房地产政策进入微妙期,地产股是否还值得投资?

马卓然(自由撰稿人)

自中央定调“房住不炒”,不把房地产当作短期刺激经济的手段以来,关于房价处于改变临界点的声音不绝于耳,市场相信在以科技为主导的“新经济”逐步腾飞的情况下,中国经济将摆脱对房地产的依赖,居民资产配置也会更加倾向于股市,地产行业前景被普遍看衰。2019年前十一个月,A股房地产行业整体涨幅仅为14%左右,表现跑输沪深300指数。那么,在这么房地产调控政策微妙的当下,地产股还有投资的价值吗?

但事实上,房地产的韧劲远超市场预期。作为固定资产投资的重要组成部分,房地产开发投资表现相当稳定,近年来一直保持10%左右的增幅,缓解了制造业和基础设施投资增速放缓给经济带来的冲击。房地产累计销售面积年末发力,于10月份开始逆转向上,已连续两月录得正增长。而聚焦全民关注的住宅价格一直平稳甚至局部升温,一线城市价格环比重拾涨势。上市房地产公司前三季度净利润继续以两位数的水平增长,表现远好于绝大多数行业。这些迹象,似乎使得任何看空地产的预测都显得苍白无力。

因此,房地产到底处于哪个阶段,成为一个永远充满争议而又高度不确定性的话题。一方面,自秦汉时期就成为“富贵之本”的房地产,对中国经济和居民财富积累影响深远。

另一方面,人们也越来越相信过去造成房地产只涨不跌神话的因素正发生转变。货币增量已从超发转为适度,从 2007 年到2018 年,广义货币年均增速为 15%,远超名义GDP义增速。目前这一增速已下滑至8%左右,与名义GDP增速基本持平。人口与城镇化红利正在消退,特别是随着劳动适龄人口自2012年开始萎缩,对刚需房的需求可能会存在长期下滑趋势。同时,过去二十年里,商品房累计销售面积已达到约170亿平方米,相当于每个城镇家庭户拥有60平方米的房子。巨大的商品房存量,叠加由此引发的沉重债务和价格泡沫,都使得房地产的未来走势难言乐观。

资产需要持续增值,房地产未来看上去不那么美妙,为寻求多元化,居民需要减持房产。不过,一旦需求减弱,再加上持续的抛售行为,可能意味着房价需要大幅下跌才能平衡供需,这对宏观经济和财富保值来说,又是一个潜在的风险。

这种看似矛盾的情况,也对政策层面带来了较大的干扰。尽管“房住不炒”仍然是政策主基调,但至少从2019年末的中央经济工作会议上来看,政府还在权衡打击房地产与稳定增长之间的关系,传递出来的政策导向也并不明确,在语调上似乎对房地产略有边际宽松的倾向。例如,“不把房地产当作短期刺激经济的手段”这句话,已从本次中央经济工作会议的公告中消失。

回到资本市场,市场正在逐步相信,经济需要稳定,半导体、5G等新兴产业短期内还无法形成新的增长点;股市波动太大且牛市暂时无望,居民资产配置转移将会是个非常缓慢而渐进的过程。故而对于房地产来说,任何试图通过大幅放松地产刺激经济、使得房价重现过往涨幅的努力都无济于事;但任何收紧房地产政策、指望房价大幅下跌的预期也同样无望。

既然针对房地产无法制定长期稳定的策略,那把焦点转向流动性较好的短期交易也未尝不可。因前景饱受质疑,房地产股票估值被压抑很久,以市盈率衡量,整个地产板块的估值已回落至十年最低水平。优质地产公司尽管财务表现非常稳健,但估值始终偏低。例如,万科每股收益常年保持20%以上的增速,而市盈率却已跌至十年最低20%范围内。随着市场重新审视房地产的定位及韧性,横盘已久的地产股重新获得青睐,截至12月17日,房地产指数5日涨跌幅接近4.5%,相对于大盘获得近1个百分点的收益。

笔者认为,只要价格足够便宜,估值相对合理,优质地产股从来不缺少追逐者。当市场情绪稳定甚至逐步升温、从卖家变为买家之际,这些地产股的转机还能得以持续。


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