楼市直面无新政的“新政”房地产民生转型

2009-07-15 18:19:53
两会前,房地产行业未被列入“十大振兴产业规划”。两会期间,温总理在政府工作报告中大篇幅阐述了房地产相关内容,但主要信息仍未跳出2008年的131号文之后的系列政策框架。之后,住房与城乡建设部官员亦在多个场合明确表态:“近期将不会出台新的房地产政策。”中央政府的表态,让之前对两会寄予厚望的开发商和一些地方政府开始茫然和焦急。中央政府究竟给房地产行业发出了怎样的信号?这些信号又表明了中央怎样的态度?成为了地方政府和开发商近期共同的“天问”。   日前,住房和城乡建设部调研组进行了为期一个月的“微服私访”之后,得出了一个核心数据,“2009年前两个月,全国住房成交量同比增长6.1%。”基于这个在30个城市实地踩盘和调查得来的结果,住房与城乡建设部作出判断:2008年下半年连续出台的刺激政策已经开始显现成效。因此,未来一段时间住建部对房地产市场的政策仍定位于观察期,相关政策将不会有大的调整。

重在落实131号文

住房和城乡建设部副部长齐骥也在多个场合表态,“除了落实‘131号文’以来出台的各项政策措施外,近期不会再出台任何新的房地产调控政策。”

“中央政府对房地产行业拉动宏观经济的倚重,正由1998年开始的全面依靠,逐渐过渡为依靠现阶段的规划大量建设工程,以求摆脱目前经济所遇到的困境。因为建筑行业才更可能广泛地解决就业、原材料需求、消费信心等等一些普通大众直接关心的社会问题。”仕一邦地产研究人员向时代周报记者分析,从这些措施来看,中央对房地产行业的发展基本采取不抛弃、不支持过热、不过分打击的态度。

而住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林则坚持“国家对房地产业发展的关注度最高,支持力度最大,这是任何行业都无法比拟的”。他指出,“国家计划的四万亿投资中许多方面都与房地产业有比较密切的关系,直接投资包括安居工程、灾后重建约占全部计划投资的35%;加上基础设施的工程建设的37.5%,一共占70%以上。”

既然房地产行业的重要地位毋庸置疑,为何中央不再继续出台新政策?

“就目前的情况来看,中央不继续出新政策,就是最好的政策。”北京大学经济观察中心主任仲大军直言,“目前市场情况还不稳定,不少城市的房价依然畸高。还有些开发商看见成交稍有起色又立即应声而涨。但中央并不希望看见这样的情形出现。”

王珏林认为,近期中央需要做的,应该是按照2008年整体发展目标和房地产市场发展的实际情况,对包括前几年已经出台的多项房地产政策进行深入研究,该落实的就加大力度;不完善的政策就进一步加以完善;不符合时局发展的政策则应当进行清理。

房地产的民生取向

纵观中央近来出台的房地产政策,从2008131号文到温总理的政府工作报告,落脚点多在住房保障体系的建设和完善。

“房地产的政策往保障体系上靠的倾向,在经济上和政治上都有明确意义。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析道,“一方面,保障房建设的投资和拉动作用会很明显;另一方面,这一政策也弥补了前几年的短板,体现着之前主要依靠商品房解决住房问题的思路,朝着市场和保障两条腿走路转变。”

这种民生取向在温总理的工作报告中可以找到明确注脚:“今年实施积极的财政政策,一大计划就是大幅度增加政府支出,这是扩大内需最主动、最直接、最有效的措施。”而落实到房地产上,三年时间,解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,在刺激政府投资和拉动内需上功不可没。

此外,报告还明确,政府工作的原则之一,是一定要“重民生、促和谐”。要坚持把保障和改善民生作为经济工作的出发点和落脚点。

“所以,政策和投资重点倾斜于保障性住房,是非常正确的。保障性住房是政府永远的责任和任务;其次,现在增加保障性住房成本最低,群众最欢迎、最理解;此外,保障房还保证了房地产开发投资和市场销售的稳定。”王珏林称。

已有地方政府对此响应。广东省就提出,今年在以实物的方式结合发放租赁、补贴解决低收入家庭住房困难的同时,还要探索政策性租赁住房制度,以解决买不起商品房又达不到住廉租房标准的人群的住房问题。目前深圳和惠州已经开始试行此政策,由政府来投资建设新房。

市场还需审慎

2008年下半年以来,中央及地方政府出台了大量房地产利好政策。目前的房地产市场也开始出现一丝暖意。例如市场反应迅速的广州市,根据官方统计,20092月份该市十区商品住宅签约套数接近5700套,环比1月份上升近三成,同比上年2月增幅更是翻番。

尽管一些大中城市的成交量出现一个“小阳春”,但国家统计局近期发布的《20091-2月全国房地产市场运行情况》却显示,2月全国房地产开发景气指数为94.86,比去年同期回落10.69点,创下这一指数5年来的新低。

房地产市场究竟是热是冷?中央对于商品房市场的政策会是怎样的走向?

“目前的房地产宏观经济没有到底;而自上而下的政策讳提‘救市’二字;楼市景气指数也同样未触底。只要这三个指标没改变,房地产行业就依旧处于下行通道上。目前的回暖也仅仅是下行通道上的一个短时波动。”杨红旭说。

而据仕一邦地产的市场监测,目前不少城市都出现了项目降价—购买数量增加—项目涨价—购买速度延缓的情况。“所以目前判断楼市是否真正回暖还为时过早。房地产行业在一年多的调整中已经元气大伤,需求的低迷与观望和开发商资金的困境都不是单凭几个星期的数据就能够断言的。

“只要房地产企业资金链存在压力,融资情况不大幅改观,销售回款就是解决资金瓶颈的唯一手段。”仕一邦的研究人士说,目前对房地产销售起到刺激作用的,依然还是价格的调整,只有当越来越多的项目价格调整到位,市场的需求才能逐渐释放。

“目前的市场还需要观察,还是谨慎一些好。”广东省房协会长蔡穗声表示,“现在是一个观察期,相信中央会有政策储备。”

 

仲大军则说:“这两年来房价畸高,普通消费者无法进入消费领域的局面,现在中央不再继续出新政,是希望房地产行业能够顺应经济下行通道中,各行各业都在进行周期性调整的形势,自然地回归到理性的价格轨道,回归到健康、稳定的市场上去,这样才能真正地拉动内需。”


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