专题:降价真相

2014-07-07 10:53:35
来源: 时代周报
上半年,不断更新的调控环境和变幻莫测的市场环境下,楼市真跌和“假摔”的争议开始变得异常激烈起来。

编者按:

一晃,2014年过去了一半。

房地产企业在过去的半年里喜忧参半。万科半年的销售额已经过了千亿,绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达等企业继续领跑。而第二、三梯队房企业绩增长剧烈分化。

上半年,不断更新的调控环境和变幻莫测的市场环境下,楼市真跌和“假摔”的争议开始变得异常激烈起来。

来自国家统计局的数据显示,5月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,时隔两年再次出现半数城市房价环比下调的现象,下降城市既有二、三线城市,也有一线城市。而时代周报记者在走访调查时发现,第二季度,一些房地产企业在半年报的压力下,拿出一部分楼盘加大了推盘量和折扣的力度,手持现金的购房者在开发商看似苛刻的条件下(一周之内付全款才能享受某一价格),依然有大量人员纷拥抢购,让人惊叹市场的承接力之强。开发商在迅速回笼资金后,迅速地把价格调高。上海易居研究院数据也称,5月份,一线城市新房成交均价环比上涨3.7%。

与此同时,6月,多个城市却传来多个项目销售飘红的利好消息:北京的泰禾1号街区二期开盘,数千名客户排队等候数小时,最终逆势热销461套;安徽合肥,恒大中央广场开盘25.6亿元;北京亦庄,金茂悦数十套房源去化高达8成,单套总价500万起;南昌莱蒙都会,405套房源半天卖出400套,开盘价比预期上扬5%,一切都被人说成是楼市回暖的信号。

我们估且撇开真跌还是假摔的争议不谈,今年以来,已有十多个城市出台政策,直接或间接地挽救房地产市场。呼和浩特市更是一波三折地下文取消限购,江苏无锡、海南海口等城市的买房送户口,广东佛山、安徽宣城、芜湖等调高了公积金贷款额度,广西南宁、安徽铜陵、浙江宁波及辽宁沈阳等城市明确松绑“限购”……

新近出现的变动是,广州、北京等一线城市的调控政策已开始松动。这些城市虽然并未直接针对楼市政策进行调整,但仍然出台了被称作“变相救市”的措施,主要表现为“放宽户籍门槛”,放松外来人员入户限制。

各地这种通过户籍政策改革的做法实为曲线救市,希望通过“抢人”来刺激地方楼市,市场有望得到有效的提振,下半年的房地产形势或有所好转。但预计行业加快调整的态势不会改变,一、二线城市购房人的看跌情绪仍没有被救市政策的出台和局部市场的利好消息驱散,考验期仍在持续。因而在众多分析人士的眼中,房地产企业还是应该调节好产品结构,掌控推案节奏,采取更大力度的价格策略以博得市场的主动权。而购房者也应该抓住这次楼市的调整机会,挑选到心仪的房子。

地王故事,从来不乏好的桥段。

 本报记者 刘娟 发自广州

作为名噪一时的全国总价地王,广州亚运城自2010年开盘以来,经历了楼市过去4年来的种种起伏。在楼市拐点论敏感期,曾以降价应对调控的亚运城再次高举促销大旗。6月初,亚运城部分房源跌破1万元/平方米,以几乎“腰斩”的方式促销,这引发中国房地产业震动。

亚运城降价背后的真相是,2010年拿到预售证的一期尾盘清货。此前,这些楼盘因为严重的质量问题而饱受业主诟病。

促销后的几天内,亚运城操盘方广州利合房地产开发有限公司(下称“利合公司”)提出申请进行规划调整,在总建面、容积率不变的情况下,拔高部分楼栋的高度,这已是利合公司操盘以来第二次调整规划。不少市场人士更是将其举动视为调高容积率而降低开发成本,是逆市自救行为。

作为曾经的业绩神话,亚运城曾在开盘3个月内迅速回笼45亿元,但随后盛况不再,在至今的45个月内,亚运城累计销售金额仅112亿元。接下来的亚运城,如何消化剩余的巨大体量,成为待解难题。

地王滞销

端午期间,亚运城山海湾(原技术官员村)推出70余套特价房源,最低售价为9800元/平方米,这是该组团自推出以来首次报价跌破1万元/平方米,较该组团去年1.5万-1.6万元/平方米的售价降幅超过30%。

“一线城市出现这样幅度的降价,有点出乎意料。”广州市社会科学院高级研究员彭澎如是说。时代周报记者从亚运城售楼处了解到,“山海湾”此次降价,开发商主要意图就是要将2010年拿到预售证的一期尾盘清货,这部分特价房源已售罄。

“山海湾的低价,其实达到了一石二鸟的目的。开发商即能快速回笼资金,也能制造舆论,吸引关注度,” 熟悉亚运城项目的业内人士刘浩(化名)对时代周报记者透露,在房价僵持、经济下行的微妙时刻抛售,亚运城也是撒娇给领导看,表表态。

曾几何时,亚运城以“政府的女儿”角色面市。对于广州而言,亚运会是一个再拾荣耀的重要契机,而第一次引入了“亚运城”的概念,也是落点在新城打造上。但为解决资金难题和后续运营,广州市政府决定引入社会资金进行亚运城的整体建设。

富力、碧桂园、雅居乐在此刻选择入局。2009年12月22日,这三家民营房企联合体以255亿元的天价竞拍亚运城,创造了世纪地王纪录。他们获得的,不单是整个亚运城的后期建设土地,同时拿下了已建成的技术官员村、媒体村及运动员村的房屋销售权,可在亚运会开幕前销售。半年后,这块世界地王蛋糕重切,中信地产、世茂房地产共赴盛宴,亚运城开发格局自此变为“3+2”。

2010年9月26日,世纪地王亚运城开盘,一时间万人空巷。广州花园酒店和富力盈信大厦等销售点外迎来了近5000市民排队,一天卖掉1000套的业绩被誉为中国房地产界的销售神话。在当时,亚运城几乎是用“盲婚哑嫁”的非常规营销方式造就了这个神话。业主根本无法到现场看房子,只能坐在大巴车上在外围转圈。

在成功开盘后,亚运城一度成为了业界津津乐道的营销案例。2010年,亚运城以年售3878套房和年成交金额过45亿元荣登广州楼市成交套数和成交金额双料冠军。

但随着市场大环境的风云变幻,这种销售盛况再未出现。

“就在亚运城开盘的3天后,史上最严厉调控政策出台,首付提升至三成,限购令出台后楼市开始进入调控深水区,” 广州知名房地产专家韩世同对时代周报记者说,亚运城差不多是作为全民炒房时代的终结者,房源滞销,投资客被套牢。

2011年至今,亚运城主要以销售一期8000余套现房存货为主,直到去年下半年,才推出天誉组团。时代周报记者查询网易房产数据中心发现,亚运城在2010年后销售快速降温,2011年共销售1687套,2012年下降至1347套。截至今年6月30日,亚运城已售8779套,未售2913套。

质量问题多多屡被声讨  

相比三年前,亚运城的销售价格也鲜有涨动,低于眼下番禺区约1.6万元/平方米的销售均价。事实上,2011年后亚运城房价便一蹶不振,从开售之初的1.3万-1.4万元/平方米下探到1万元/平方米出头,最低卖过9000多元/平方米。虽然后期建设的新盘天誉均价维持在1.3万元/平方米左右,但前景其实并不乐观。

“首期就是8000余套现房,给谁都是一个巨大的挑战,”广州中原地产项目部总经理黄韬对时代周报记者说,超大货量,对楼价来说,本身就是一个不可避免的压力。

如何吸引客源,这是当务之急。“亚运城现在的处境很尴尬,它不像广州城内的一个板块,而像周边三线城市的郊区大盘,离市中心远,无政策利好,人口导入缓慢,板块缺乏成长动力和想象,投资自住两不宜,” 方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志对时代周报记者如是说。

据他介绍,亚运会结束后,虽然开发商还在不断开发项目,但政府对配套建设并不给力,亚运城周边的市政配套建设基本停顿下来。此外,亚运城一期8000套房源中,有相当比例的投资客。人气不旺导致亚运城周边的商业招不到商,商业配套跟不上人更不愿意来,这是一个恶性循环。

6月中旬,时代周报记者走访亚运城时发现,这里缺乏银行、餐饮、药店等基本生活配套,日常采购仅有一家华润万家,业主买菜仍需到地铁海傍站旁的小型肉菜市场上购买。出行非常不便,接驳公交要等上20分钟左右。

事实上,顶着“地王”的巨大光环,“亚运城”诞生之初就引来了世人广泛关注,广州市重点办曾宣称将把该项目打造成“广州示范性居住小区”。但因质量问题,“示范小区”却招来业主的集体声讨。时代周报曾报道过,在一期业主陆续收楼后,发现墙面渗水、开裂,地板发霉、开裂、空鼓不平,瓷砖开裂等众多装修问题。据一名业主公开的一组照片显示:由于过于潮湿,地板腐烂,竟然还长出了蘑菇,有业主无奈地戏称“收楼收到蘑菇大礼”。

而目前,亚运城因不能兑现“买房落户和就读省一级小学”的承诺,再一次引发业主的集体维权。

“亚运城本是城市形象项目,口碑却被做差了,”邓浩志认为,突破口应该还在价格上,以价换量才能保证销售,“价格十分到位,还是会有人接盘。”

提高容积率套利

这显然不是亚运城故事的全部,转折点或要到来。

在这个巨无霸项目里,除了亚运赛时已建成地块外,还有8大地块,规划中标注为A、B、C、D、E、F、G、H。在2011年1月整体移交给利合公司进行管理和建设至今,亚运城已两度申请调整规划,并顺利获得通过。

2011年3月,亚运城D地块申请调整住宅高度,从原来的120米调高至170米。在纠葛了近三个月之后,这起增高事件最终尘埃落定获批。

2014年6月,亚运城剩余7幅地块的规划调整被“打包”一起进行。6月19日,亚运城修详规调整在广州市规划局网站上进行了批前公示:

在总建面、容积率保持不变的前提下,为了强化水域景观以及空间序列,亚运城在临生态绿地、水面与公共开敞空间(砺江涌南岸及莲花湾水道沿岸一线、水系两侧)建筑调整为60-80米,其余用地建筑高度按170米高控制,比之前最高拔高50米,最高将修建56层的超高住宅。

此外,亚运城还明确了E、F、G、H四大预留地块的建设指标,其规划总用地面积达70万平方米,占项目总用地的三成多,规划总建筑面积约250多万平方米,将采取高容积率开发模式,综合容积率在3.63-5.97不等。除此,亚运城还对区域内学校、商业等配套布局进行优化。

在楼市拐点论敏感期,亚运城的规划调整被纷纷解读,不少市场人士更是将其举动视为逆市自救。

“任何调整规划的行为都是与利益直接挂钩的,没有开发商愿意白折腾,”有广州当地开发商人士孙杰(化名)对时代周报记者表示,建筑高度增加,按照现在的建筑审查办法,会逼着开发商提高住宅的抗震和防火性能,单位面积的建筑成本会几何式增加。地王的地价本身就已经非常高,没有更大利益驱动,大家又怎会做亏本买卖?

孙杰说,在保持容积率不变的情况下,增高一定程度上也是为了偷空间,向空间要利润。拔高后的高层建筑能拥有更好的视野景观,每平方米可以卖贵几百元,也等于是让高价拿地者变相解了套。

黄韬也对时代周报记者说,亚运城的首期产品是普通住宅的定位,而拔高后则有条件包装成豪宅,大幅提升售价。

邓浩志也表示,亚运城前期的开发成本约为1万元/平方米,而开盘均价在1.2万元,基本就是成本价,开发商利润空间很小。如今,市场对亚运城的前景普遍不看好,楼价下跌,跟政府谈判调整规划并调高部分楼栋容积率,主要也是希望通过冲淡楼面地价,从而降低开发成本。

对于上述观点,广州市规划局相关工作人员则进行了反驳,他说,由于亚运城地块的建筑体量太大,早在地块出让时就已经明确了开发商可以采取分期开发的策略,亚运会赛时建设一部分,赛后再根据市场需求建设一部分。

上述工作人员说,本次剩余住宅地块的规划,是在全部住宅面积、各自绿地、学校、商业公建配套面积均不变化的前提下做的,因此绝对不存在政府为了救开发商让其提高容积率、增加住宅建筑面积的情况,只是开发商根据市场的情况,在之前政府给定的范围内调整开发模式。

低效的利合

此刻,主角利合公司在思考什么?

在眼下的销售中,亚运城是否还会以价换量?规划调整一旦获批,公司又有着怎样的开发计划表?

时代周报与利合公司五大股东进行沟通,但接连受挫,未能拿到答案。

“五家公司已达成一致,在亚运城相关信息传达上不过多发言,”雅居乐相关负责人向时代周报记者透露,所有事宜由利合公司独立负责。富力方面亦坦承,在几家股东注资后,利合一直是独立运作亚运城项目,由于接触不多,并不清楚亚运城具体情况。碧桂园方面也透露称,公司扮演的是一个财务投资的角色,未参与具体开发,在公司广州区域内的楼盘统计中,均未算上亚运城这个项目。此外,世茂方面也表示,在公司内部例行的营销分析会上,都没有出现过亚运城的身影。

5家股东平均持股20%的格局是否被打破,现在还不明晰。项目有无主导方,目前看来也还是个谜。在整个采访过程中,利合公司却始终未露面。时代周报记者联系利合公司媒介负责人李小姐采访,其称正在休假,不清楚交接她工作的人是谁,而时代周报记者多次电话及发短信给利合公司常务副总刘天宇,均未获得回复。

在利合公司的工商资料中,仅显示,这是一家注册资本达7.5亿港元的中外合资公司,注册时间为2010年2月5日,企业法人是富力董事长李思廉。

“利合公司处理销售及售后危机不够成熟,整体效率上还赶不上一般的开发商,”有广州另一名开发商人士对时代周报记者说,利合由5家开发商组建而成,各家开发商派出主要管理人员进驻各部门,并在此基础上对社会招聘人员进行重新构架。但整个亚运城项目的运作给人相对混乱的感觉,尤其部门之间的协调速度,以及新招聘人员素质等方面,在危机事件处理及公关处理层面问题多多。

在黄韬看来,五大股东联手仅仅带来表面上的强大,没有产生协同效应。五大房企个性都很强,互补性也不是很突出,这么大的项目在一起做,没有明显的主次股权过于平均,也没有领导核心,极易造成意见不统一的情况,难以形成有序的合作关系。

一位接近利合房地产的业内人士也向时代周报记者证实,项目由五个股东作决定,导致流程复杂,内部效率较低,每次开会都各有各的意见,一项决策要经过漫长的讨论,严重拖慢项目进度。

事实上,接下来的亚运城,如何消化剩余的巨大体量,中后期地块的后续开发运营,均成为待解难题。“亚运会后,政府将重点转移到国际金融城、广州南站、萝岗等区域的开发,亚运城的市场关注度一落千丈。如果五大开发商依然维持现状无心恋战,背负着庞大货量的亚运城前景实在不容乐观。”韩世同认为。

黄韬有个大胆的预测,接下来,不排除有的开发商会打退堂鼓并出局,“大家谈得好时,聚在一起雄心壮志,如果搞不好,困难比想象大的话,进可攻退也可守,把股份让出来让第三方进来。”





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