招商蛇口年末冲刺：商业房托基金上市 前海土地整备收尾
临近年末，央企招商蛇口（001979.SZ）在资本市场以及土地市场动作频频。
12月10日，招商局商业房托基金（SEHK:01503）正式在港交所挂牌，成为央企首单房地产信托基金，也是香港REITs市场时隔六年之后的首单IPO。
不过，挂牌首日，招商局商业房托基金却走出了下跌行情。截至上市首日收盘，基金股价下挫约8%，每个发售基金单位报3.15港元。
在经历了首日的破发之后，招商局商业房托基金股价开始呈波动式上升，但始终未能突破发行价。
12月11日，收盘价上涨7.62%，最终为3.39 港元，股价的上升未能持续，12月12日收盘价微将至3.38，截至13日中午12点午间休市，每个发售基金单位报3.39港元，表现平稳。
除了将旗下商业房托送上市，招商蛇口近日还迎来了一次土地红利释放。
12月9日，商蛇口公布了前海土地整备最新进展。
公告显示，招商蛇口控股子公司招商前海实业、前海投控拟分别对前海自贸投资（合资公司）增资，交易共涉及资金约1458.16亿元，超过招商蛇口2018年经审计的归属母公司所持有者净资产额的50%。
本次增资交易进一步明确招商蛇口在前海片区的土地权益，同时也标志着前海土地整备第二阶段的完成，近500平方万米的总建面土地资源将加速变现。
12月10日，招商蛇口方面向时代周报记者表示，合资公司前海投控的主营业务包含前海合作区内土地一级开发、基础设施建设、重大项目投资等业。本次交易完成后，前海控股将拥有前海蛇口自贸区超千亿元资产，未来将加快片区开发建设、运营管理和产业引进，建设深港合作的平台载体。
在资本市场和土地市场皆有收获外，招商蛇口的销售数据也表现不错。
12月9日，招商蛇口发布公告，2019年前11个月销售简报中，累计实现签约销售金额1970.47亿元，同比增加32.41%。
按照全年2000亿元的销售目标计算，今年前11个月，招商蛇口的目标完成率为98.5%，实现2000亿元年度销售目标已是大概率事件。
如期完成销售目标、前海土地整备接近尾声、房托基金上市、收购中航善达、董事长完成交棒……2019年，招商蛇口经历了诸多变化，每一个动作都在释放出积极信号。
但招商蛇口仍在经历转型的阵痛，未能实现地产开发、园区运营、邮轮产业“三驾马车”的经营平衡。在资本市场，重组上市后，招商蛇口长期处于破发状态。
在未来，如何最大程度发挥资源优势、完成转型任务、带动估值修复，将是招商蛇口的重要命题。
商业房托基金上市
招商蛇口正在不断尝试基金、REITs等资本化运作。
12月10日，由招商蛇口发起的招商局商业房托基金开始正式在香港联交所挂牌交易，筹谋已久的招商置地（招商蛇口港股上市平台）五项物业也以房地产信托基金的方式正式登陆到资本市场。
早在今年9月，招商置地发布公告称，将设立招商局商业房托基金并筹划上市，该基金主要以拥有及投资中国的优质创收商业物业为目的。
资料显示，招商局商业房托基金的底层资产由位于深圳蛇口的五项物业组成，包括四项商业物业，甲级写字楼新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦，以及一项商场物业花园城。
截止到2019年9月30日，五项资产的出租率分别是为76.3%、100%、88%、84.1%、79.1%，平均租用率约为85.5%，总租赁面积约25万平方米，总评估值约65.79亿人民币。
12月11日晚间，招商蛇口发布公告表示，本次招商局商业房托经全球发售发行7.5个基金单位，发售价为每基金单位3.42港元，募集款项约25.65亿港元（约人民币23.07亿元）。
另外，招商局商业房托获得人民币19亿元银行贷款。招商局商业房托从全球发售募集款项以及上述银行贷款中共获得约46.78亿港元（相当于人民币约42.07亿元）。
与最初的预期相比，招商局商业房托在开始交易后出现价格大幅下挫的现象。
首日收盘价为3.15港元，较招股价下挫约8%，不过此后几日股价有所回升。
12月11日，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向时代周报记者表示，房地产信托基金的价格更多决定于资本市场的状况，以及物业的租金创收能力、物业潜在的价值与租金的成长性等综合因素影响，出现波动也正常。
“破发的原因有二，一是发行时被过度追捧，二级市场出现理性回调；二是虽然大湾区和物业组合长期看好，但是由于经济下行，二级市场投资人在短期内看淡物业租赁市场。” 柏文喜向时代周报记者表示。
12月11日，现汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲向时代周报记者指出，房托基金向来在香港资本市场的发行表现一般，这是因为国内的物业租售比较低，大多数物业的租金回报率会大概只有2%，很多商业物业评估值是远高于租金回报。
“招商置地物业的空置率略高，部分的空置率达到20%，总体来说，空置率是在增大的。这也符合近期深圳上海写字楼租赁实际状况。” 黄立冲告诉时代周报记者，长远来看，北京，上海等地的空置率还会继续增高，招商局房托面临的压力不小。
通过房托上市的方式，盘活存量资产，提升持有型物业的资本运作能力也契合招商蛇口近几年的发展和转型。
在2016年重组上市后，招商蛇口就确立了以“前港-中区-后城”为发展新模式，希望实现实现地产开发、园区运营、邮轮产业三大业务的均衡发展。
招商蛇口董事长许永军曾表示，2020年之前，社区业务比例下降到70%甚至60%，园区业务提升到30%，邮轮产业则占比达到10%。
就目前而言，离最终目标仍有差距。
2019年半年报显示，社区业务板块、园区业务板块和邮轮产业板块的收入分别为124.1亿元、40.1亿元、2.7亿元，分别占总收入的74.4%、24%、1.6%。
前海土地整备收尾
作为历史遗留工业用地，前海土地是招商蛇口最为核心同时也最为复杂的一块资产。
招商局与深圳政府就土地整备范围、价值评估体系等方面展开了为期两年多的谈判。
去年12月，推进已久的前海土地整备方案终于正式落地，该方案主要涉及土地整备和合资合作两个阶段，前海用地性质变更和用地确权问题最终得以解决。
今年5月份，招商蛇口子公司招商驰迪与前海管理局签署土地出让合同，完成前海土地置换。招商蛇口获得35.32万平方米的土地。土地用途为商业服务业用地、居住用地，合同地价为人民币370.74亿元。
完成了前期土地整备，接下来便进入实质性的合资合作阶段。
据招商蛇口12月9日公告显示，合资公司前海自贸主导以增资扩股方式向招商前海实业、前海投控按照《增资协议》相关约定分别收购其合法持有的招商驰迪100%股权及前海鸿昱100%股权，交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%股权。
招商驰迪和前海鸿昱股权评估值暂定为643.68亿元和729.08亿元(股权评估基准日为2019年9月30日)。
截至到目前，招商驰迪拥有深圳前海妈湾片区42.53万平方米土地的使用权（包含先期启动项目一期项目用地，以及前海深港文创小镇一期项目用地），计容总建面约为212.9万平方米；此外，前海鸿昱拥有50.14万平方米的土地，计容总建面约为284.86万平方米。
公告中明确，合作双方持股各自50%，权益是可以用作上市公司招商蛇口并表，合资公司前海自贸投资并表后，意味着招商蛇口将获得位于前海近500万平方米建筑面积的土地储备，届时，推动利润表和资产负债表的改善。
事实上，此次重组方案中的合资公司前海自贸，早在2016年，便与招商蛇口筹划前海妈湾片区开发事宜。
2016年6月18日，招商局集团与前海管理局签署框架协议，双方拟共同出资组建合资公司推进前海2.9平方公里的土地整备和开发建设。
同年9月13日，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司与深圳市前海投资开发控股有限公司共同投资成立前海自贸投资，双方各占50%股权。
同年9月21日，深圳市前海自贸投资正式揭牌成立，并负责统筹开发运营妈湾片区。
在推进土地置换、资产重组的过程中，前海土地开发状况亦备受关注。
按照规划，在所有土地储备中，12%的土地将用作总部及产业用房和人才住房，住宅用地占到10%，剩余部分用作于商业用途。
12月10日，招商蛇口方面向时代周报记者表示，前海地块的城市运营目前已有较多成果可见。城市配套日渐完善，片区环境面貌有所改善，567妈湾片区城市设计通过深化设计阶段专家评审，前海城市新中心地标方案设计国际竞赛亦正式启动。
11月28日，位于深圳前海的住宅项目招商领玺开盘，456套住宅在开盘4.5个小时后售罄，总价区间在1049-1878万/套，均价为10.8万/平，带来了50多亿的收入。
事实上，整个前海片区土地价值的兑现还需要较长的时间。
今年9月3日，招商蛇口董事会秘书刘宁在2019年度投资者网上集体接待日上表示，目前正在推进与前海管理局的合资合作，对于整个片区的开发建设预计10年时间。
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