合生创展“新航道”：保持土地储备优势低杠杆稳健发展

2019-07-02 02:02:38

来源: 时代在线

文/乌衣

“美好生活的载体，本质是人。”合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞在近日的地产行业论坛上表示，公司希望满足消费者对美好生活的向往，打造与客群相匹配的产品和服务；同时也选择适合自身的发展模式和管理模式，为股东创造最大的更大的价值。

作为地产界的老品牌，1992年成立，1998年上市，合生创展走过了近30年的风雨历程，深耕环渤海、长三角、珠三角三大经济圈，蜕变为多元化布局的全产业链优质生活运营商。

近期的财报也凸显了合生创展高利润、低负债的良好经营成果。截至今年6月23日的前6个月，合生创展的销售金额同比上升51%。

在国内地产转型的关键时期，合生创展凭借着稳扎稳打的业绩，近期在中国地产时代奥斯卡年度评奖中，荣获“2019年中国综合实力投资控股企业”的荣誉称号。

多元化转型见成效

合生创展始终在感知着行业的水温变化，以国家政策为导向，并且顺应市场趋势，积极地作出自我调整。2018年，国家重申“房子是用来住的，不是用来炒的”和“因城施策、分类指导”的住房政策，并且积极推行京津冀、长三角、粤港澳大湾区的区域协调发展国策。

合生创展灵敏地捕捉到了新的市场信号，充分发挥自身在京津冀、长三角、粤港澳大湾区的土地储备优势，进一步推动旗下住宅地产、商业地产、物业管理及产业投资的增长，加快产业多元化的战略布局。

对于住宅板块，合生创展采取了差异细分化的策略，加快改善型及刚需型住宅产品的开发及去货，并且积极开拓高端型住宅产品，打造了近百个住宅精品；至于商业板块，合生创展则优化投资性物业的租户组合，推进轻重资产并重发展的战略。

种种转型措施并举，合生创展也成功从集中住宅地产开发转向多元化开发。2018年度，公司录得合约销售额合共149.75亿元人民币，而2017年为92.28亿元人民币，较上年同期上升62%；2018年股权持有人应占溢利为57.75亿港元，其中核心利润为23.03亿港元，后者同比增长15.3%。

除了持续发展一线城市及重点二线城市的住宅地产，合生创展在商业地产的投资性物业也渐显成熟。2018年，公司的租金收入同比增长69%，占比上升至17%。除此之外，收入结构也得到优化，2018年物业发展、物业管理、物业投资以及酒店营运总共贡献了132.94亿港元。

拆解盈利打法

在地产界，合生创展一向以财务稳健而著称。据wind数据显示，TOP30上市房企负债总额为9.8万亿元，平均资产负债率为79.67%，资产负债率跃80%红线的房企占比约为57%，70%-80%之间占比为39%。

而合生创展的财报显示，截至2018年12月31日，集团的资产负债率(其中资产总值不包括非控制性权益)为59%，对比2017年这个数字为57%，尽管略有微涨，但仍远低于其他高速发展的房地产开发企业。

另外，2018年合生创展的净债务对权益比率(即债务总额减现金及银行存款对股东权益之比率)为70%，相比2017年的72%有所下调，表明了公司的总资本中负债资本在降低。

对此，合生创展阐述了自身的发展策略：常年保持较低资产负债率，借贷成本逐年下降、力保现金流安全，也就是审慎稳重的低杠杆发展策略。

闫家瑞在接受媒体采访时也拆解了自身的打法：一是优质的土地储备，获取土地成本较低；二是进行内部运营管控、成本控制，优化财务及融资水平；三是提升营销能力与操盘水平，提高项目销售溢价。

这也是合生创展保持稳定盈利能力的秘诀。2018年，合生创展的销售成本下降23%至67.66亿港元，占营业额之百分比下降12%至51%。另外，毛利率也从2017年的37%上升至2018年的49%。

稳增长、防风险并行

得益于稳健的财务结构，合生创展的信贷指标优于多数评级同业公司，使得融资渠道更加多元，从而不断优化债务结构。合生创展称，2019年集团将做好稳增长、防风险两项并举。

大量优质且成本较低的土地储备依然是合生创展的核心优势。据悉，截至2018年12月31日，合生创展拥有土地储备2922万平方米，拥有70多个商业地产项目，管理10余个大型城市综合体，超过80%的项目分布在北上广深等一线城市。

在2018年的总体营收中，以三大城市经济圈珠三角、环渤海、长三角为核心辐射的华南区域、华北区域、华东区域分别贡献了50.05亿港元、41.37亿港元及41.52亿港元的收益。

在战略布局上，合生创展已构建起了住宅地产、商业地产、物业管理和产业投资等四大板块并驱发展的全产业链。

值得一提的是，在产业投资板块，合生创展向房地产上下游延伸，涵盖基建、设计研究院、金融投资、科技产业园、文教地产、养老地产等产业，打造了全景式企业生态圈。为大众所熟知的项目包括广州TIT国际纺织产业园、京津新城产业园、朝阳港科贸区以及京津新城大学城等等。

财报显示，2018年合生创展已落成的投资物业375亿港元，发展中投资物业为93亿港元，合计468亿港元；本年度投资物业公平值收益为46.73亿港元，预计多样化住宅产品销售及投资物业现金流的增长将成为本公司未来主要的利润增长点。

合生创展“新航道”：保持土地储备优势 低杠杆稳健发展