宜昌山水华庭或存土地污染风险

2013-12-05 00:49:56

来源: 时代周报

“化工厂土地上盖房地产有啥问题？你没事还钻到土地里面过日子？”

特约记者刘涛发自武汉

“你有担忧，就不要买我的房啊！”四十来岁的盛益平摊开双手，浙式普通话里明显掺杂着火药味。

宜昌闹市区一座老纺织厂办公楼房间里，初冬的窗外阳光灿烂，屋内略显寒意。2年前，盛益平放弃副处级职位，着手负责宜昌“山水华庭”地产开发项目，彼时踌躇满志。让他没有预料的是，这个项目一波三折。

据时代周报记者独家调查，2004年，“山水华庭”项目土地被浙江杭州富阳山水置业有限公司（下称“浙江山水置业”）入手后，并未立即开发，而是按照政府意见，斥巨资盘活土地上“奄奄一息”的宜昌市昌龙化工氯碱有限责任公司（下称“昌龙化工”），5年期满后，工厂异地搬迁，土地开发才被提上日程。

市民担心，这块土地上曾建昌龙化工等，并运行40多年。昌龙化工主要生产聚氯乙烯树脂和烧碱等产品，宜昌环保部门确认排放污染物为废气氯和废水汞。几十年来，工厂内化学物质滴、漏、跑、渗，很可能已浸入地下土壤。

“政府部门都批准了，土地肯定没有问题。”对于上述质疑，盛益平信誓旦旦，但一份关于环保部门针对该项目环评批复文件上，并未显示公众担忧的土地是否安全的信息。

采访过程中，宜昌环保部门一官员酒后放言：“化工厂土地上盖房地产有啥问题？你没事还钻到土地里面过日子？”

搁置十年的开发

2003年，身为国企的昌龙化工负债累累，当时职工养老金就拖欠1700万元。政府拟引进资本参与对该化工厂的改制，借以盘活资产，解决员工安置问题。但这只“烫手山芋”，鲜有企业愿意接盘。

昌龙化工的土地，北邻长江，背靠山体，无疑是一块不可多得的宝地。

身为地产商的浙江山水置业对这宗“以投资换土地”的生意非常感兴趣，“我们更看重未来土地所产生的价值”。

当地政府与浙江山水置业约定，收购昌龙化工后，须原地生产满5年，且须异地建设一座不低于同等级的化工厂，再进行商业开发。

浙江山水置业马上回应，提出唯一条件：昌龙化工所属土地必须当即挂牌，并变更为住宅土地。2003年12月31日，宜昌市政府专题会议同意将昌龙化工304亩土地使用性质由工业用地变更为住宅用地。

按照承诺，2004年初，浙江山水置业斥资8600万元，收购昌龙化工。

知情人表示，当时投资昌龙化工的资金超过1亿元。

公开资料显示，浙江山水置业设立宜昌山水投资有限公司（下称“山水投资”），于2004年4月正式开工，“公司员工减少60%，产量却增长了100%，每年亏损1000多万元的企业，第一年就创利税400多万元。”

2009年3月31日，昌龙化工宣告停产。

2009年，山水投资向政府提出，拟对原昌龙化工土地进行住宅开发建设。

盛益平介绍，我们以为2009年就可以进行，但几经规划，最后整个都推翻了，“很着急，实际上我们2013年才动工开发”。

涉及城市控制性规划调整和项目规划方案，反复多次，直到2012年10月25日，市政府城乡规划委员会才最终调整确定，项目总建筑面积为59.39万平方米，其中要求城乡路与东山大道交会处的B地块（西南侧临街地块）7533平方米的土地进行挂牌出让，山水公司立即以6470万元获得此土地。

同年12月24日，针对该项目已审核通过的项目环评报告，进行重大变更，开发主体由山水投资变更为宜昌山水房地产开发有限公司（下称“山水地产”）。至此，历经10年的土地开发大幕徐徐开启。

不划算的生意

事实上，这个项目开发周期太长。多年与政府角力，深谙官场之道的盛益平认为公司几乎没占到便宜。

首先，由于政府控规调整在后，原昌龙化工部分土地被占用，得到的补偿微乎其微，且开发久拖未决，让浙江山水置业蒙受了巨大损失。

2011年宜昌市第二次规划委会议纪要显示，增加城乡路、白城路、白洋路三条道路（占用18064平方米，合27亩）、一所小学（占用16081平方米，合24亩）及一座菜市场（占用4373平方米，合6.55亩），共占用55亩多。

“没办法，政府想要就要的，不过，政府修路，做公共事业，企业肯定要支持。”

大量土地被占用后，山水地产找到政府部门，要求对其进行奖励性补偿。

几经周折，最终同意其住宅项目容积率由1.4变更为2.8。

盛益平认为，通过容积率调高反而导致造价居高，而降低住宅品质，补偿方案并不划算。知情人说，政府不想出一分钱，反而在土地上打主意。

作为城市配套建设的排水工程也要山水地产代建，山水地产通过出资802万元代建城乡路排水箱涵延伸工程，当地政府根据同等地区房地产单价利润核算，给予补偿建筑面积19582.2平方米。

按照目前初步测算，山水地产代建的上述工程，实际投资已过1000万元。

可以说，10年来，围绕着房产开发项目，山水地产较之其他地产商，耗费了更多精力和财力。先是以投资换取土地，后因规划被占用土地，更要命的是，根据规划，位于项目西南侧的化工厂宿舍占地11亩土地，也需要整体挂牌买下。此时，山水华庭项目开工在即，山水地产十分无奈。2013年7月13日，宜土网挂（2013）18号公告结果显示，山水地产出资6470万元中标，土地单价600多万元/亩。

时代周报记者调查发现，仅一路之隔的宜化新天地项目，于2012年拿地单价仅215万元/亩。

以上仅是初算现在的开支。如果追溯十年前，这笔糊涂账很难算。

首先当时参与企业改制，斥资8600万元是一揽子工程，如果摊上10年来的土地增值税，加上配合住宅项目投资建设山水化工厂等，这个项目的实际投入，“现在算成本起码15亿元了，一点都不便宜”。

或存污染风险

“我只希望房子走得快”。至于项目土地是否安全，盛益平认为“很无聊”。

11月14日，山水公司虽然表面平静如常，因拟在12月开盘发售，实则在内部非常紧张。

时代周报记者以购房者身份，要求置业顾问出示有关土地安全检测报告，置业顾问坚称有报告，但均无法出示。

“我如果回应了，让人觉得真有这事”。

随着调查深入，时代周报记者发现，这样的质疑不仅仅出现在售楼部，很多客户通过网络等各种渠道发声质疑，未获得任何回应。

“很多人关心这个问题，让他们去找政府好了。”山水公司一中层对时代周报记者说。

宜昌环保局环境评价科张科长认为，昌龙化工运行很多年，通常情况下环评报告是不对土壤安全评价的。

按照他的说法，昌龙化工生产的酸、碱是不需要控制的，要控制的是重金属。“现行法规没有要求对酸、碱的土地进行控制””

那项目所在的土地土壤是否有潜在的风险呢？

2010年7月，中南冶金地质检测中心出具的一份检测报告称，项目地块所检测的6个土壤样本基本合格。这份检验批号为2010—Q132的检测报告上显示，山水投资送检的6份样本，氯化氢和电解含量合格。

蹊跷的是，当时土壤样本并非现场采样，仅是送检。

实际上，在购房者之中，对土地可能潜在的风险并不知情。

根据《环境评价法》第二十一条规定，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前，举行论证会、听证会，或采取其他形式，征求有关单位、专家和公众的意见。

今年1月23日，国务院办公厅印发近期土壤环境保护和综合治理工作安排通知（国办发〔2013〕7号），要求已被污染地块改变用途或变更使用权人的，应按照有关规定开展土壤环境风险评估，并对土壤环境进行治理修复，未开展风险评估或土壤环境质量不能满足建设用地要求的，有关部门不得核发土地使用证和施工许可证。

事实上，在我国，土壤污染存在一定的隐蔽性。中科院南京土壤研究所研究员陈梦舫此前对媒体指出，国内不少毒地未经任何处理修复，就直接用于开发，一旦出事，就不只是环境问题，而是影响地价、房价的经济问题，更是危害健康、人身权利的严重社会民生问题。

武汉大学环境法研究所所长王树义教授曾参与《中国土壤污染防治法》立法工作，他对媒体表示，土壤污染类型多样化，其中严重的是重金属污染。