花样年二次转型:弯道拿地扩张,轻资产业务超四成

2017-12-25 14:46:50
根据该公司最新发布的销售业绩显示,2017年1-11月累计销售面积达132万平方米,累计销售金额约人民币132.91亿元。完成2017年150亿元销售目标的88.6%。

时代周报特约记者 蔡颖 发自广州

在房地产发展势头迅猛的2012年,花样年破釜沉舟率先提出轻资产转型;在开发商纷纷去地产化向多元化发展的当下,作为轻资产转型道路上的先行者,2017年初,花样年提出第二次业务转型,重新加码房地产业务,实现轻重并举。而在2017年中期业绩会上,花样年集团主席兼首席执行官潘军再次强调,未来要调整轻重资产的战略布局,希望轻重业务比例能实现五五对开。

从目前行业的情况来看,规模的增加意味着行业话语权增大。此番花样年重新拾地产业务,无疑是为了抢夺更多的行业话语权。而轻重并举,则是希望在短期利润和长期回报的博弈中觅得平衡点。

年关将至,2017年接近尾声,二次转型的花样年交出了自己的成绩单。在规模竞争的赛道上,截至12月5日花样年通过并购、合作等形式“曲线救国”获得了深圳、武汉、石家庄以及青岛等地多个项目。而在轻资产业务中,物管服务板块下彩生活在11月14日发布公告,通过四份收购协议,把母公司花样年以体外基金形式收购的万达物业并表,从而将其营收和规模推向新的高度。

然而,轻重并举模式的价值兑现能力依然待证。根据该公司最新发布的销售业绩显示,2017年1-11月累计销售面积达132万平方米,累计销售金额约人民币132.91亿元。完成2017年150亿元销售目标的88.6%。在克而瑞最新公布的房企销售榜单上,花样年跌落在100名之外。

二次转型后的花样年,能否实现反超?花样年需要多点时间来证明。

弯道拿地扩张

随着地产行业“黄金时代”的终结,如何突破传统的开发模式,适应新形势成为摆在各大开发商面前的难题。作为行业转型的先行者,花样年早在2012年率先提出轻资产发展战略,意图通过拓展轻资产业务来实现规模的增长。

然而,发展状况并不乐观,在地产行业高歌猛进甚至龙头房企突破4000亿元规模时,花样年的销售额始终徘徊在百亿元上下。2016年,花样年实现合同销售额122.1亿元,同比增长8.3%,远远落后于行业平均35%的水平。

2017年中报数据的出炉更加坚定了花样年二次转型的决心。在报告中,其营业收入同比下降32.2%至53.62亿元,期内利润下滑至1.56亿元,同比下降52.9%。通过反思花样年意识到对房地产开发商而言,土地意味着生存之本,只有获得足够的土地和现金流,才可能获取规模上的优势。

在土地市场动作频频,花样年显示了重拾地产业务的决心。根据花样年中期业绩公告显示,土地储备方面,截至2017年6月30日,花样年规划土地储备总建筑面积约1595万平方米,其中已签署框架协定的物业规划总建筑面积为885万平方米。

从布局上来说,公司土储集中在主要集中在成渝经济区、珠三角地区、长三角、京津都市圈和华中区域,其中一线城市占比为35.6%。

公开市场都是大型房企的游戏场,并购、合作、旧改的方式已逐渐成为中小房企吸纳土地储备的趋势。虽然近年来不断上涨的地价让花样年压力沉重,但是,通过和中小企业的并购、合作、旧改等方式实现了“曲线救国”。

近日,花样年第二次进入青岛,通过对安泰信旗下即墨田横项目的股权收购,获得位于青岛田横岛省级旅游度假区滨海公路以南、洼里村以东29宗商住用地,面积共2663亩,可开发体量约255万平方米。目前,花样年共在青岛拿地42宗,土地面积超过3700亩,可开发体量约400万平方米,一跃成为青岛土地储备量最大的房企之一。

花样年通过旧改在一线城市拿地更具优势。花样年与世界(集团)签约,以13.39亿元获取深圳坪山厂房改造项目,该项目位于深圳市龙岗坪山新区,占地面积约6.9万平方米。目前在深圳有5个已经签订框架协议的旧改项目。与此同时,在北京获得了一个建筑面积约1.8万平方米的工业厂房改造项目。 

为了支撑收购与扩张,于2017年6月30日,花样年拥有分别合共约33.1亿元、合共约187.39亿元及合共约2.52亿元的借款、优先票据及债券以及已发行资产抵押证券。

 不过,随着项目的持续推进,大量的投资和融资使得其净负债比率由2016年的83%上升至2017年6月30日的89.0%。截至2017年6月30日,公司的现金总额约为9.113亿元,较2016年底的12.475亿元减少26.9%。

业内相关人士表示,目前花样年的规模扩张较为激进,需要防范风险,在大规模拿地的同时不仅需要增强融资能力,也要开启合作并购等多元化的战略扩张模式,实现稳健发展。

轻资产收入占比超过四成

房地产规模扩张的成效虽然尚未显现,但作为全国最大综合社区服务平台的花样年在“轻资产”业务上实现了弯道超车,成为公司的重要盈利增长点之一,对公司利润形成有效的补充。

目前,花样年的轻资产业务主要包括物业管理、酒店、文旅、金融、养老和教育等多个板块,而值得注意的是,在今年上半年其轻资产收入占比超过40%。

在物业管理板块,旗下的彩生活和易美居贡献了绝大部分收入。两者均已年进入资本市场。其中彩生活专注于住宅社区管理,与彩生活不同的是,美易家主要为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供物业管理、资产营运等相关服务。

在过去的两年时间里,花样年在物管服务板块进行了一系列并购,并购的企业不乏航天物业和万达物业这类大型综合物业企业。通过并购物业管理的范围扩展到200多个城市2335个社区。

作为花样年轻资产业务平台的旗舰,彩生活在完成收购万达物业一年之后,11月14日晚间发布公告,斥资20.12亿元人民币向大股东花样年收购物业管理业务深圳市万象100%权益,总代价20.12亿元人民币,将以内部资源及银行借款偿付。

截至2017年6月30日,彩生活的平台服务面积已达到8.49亿平方米,包括自管面积4.2亿平方米,同比增16.7%,合作面积为1.787亿平方米、联盟面积为2.5亿平方米。将万达物业并表后,彩生活的管理规模将往上叠加0.6亿平方米。一跃成为全球最大的物业服务商。

彩生活在规模快速扩张的同时营收方面也实现了迅猛增长,今年上半年,彩生活收入为7.47亿元,溢利为1.15亿元。报告显示其收入同比增长29.8%达7.47亿元,同比增长35.6%。加上万达物业的数据,彩生活利润将翻番。

毫无疑问,在并表万达物业后,彩生活的发展规模和营收将会得到扩张和提升,但目前行业仍处于激烈竞争阶段,彩生活仍需优化运营,加速兑现用户生态圈价值。

美易家则以服务写字楼和高端商务公寓为主,项目已覆盖遍布全国38个核心城市。美易家报告期内营业收入则为2.01亿元,同比增长17.17%,归属于挂牌公司股东的净利润为5017.63万元,较上年同期增长23.91%。而在未来将聚焦在线短租及度假物业运营等创新业务领域。潘军曾表示,希望美易家成为中国版Airbnb。

在商业管理方面,花样年也积极拓展商业轻资产项目,累计输出项目数量达30余个,主要涵盖涵盖西藏、江西、吉林、江苏、四川、浙江、广东、湖南、贵州等省份。在文旅、养老及小区教育方面也均得到进一步发展。

花样年不仅提出“社区+”商业生态系统战略,还要轻重并举,产融结合,成为以社区服务为支点的产业金融集团。

在社区金融方面,旗下互联网金融平台“钱生花”在今年上半年钱生花完成新增注册用户44.54万人,投资金额达人民币40.92 亿元。并通过旗下中安信保险经纪平台与国内主流保险公司合作。

此前有熟悉花样年的人士认为,轻地产重物业的策略导致花样年错过了中国房地产的黄金期,而在行业集中度不断上升、拿地成本逐渐上升的背景之下,中小型房企企图通过规模来突围变得更加困难,显然对于花样年的考验也更加严峻。

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