宜昌山水华庭或存土地污染风险

2013-12-05 00:49:56
“化工厂土地上盖房地产有啥问题?你没事还钻到土地里面过日子?”

特约记者 刘涛 发自武汉

“你有担忧,就不要买我的房啊!”四十来岁的盛益平摊开双手,浙式普通话里明显掺杂着火药味。

宜昌闹市区一座老纺织厂办公楼房间里,初冬的窗外阳光灿烂,屋内略显寒意。2年前,盛益平放弃副处级职位,着手负责宜昌“山水华庭”地产开发项目,彼时踌躇满志。让他没有预料的是,这个项目一波三折。

据时代周报记者独家调查,2004年,“山水华庭”项目土地被浙江杭州富阳山水置业有限公司(下称“浙江山水置业”)入手后,并未立即开发,而是按照政府意见,斥巨资盘活土地上“奄奄一息”的宜昌市昌龙化工氯碱有限责任公司(下称“昌龙化工”),5年期满后,工厂异地搬迁,土地开发才被提上日程。

市民担心,这块土地上曾建昌龙化工等,并运行40多年。昌龙化工主要生产聚氯乙烯树脂和烧碱等产品,宜昌环保部门确认排放污染物为废气氯和废水汞。几十年来,工厂内化学物质滴、漏、跑、渗,很可能已浸入地下土壤。

“政府部门都批准了,土地肯定没有问题。”对于上述质疑,盛益平信誓旦旦,但一份关于环保部门针对该项目环评批复文件上,并未显示公众担忧的土地是否安全的信息。

采访过程中,宜昌环保部门一官员酒后放言:“化工厂土地上盖房地产有啥问题?你没事还钻到土地里面过日子?”

搁置十年的开发

2003年,身为国企的昌龙化工负债累累,当时职工养老金就拖欠1700万元。政府拟引进资本参与对该化工厂的改制,借以盘活资产,解决员工安置问题。但这只“烫手山芋”,鲜有企业愿意接盘。

昌龙化工的土地,北邻长江,背靠山体,无疑是一块不可多得的宝地。

身为地产商的浙江山水置业对这宗“以投资换土地”的生意非常感兴趣,“我们更看重未来土地所产生的价值”。

当地政府与浙江山水置业约定,收购昌龙化工后,须原地生产满5年,且须异地建设一座不低于同等级的化工厂,再进行商业开发。

浙江山水置业马上回应,提出唯一条件:昌龙化工所属土地必须当即挂牌,并变更为住宅土地。2003年12月31日,宜昌市政府专题会议同意将昌龙化工304亩土地使用性质由工业用地变更为住宅用地。

按照承诺,2004年初,浙江山水置业斥资8600万元,收购昌龙化工。

知情人表示,当时投资昌龙化工的资金超过1亿元。

公开资料显示,浙江山水置业设立宜昌山水投资有限公司(下称“山水投资”),于2004年4月正式开工,“公司员工减少60%,产量却增长了100%,每年亏损1000多万元的企业,第一年就创利税400多万元。”

2009年3月31日,昌龙化工宣告停产。

2009年,山水投资向政府提出,拟对原昌龙化工土地进行住宅开发建设。

盛益平介绍,我们以为2009年就可以进行,但几经规划,最后整个都推翻了,“很着急,实际上我们2013年才动工开发”。

涉及城市控制性规划调整和项目规划方案,反复多次,直到2012年10月25日,市政府城乡规划委员会才最终调整确定,项目总建筑面积为59.39万平方米,其中要求城乡路与东山大道交会处的B地块(西南侧临街地块)7533平方米的土地进行挂牌出让,山水公司立即以6470万元获得此土地。

同年12月24日,针对该项目已审核通过的项目环评报告,进行重大变更,开发主体由山水投资变更为宜昌山水房地产开发有限公司(下称“山水地产”)。至此,历经10年的土地开发大幕徐徐开启。

不划算的生意

事实上,这个项目开发周期太长。多年与政府角力,深谙官场之道的盛益平认为公司几乎没占到便宜。

首先,由于政府控规调整在后,原昌龙化工部分土地被占用,得到的补偿微乎其微,且开发久拖未决,让浙江山水置业蒙受了巨大损失。

2011年宜昌市第二次规划委会议纪要显示,增加城乡路、白城路、白洋路三条道路(占用18064平方米,合27亩)、一所小学(占用16081平方米,合24亩)及一座菜市场(占用4373平方米,合6.55亩),共占用55亩多。

“没办法,政府想要就要的,不过,政府修路,做公共事业,企业肯定要支持。”

大量土地被占用后,山水地产找到政府部门,要求对其进行奖励性补偿。

几经周折,最终同意其住宅项目容积率由1.4变更为2.8。

盛益平认为,通过容积率调高反而导致造价居高,而降低住宅品质,补偿方案并不划算。知情人说,政府不想出一分钱,反而在土地上打主意。

作为城市配套建设的排水工程也要山水地产代建,山水地产通过出资802万元代建城乡路排水箱涵延伸工程,当地政府根据同等地区房地产单价利润核算,给予补偿建筑面积19582.2平方米。

按照目前初步测算,山水地产代建的上述工程,实际投资已过1000万元。

可以说,10年来,围绕着房产开发项目,山水地产较之其他地产商,耗费了更多精力和财力。先是以投资换取土地,后因规划被占用土地,更要命的是,根据规划,位于项目西南侧的化工厂宿舍占地11亩土地,也需要整体挂牌买下。此时,山水华庭项目开工在即,山水地产十分无奈。2013年7月13日,宜土网挂(2013)18号公告结果显示,山水地产出资6470万元中标,土地单价600多万元/亩。

时代周报记者调查发现,仅一路之隔的宜化新天地项目,于2012年拿地单价仅215万元/亩。

以上仅是初算现在的开支。如果追溯十年前,这笔糊涂账很难算。

首先当时参与企业改制,斥资8600万元是一揽子工程,如果摊上10年来的土地增值税,加上配合住宅项目投资建设山水化工厂等,这个项目的实际投入,“现在算成本起码15亿元了,一点都不便宜”。

或存污染风险

“我只希望房子走得快”。至于项目土地是否安全,盛益平认为“很无聊”。

11月14日,山水公司虽然表面平静如常,因拟在12月开盘发售,实则在内部非常紧张。

时代周报记者以购房者身份,要求置业顾问出示有关土地安全检测报告,置业顾问坚称有报告,但均无法出示。

“我如果回应了,让人觉得真有这事”。

随着调查深入,时代周报记者发现,这样的质疑不仅仅出现在售楼部,很多客户通过网络等各种渠道发声质疑,未获得任何回应。

“很多人关心这个问题,让他们去找政府好了。”山水公司一中层对时代周报记者说。

宜昌环保局环境评价科张科长认为,昌龙化工运行很多年,通常情况下环评报告是不对土壤安全评价的。

按照他的说法,昌龙化工生产的酸、碱是不需要控制的,要控制的是重金属。“现行法规没有要求对酸、碱的土地进行控制””

那项目所在的土地土壤是否有潜在的风险呢?

2010年7月,中南冶金地质检测中心出具的一份检测报告称,项目地块所检测的6个土壤样本基本合格。这份检验批号为2010—Q132的检测报告上显示,山水投资送检的6份样本,氯化氢和电解含量合格。

蹊跷的是,当时土壤样本并非现场采样,仅是送检。

实际上,在购房者之中,对土地可能潜在的风险并不知情。

根据《环境评价法》第二十一条规定,对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目,建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前,举行论证会、听证会,或采取其他形式,征求有关单位、专家和公众的意见。

今年1月23日,国务院办公厅印发近期土壤环境保护和综合治理工作安排通知(国办发〔2013〕7号),要求已被污染地块改变用途或变更使用权人的,应按照有关规定开展土壤环境风险评估,并对土壤环境进行治理修复,未开展风险评估或土壤环境质量不能满足建设用地要求的,有关部门不得核发土地使用证和施工许可证。

事实上,在我国,土壤污染存在一定的隐蔽性。中科院南京土壤研究所研究员陈梦舫此前对媒体指出,国内不少毒地未经任何处理修复,就直接用于开发,一旦出事,就不只是环境问题,而是影响地价、房价的经济问题,更是危害健康、人身权利的严重社会民生问题。

武汉大学环境法研究所所长王树义教授曾参与《中国土壤污染防治法》立法工作,他对媒体表示,土壤污染类型多样化,其中严重的是重金属污染。

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