金融街洲际年底“酒改写”五星级酒店进入调整期

2017-09-30 14:13:13

来源: 时代周报

除了北京金融街洲际酒店，万豪酒店、开元酒店、新闻大厦酒店等也出现在了北京“酒改写”的名单上。

时代周报记者吴怡发自广州

寸土寸金的北京金融街上，开业了12年的金融街洲际酒店将在今年底改名为“金融街国际中心”，随之改变的，则是这家五星级酒店所在的楼宇彻底变身为商用写字楼。

据《北京商报》报道，金融街洲际酒店与业主首创集团的十年合同去年已到期，酒店业绩难达预期，是导致首创集团不续约的一大原因。

尽管研究报告显示，2017年1-5月份，北京市五星级酒店的RevPAR值同比实现较快提升，但仍然没摆脱不景气的行业大环境。相比之下，北京核心商业区优质的写字楼资源则越来越稀缺，“酒改写”的现象已经不足为奇。

事实上，内地的高端酒店市场是在2004年后发展并繁荣起来的，经历了十年的品牌爆发期之后，如今这几年高端酒店进入了调整和消化期，针对经营不善或过余的酒店存量进行有效改造，逐渐成为行业的一大趋势。

“酒改写”成行业趋势

除了北京金融街洲际酒店，万豪酒店、开元酒店、新闻大厦酒店等也出现在了北京“酒改写”的名单上。

运营成本低、租金回报高成为了写字楼物业备受投资者青睐的原因。相关数据显示，这两年北京优质写字楼市场稳中有升，在有新增供应的情况下，空置率维持在5%-8%的水平，租金水平也在稳步上升，市场交易表现活跃。写字楼物业已经超越综合体成为中国房地产大宗交易市场最受青睐的物业类型。

然而，随着北京严格控制建设用地规模，五环内不再新增建设用地，而核心商业区的写字楼面临资源稀缺供不应求的问题。在原有的物业建设基础上进行有效调整改造成为了明智的选择。

经营不善、空置率较高的高星酒店则成为被改造的对象。由于其自身地理位置优越，区域对于写字楼产品的需求旺盛，酒店改为写字楼成了趋势。

在北京金融街上，除了洲际酒店，还有威斯汀、丽思卡尔顿和金融街酒店式公寓这三家五星级酒店。据悉，北京目前共有61家五星级酒店，而核心地段可能会出现高星酒店过度聚集的状况，导致竞争更加激烈，酒店盈利能力下降。

早在2016年6月，北京金融街洲际酒店就开始翻新改造，将7-24层酒店业态改为写字楼进行出租，释放出了3万平方米办公面积。如今业主首创仍坚持全部改为写字楼，想必改造后经营利润可观。除了北京，国内其他一二线城市也出现了“酒改写”的现象。

据悉，上海锦沧文华酒店在2016年下半年正式开始了整体改造施工，改建工程建筑面积达71449.86平方米，将持续到2018年10月。上海锦沧文华大酒店是锦江系旗下的老字号，建成于1990年，迫于经营压力，在2014年以21.18亿元人民币被宝华集团收购，后者打算将其全面改造成高端写字楼。

经营业绩“过山车”

“酒改写”的背后，实际上是中国高星酒店的发展步入了另一个阶段，调整消化期。

2004-2014年，国内的五星级酒店经历了十年的爆发期。据统计，1999-2007年，中国酒店业的年投资额从78.46亿元上涨到925.07亿元，年均增长36%。2000-2008年，五星级酒店年投资额增长更高达361%。

业内人士指出，由于投资者对中国房地产价格有持续上涨的预期，导致很多业外资本，主要是房地产行业资本、房地产投资基金等财务投资者，纷纷进入中国的酒店业，推动了酒店业供给增长。

世邦魏理仕（CBRE）研究报告显示，在2011年的亚洲酒店投资中，中国内地地区投资量占整个亚洲地区总投资的31%，那一年中国酒店客房总数为200万套，而2012年还有1700家星级酒店在建中。

国际酒店品牌的涌入也大大冲击了本土的高端酒店。据2012年迈点网的不完全统计，包括喜达屋、希尔顿、万豪等在内的主要十个品牌的国际高端酒店近5年将在国内开设不少于623家店。

然而同年底，“八项规定”出台后，五星级酒店业绩呈现明显下滑。国家旅游局发布的数据指出，2013年全国五星级饭店利润总额为29.96亿元，在2014年骤降为5.68亿元，2015年回升至19.02亿元。

2015年，全国人大代表、北京首旅集团董事长段强透露，北京五星级酒店经营状态集体不佳，北京60家五星级酒店2014年四个季度平均房价和全房房价均下降。

然而为了满足拿地限制条件、提升周边物业价值以及基于房企转型需要等目的，房地产开发商仍旧热衷于五星级酒店投资，导致2014年前后五星级酒店建造在一线城市依然“高烧不退”。

业内人士指出，由于近年来高星酒店供应超出市场需求，居住率偏低，回报率下滑。而写字楼需求一直保持旺盛，回报稳定增长，因此业主或投资者希望把酒店改造为写字楼，以获得更好的投资回报。

从投资涌入爆发式增长，到大环境冲击断崖式下跌，再到房地产商投资余热未退，如今存量改造兴起。短短十年内，五星级酒店在中国市场上经历了“过山车”式的波动起伏，不过这也促使整个行业更加理性成熟。

品牌导向取代星级导向

中国旅游饭店业协会对外公布的数据显示，截至2017年5月5日，中国共有841家挂牌五星级酒店，长三角、珠三角地区数量优势明显，其中广东省有108家，江苏省85家，浙江省78家分列前三。4个直辖市中，上海以69家的数量居于首位。

值得注意的是，2015年北京五星级酒店总数量为60家，而今年这个数字则变为61家，两年来仅仅增长1家，表明五星级酒店的数量增长得到了理性控制。

为了主动适应酒店业的“新常态”，五星级酒店除了被改为写字楼外，有的还打算开拓银发市场、打造养老酒店。2015年的东莞市两会提出，通过将现有的高星酒店改造成为养老院等，盘活东莞沉淀在酒店业中的庞大资产。

此外，为接轨大众市场，不少高星酒店还主动“摘星”。业绩下滑之下，星级酒店纷纷开始探索“增收”途径，为了降低门槛，容纳更多的市场，有些“放低身段”调整为中端酒店，通过加大促销力度，提升餐饮方面的收入，送礼券、礼品等方式，增加客房附加值。

2016年，国家旅游局累计取消了29家五星级旅游饭店资格，获批五星级旅游饭店资格的也仅8家。数据显示，近年来获批挂牌的五星级酒店数量在逐年减少。

而对于消费者，品牌成为选择酒店时更为重要的因素，逐渐出现了品牌导向取代星级导向的趋势。为强化品牌的认知度，高星酒店开始重视强化用户体验。此外，不少五星级酒店也针对消费新趋势，优化内部品牌结构，推出适合中国消费者的中端酒店品牌。

经历一番行业改革之后，今年以来，高星酒店行业获得了更加良性的发展，经营开始回暖。研究报告指出，2017年以来酒店行业复苏显著，各酒店龙头RevPAR持续向好、门店扩张保持高速、产品结构持续改善。中国星级酒店出租率连续三个月回暖，或已进入复苏繁荣周期。