获得的巨量土地,使其有胆量进入房地产的试验场。这些房地产商仿效更早的祈福新村,学习港式社区开发和物业管理模式,在番禺挣得第一桶金后,便转战全国,并将这种开发模式带至其他城市,随后,迎来了中国房地产的黄金十年。

丁力说:“番禺的问题,是广州扩容过程中所出现的,这些问题包括短时间内的房地产暴涨,人口集聚,但同时公共设施缺失。城市扩容需要它作为过渡性居住,这个过程中往往造就房地产商的狂欢。这个难题,是所有中国城市扩容都面对的难题,近乎无解。”

无解的难题之下,是地方发展思路的不断更迭,数十万人的命运流徙。

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