五位房企大佬纵论楼市

2014-05-26 10:34:06
万科总裁郁亮:楼市发展空间依然很大;保利地产董事长宋广菊:崩盘不会发生;华远地产董事长任志强:今年不可能持续去年增幅。

万科总裁郁亮:
楼市发展空间依然很大

本报记者 刘娟  发自广州

“如果不看好行业,万科现在要做的就不是轻资产,而是零资产、退出原有的业务了。”在“万科高管毛大庆看空全国楼市”一事引发楼市危机论深度发酵后,万科总裁郁亮不得不出面收拾大局。在日前回答媒体采访时,他反复强调,万科对于行业的态度很明确,用八个字概括是“谨慎乐观,积极应对”。

对于楼市进入下半场的事实,郁亮并未否认。数据显示,今年一季度,万科虽然在销售面积和销售金额上继续实现增长,但同期其营业收入仅为94.97亿元,同比下跌32.16%;15.3亿元的净利润,更是其13年来首次出现同比下滑,降幅为5.23%,几乎与行业整体降幅持平。

净利润指标的下滑,被业内视为房地产行业进入拐点的标志,而房地产行业平均利润持续走低的趋势,也几乎不可逆转。在WIND数据对沪深两市142家房企的统计分析中,时代周报记者发现,一季度净利润出现下滑的房企数量已达74家,超过半数,万科、招商、金地这样的行业龙头悉数在列。

郁亮坦承,“楼市轻轻松松谁都能赚钱的黄金时代已经过去,企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识,积极应对是必要的。”

在郁亮看来,积极应对的前提,是对行业前景有信心。他指出,行业发展的空间仍然很大,中国的城市化还远未结束,中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始;“同时,无论是住宅客户,还是消费地产、产业地产的客户,需求和以前都会有很大的区别,原有存量的不动产难以满足他们的需求。而无论是拆除重建,还是进行功能改造,都会给地产行业带来很多的机会。”

虽然郁亮信心满满,市场的分化却是不可回避的现实。例如,大城市房价全面上涨,而很多内地三四线城市存货积压,卖得很困难。如此一来,之前一些行政手段是否还有必要存在,也有了探讨的空间。

郁亮认为,未来政策将逐渐转向市场化,但作为企业,不应寄希望于政策调整,而是“踏踏实实做好自己的业务”。

“对于企业来说,不要把盈利建立在房价大涨的预期上,不要购买价格明显偏高、与当前房价明显不匹配的土地。”郁亮说,自住需求对价格很敏感,在二、三线城市,万科的产品由于实行装修交付和采购优质补品,配置更高,平均售价一般高于城市均价,但在北京等高房价城市,万科的平均售价往往是低于城市均价的。公司反对高价拿地,高端楼盘很少。过去一年北京的高价地,没有一块是万科拿的。

万科还正在积极谋求转型,在传统业务上,其将逐渐转向更安全、效率更高的轻资产模式。事实上,早在2013年年度报告中,万科已经表露出探索轻资产模式的意图。这意味着未来万科可能会出让部分开发项目或商用物业股权,或在部分合作项目中只占小股。

这一轻资产模式已初现端倪,今年一季度,万科实现投资收益约7.3亿元,较去年同期大幅增长近20倍,这主要来源于股权转让形式实现的商业资产处置收益等。


保利地产董事长宋广菊:
崩盘不会发生

特约记者 徐学成 发自广州

鲜有公开表态的保利地产董事长近日也在微博发声,直接否定所谓的“楼市崩盘论”。

日前,宋广菊的一则微博引发舆论热议,其内容与宋广菊一向低调的态度大相径庭,该微博称,“崩盘逻辑链绝不会发生,因为地方政府是这场债务泡沫最大的负债者,货币紧缩的结果就是政府财政垮塌,最后只能印钞解决!”

据时代周报记者了解,宋广菊原本意在借用他人微博来阐述个人态度,却不想因为微博原文中过激的词汇引发热议,但尽管如此,宋广菊直接否定“楼市崩盘论”的个人立场却是颇为鲜明。在宋广菊看来,除非限购彻底放开,M2增速低于7%,以及中国经济陷入超级大萧条,不然中心城市的楼市不应被低估。

其实,早在4月1日举行的保利地产2013年度业绩说明会上,宋广菊就已经阐释了自己对于房地产市场走势的判断,她表示,今年的房地产市场应该是平稳发展时期,对房地产市场中长期看好的观点也从来没有改变。

宋广菊认为,从去年下半年国家开始对银行进行规范,美国Q1的退出预期、以及国家产业政策和货币投放结构的调整,都对房地产的信贷产生了一定影响;但从另一方面讲,结构性调整对于央企、上市公司以及龙头企业都更具有资源的集中优势。

2013年,保利地产继续稳定增长,全年实现营业收入923.56亿元,同比增长34.03%;实现净利润107.47亿元,同比增长27.36%。今年第一季度,保利地产还是“万保招金”传统四强中唯一净利润没有出现下滑的房企。

尽管如此,保利地产前4月的销售却已经显露疲态。数据显示,首4个月,保利地产共实现签约面积284.32万平方米,签约金额363.98亿元,同比分别减少22.17%和9.45%。

结算结构性因素被认为是截至目前为止,房企销售业绩出现下滑的重要原因之一,但净利润增速的回落以及收益水平的下滑却是不争的事实,房企如何在产品以及经营思路上进行创新再一次作为一个重要命题被提出。

保利地产给出了自己的答案,在谈及如何应对毛利率下滑的问题时,宋广菊指出,要改变土地的获取方式,加大旧改项目的拓展力度;要加强产品创新,提高产品的溢价水平,此外,还要加强成本控制和加大一线项目的投资组合创新,提高ROE收益水平。

养老地产则被视作保利地产未来重要的利润增长点。根据其在去年年底发布的“养老产业战略”,保利地产计划用3-5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段,基本实现盈亏平衡,同时规划用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平,打通金融通道,通过REITs上市。

养老地产作为保利地产产品和盈利模式方面的创新支点,被宋广菊认为具备“战略意义”。


绿地集团董事长张玉良:
大型房企资金面相对宽裕

特约记者 徐学成 发自广州

与任志强、潘石屹等“大嘴”相比,绿地集团董事长张玉良一直保持相对低调,但作为一家千亿级房地产企业的掌门人,张玉良不少关于行业的看法可谓相当深刻。

日前,在接受某媒体采访谈及房地产企业的资金问题时,张玉良坦言与前两年相比,今年整个行业的资金情况会更加偏紧。

张玉良的判断依据三点:宏观的资金面偏紧、经济增速下滑以及今年市场的消化能力和增长能力也处于下滑趋势。

根据东莞证券的统计,2013年上市房地产开发企业平均销售费用为1.65亿元,管理费用1.96亿元,财务费用1.06 亿元,较2012年分别增加20.43%、13.95%和11.57%。

从整体上看,2013年上市房企财务费用增速明显回落(2012年财务费用增长超四成),而销售费用增长较明显。全年销售费用占营业总收入3.04%,管理费用占营业总收入3.69%;财务费用占营业总收入1.99%,分别较2012年下降0.2个百分点、0.4个百分点和0.3个百分点,费用控制水平有所提升。

此外,2013年全国房地产开发资金来源合计12.2万亿元,同比增长26.5%,增幅明显回升,高于前两年水平。

但据时代周报记者观察,今年一季度房地产行业整体融资环境有所回落,购房按揭贷款利率及资金获得也有所收紧,所以相对于2013年整体情况来说,实则已经开始出现收紧的迹象。

相关分析认为,2013年房地产企业整体资金面情况尚可的原因在于:“2012年实在太差”,因为基数低,所以增长幅度相对较大;另外一个原因则在于2013年整体市场的销售情况超过预期,所以销售回款也缓解了一部分资金紧张。

但对比过去的一年,所谓的“基数低”和“销售情况良好”两大因素或许均不复存在。根据目前一些主流观点,2014年房地产企业业绩增幅下滑是大概率事件,而房企间的业绩也会出现更大的分化。

正如张玉良的判断,尤其是中小房企,一些融资较为困难的房企,资金面将会更加紧张。这与潜在的销售情况不佳和业绩分化存在着直接的联系。东莞证券则指出,相信年内银行加强对信贷风险的管理,同时加大对影子银行的监管控制,今年房地产行业整体资金面将维持一季度小幅收紧的状态。

不过,张玉良透露的另外一个信息则是,大型房企的资金面或许会相对宽裕。以绿地为例,相比其他房企在资金上的捉襟见肘,绿地可谓颇为大方,其早前就宣称今年针对海外的投资将超过100亿美元,且将海外销售收入的目标定在了200亿美元。同时,其将今年房地产销售收入目标确定为2400亿元,张玉良对今年房地产市场的信心,可见一斑。


华远地产董事长任志强:
今年不可能持续去年增幅

特约记者 徐学成 发自广州

素有“大炮”之称的华远地产董事长任志强日前再度“开炮”,矛头直指“楼市泡沫论”。在摆数据、讲道理指出“不存在泡沫”的同时,他还向房地产同行“喊话”:别以为今年会像去年一样保持高增长,再按去年的预期制定企业的战略和增幅“是很危险的”。

任志强给出此番判断的理由是城市与市场的分化。他指出,过去的城镇化是城镇的人口都流入增长,但现在的城镇化是有的人口流入,有的人口流出。其中,尤其是限购政策、户籍制度影响到人口的流入。此外,产业政策调整影响到就业,资源价格和存量变化影响到预期,公共资源差别影响到吸引力等因素也是造成今年增幅可能下滑的原因。

2013年,房地产行业在一片看衰的“目光”中却呈现逆袭之势。根据CRIC研究中心统计的数据,2013年全国商品房销售金额突破8万亿元,同比上升26.8%,同比增速创下近4年新高。

根据东莞证券数据,2013年沪深两市上市房企共实现营业收入7583.6亿,上升27%;实现营业利润1312.4亿,其中净利润981.5亿,归属母公司股东净利润867.5亿,同比分别上升15%、14%和13%。

形势一片大好之际,市场却在2014年的开端陷入下行的行情。根据东莞证券数据,今年一季度上市房企营业收入同比上升10.25%,升幅较2013年一季度上市房企营收同比上升40.72%相比大幅回落。此外,2014年一季度房企的营业利润、净利润、归属母公司股东净利润则分别同比上升0%、下降2.3%和下降5.6%。

任志强认为,1-4月的下降是与去年同期的高增长相比的,但绝对销售面积仍是历史上的除去年之外的最高量。此外,开工量的下降则在调整后续的供求关系,也必然在后期影响价格。

该机构的论断与任志强“不谋而合”:整体看,房企一季度业绩同比增速有所回落。而2014年全年,整体商品房销售增速回落也将是大概率事件。

在任志强看来,政府也许比开发商更关注房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响,同时也更关注市场价格变化对需保障人群住房的影响和棚户区的改造。因此,政府即将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和稳定经济增长底线的。

“我想有个属于自己的家”仍然是个美好并可能实现的愿望—素来“直来直去”的任志强展露了少有的“温情”,他认为,今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降,但总体应是稳定的或略有增长的。

CRIC研究中心的判断则是,今年房地产市场成交量将仍会出现增长,但增幅将回落。而针对房地产企业,东莞证券指出,2014 年全年,整体商品房销售增速回落也将是大概率事件。同时,房地产行业整体收益水平的下滑不可避免,房企间业绩分化现象或将有所扩大。


SOHO中国董事长潘石屹:
不动产登记会使楼价下行

特约记者 徐学成 发自广州

SOHO中国董事长潘石屹近日在公司召开股东会后表示,对今年中国住宅市场表现感到担忧,他以刚出台的不动产登记政策以及有可能推出的房产税为例,指出调控政策的持续作用,会促使房价下行。

根据国务院办公厅发布的文件,要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责,出台并实施不动产统一登记制度,2014年6月底前出台不动产统一登记条例。

据时代周报记者了解,全国不动产统一登记工作已在省级层面展开,目前已有20个省区启动了相关工作,其中包括广东在内的五省已在省国土资源厅内成立了不动产统一登记领导小组,并启动工作。

这一政策被解读出“反腐”和“控房价”的意味,而消息甫一披露,潘石屹就在微博中回应称“这是好政策,房价马上会下跌”。

潘石屹得出这一结论的逻辑相对简单:不动产登记政策将会使楼主抛售来历不明及资金链切断的房屋,令供应量增加,从而必然令楼价下行。潘石屹实则是将矛头直指房地产市场中的“灰色地带”,鉴于不动产登记政策被寄望的“反腐”功能,他认为该政策会对目前市场的供求关系产生即时的影响,从而促使房价下行。

根据供求关系的逻辑,业界则有不同的看法。一些观点认为,判断不动产登记政策是否会对楼市产生直接影响,关键在于判断其是否会改变市场的供求关系,但从目前来看,不动产登记政策一个重要的功能在于“摸清家底”,从而为制定房地产调控政策提供数据支撑,但暂时不会对房价构成即时影响。

不过,也有评论认为,不动产登记政策的推出是一种长期制度的设计,从而为其他调控政策的推出打下基础。

所谓的“其他的调控政策”就包括一直被“千呼万唤”,但迟迟未登台的房产税。而潘石屹判断“房价下行”的另一个依据正是房产税,他甚至透露房产税会在今年年底推出。

目前,上海、重庆已经开始房产税改革试点,其他城市已经陆续开始推出试点方案。尽管业界对于房产税立法的呼声一浪高过一浪,但关于这项政策何时尘埃落定,目前仍是众说纷纭。潘石屹“今年年底出台”的说法,目前尚无从查证,也有观点认为房产税的推出至少还需要两年时间。

业界对于房产税是否能对调控房价产生积极作用也意见不一。一般的观点认为,房产税实则是通过征税的方式来变相“补贴”地方财政收入,减少地方政府对土地财政的依赖,从而抑制推高地价和房价的行为。

但根据国税总局的解释,对个人住房征收房产税,可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为,促进土地节约利用,但其作用十分有限。

 

更多相关文章见:“2014第七届中国地产奥斯卡”专题

 

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