西班牙鬼城遍地

2014-07-01 10:43:02

来源: 时代周报

它们是西班牙目前处境的最好说明，仿佛在时刻提醒着人们：西班牙的繁华梦破灭了。

本报记者马欢

在一度繁荣的房产泡沫消失之后，西班牙迎来了房价不断下跌以及失业率飙升的经济寒冬，房地产泡沫的崩溃也使得不少小区成为了 “鬼城”。它们是西班牙目前处境的最好说明，仿佛在时刻提醒着人们：西班牙的繁华梦破灭了。

遍地是鬼城

塞塞尼亚离马德里只有45分钟的车程，因为靠近首都而且高楼林立，这个地方一度被称为马德里的“曼哈顿”。

这里原本要建成一个有1.3万套公寓、可容纳3万人口的卫星小城，可是目前只建了5100套，且大多数没人住。空旷的街道和杂草丛生的土地上空闲的公寓楼高耸入云若隐若现，—这里成了著名的 “鬼城”。

悲哀的是，这样的“鬼城”在西班牙随处可见。耶比斯小城距离西班牙首都马德里也只有半个小时的车程，几年前过度的房地产开发使这个小地方涌现了大量的房产—250多排房子整齐地“铺”在山坡上。这些房子大部分都从来没有出售过。尽管楼龄只有3年，很多房子却已经处于失修状态：墙壁开始剥落，房内一切值钱的东西，包括水管、散热器、门等都已经被偷走……极少数住在这里的业主，都必须养一条狗防盗。

当地的一位居民，49岁的维克多指着自己房子对面大门紧闭的建筑说：“空置房太多了；谢天谢地，人们没有像去大城市那样蜂拥至这个小镇，那里有很多人会擅自占用空房。”

2007年美国爆发次级房贷危机，国际金融机构纷纷从西班牙抽回资金，让西班牙房地产一瞬间崩溃。在泡沫破裂前，西班牙房市正热，许多民众借贷买房，家户平均债务增加了两倍。但就在一瞬间，房贷还不起了，房子被收回去了，民众被赶出去了，最后只能流浪街头。

这些流离失所的西班牙民众，偷偷潜入房市泡沫期间大量兴建的空屋之中，被称为住在鬼城里的“寄居族”。这些寄居族并非无所事事的游民，他们有的是画家、有的是老师，甚至还有高知识分子；会沦落至此，就是因为房地产泡沫破裂，原本的房子被银行查封了。

他们在鬼城的生活很困难，没水、没电，还得躲避警察、建商、银行的驱逐。断电后的鬼城，一片漆黑，孩子没办法念书，只剩下街道上黄色的路灯，是唯一的光源。而为了躲避一次又一次的驱逐行动，寄居族早已习惯把各类家当放在出租仓库里。警察来了，就先搬去仓库暂放，等找到下一个安全的鬼城后，再把东西搬过去。

据统计，截至2012年底，西班牙已有高达17.2万个家庭被驱逐出原有房屋，被迫成为寄居一族。

关于实际空置物业的数字，西班牙国内也没有一个统一的说法。马德里房产商协会主席加林多最近就指出，国内最著名的房屋中介机构Tinsa估算马德里有1万套待售房产，但是政府公布的数字却是5万套。 “最让我感到奇怪的是，从来没有人去做一次彻底的调查研究，得出供求的确切数字。 ”加林多说。

银行蜜月期结束

银行与房地产开发商在房地产业繁荣时期的“蜜月期”也已经一去不复返。

房产商当初搞开发的钱都是银行贷款，这些贷款现在都成了银行的不良债务。从目前公开的数字来看，西班牙众多银行的损失究竟有多少仍是个未知数。

在过去十年间，西班牙的地价上涨了5倍，光是2007年一年就有大约80万套新房子竣工，等待着400万移民购买。与此同时，海边的度假村也都成为了居住区，去度假的西班牙人以及那些已经退休、到处寻找阳光的北欧人都住在那里。当年的建造业占西班牙国内GDP的12%，是英国和法国的一倍，同时建造业也制造了大量的就业机会。

可是在一夜之间，市场突然消失了。移民回到了自己的国家，北欧人也停止了买房，西班牙失业率一下子上涨到20%。当年为投资而买下这些房子的西班牙人，现在都急着把房子脱手，减少亏损。

银行不愿意继续借钱给房产商收拾烂尾的房子。而最让银行头疼的，是那些已经拿走了贷款、但是还没开始盖房子的土地所有者。在房地产繁荣期，银行发放贷款给房产商是跟土地挂钩的，有地就能贷到款。在西班牙全国已获批开发但仍未开发的土地上，足以建造75.8万套房子，在这些土地被市场消化掉之后，西班牙经济的寒冬才有可能过去。

有专家指出，尽管银行现在已经开始对贷款人的审查渐渐严格起来，但是由于购房者得到的贷款利率都不一样，一旦利率上涨很可能会导致第二轮的欠贷。与此同时，西班牙银行还可能面临房产商的又一轮拖欠。在房产泡沫出现的初期，西班牙的银行与房产商重新签订过贷款合同，但是这些合同明年就会到期，如果西班牙的经济状况没有改善的话，房产商的日子也不会变好，也不会有钱还给银行。

西班牙国内的银行不得已之下只能开始设计不同的投资组合，希望把收回来的房子卖掉；可是有的银行甚至连房子都收不回来—打电话找贷款人，人家根本就不接电话。而且银行本身对销售房子的态度也是矛盾的，既想把房子尽快脱手，又怕在市场上推出太多房子会导致房地产价格暴跌。

房屋销售网站Pisosembargados.com的负责人阿库纳表示，最近全国已经有超过10万套房子卖了出去，而这个数字可以再上升两倍到三倍。为了促销，有的银行还给买房人提供很大的折扣以及很宽松的贷款条件，目的就是消除坏账。

没钱买房

对于 “鬼城”里的房子，有银行正以原价折50%的“跳楼价”求售，叫那些投入毕生积蓄和申请大笔贷款买房来投资的人情何以堪。可是，即使是楼价再低，也没能卖出去。因为西班牙失业率高达23%，有能力买房的人越来越少了。

33岁的卡瓦尼罗相信，从上世纪90年代中期开始腾涨的房市会继续稳涨不跌，于是，他在2008年以18.5万欧元，在塞塞尼亚买下了有3个睡房、面向游泳池的公寓。这套房子两年前的月租是750欧元。但是现在失业的他，只希望这套带有新家具和电器的房子能以500欧元出租。

他67岁的退休父亲比他更早行动，用较低的价格先在那里买了公寓。现在，他以11万欧元求售。他认为损失数万元，总好过把养老金赔光。

可是，在银行售卖塞塞尼亚的止赎公寓名单上，较小型公寓的卖价最低的只有6.5万欧元一套。

据西班牙发展部估计，目前全国待售的新房有68.7万套，但其他组织研究得出的数字是160万套。至于有多少二手房求售，官方没有数字，但估计数以百万计。

纳瓦拉国立大学经济系主任阿尔塞说：“银行对房子的估价都不是真的，银行之间互不信任，彼此也不肯互相借贷。这一来，西班牙民众就借不到钱了。”

西班牙不动产网站的研究员恩西纳尔说，房地产经济的急速扩张和迅速衰落，正在改变人们对房地产的认识。

他说，老一辈总是告诉年轻人，要买房不要租房，房子是永远不会变坏的投资，可是房价只涨不跌的“神话”已经被打破了。

房屋经济新政

“鬼城”的窘况也迫使西班牙做出改变。

西班牙整体房价相比于危机前的高点下降了近40%。西班牙的法律规定，当业主无力偿还银行贷款后，房产归银行所有，但房价下降后损失的部分还必须由业主负担，债务危机爆发后，因为房屋市场泡沫崩溃，业主们已经还不起贷款了，引发了银行的危机。如今在西班牙申请住房贷款，必须向银行提供很多材料，购房者必须支付20%左右的首付款。

而当前西班牙对住宅的投资从之前的12%降到了4%，房屋销售每年只有5万套。2013年，为了鼓励海外投资者在西班牙购房，西班牙出台了“购房送居住权”的政策，开始时，提案的金额是16万欧元，但在2013年年底经过考虑后，西班牙将金额定在了高出两倍的50万欧元。那场房地产市场的危机让人仍旧印象深刻。

西班牙国内在收紧房贷市场，同时，其经济结构也正在经历向出口推动型的转变。

“西班牙正在由一个依靠内需拉动的经济，转变成一个依靠出口的经济。”BBVA研究中心负责人米格尔·卡尔多索·莱科托伊斯(Miguel　Cardoso　Lecourtois)说。西班牙出口占GDP的比重，在危机以前是20%，到2014年一季度，这一比例达到了35%。他继续说：“我们观察到出口目的地也在发生变化，对于欧盟和发达国家的依赖度在降低，越来越依赖新兴市场。”