泰禾凶猛:质押过半股权融资,79亿拿地

2013-06-20 16:49:40
泰禾再度发布公告,新增了60亿元的拿地额度,这意味着全年拿地额度上调为110亿元。

本报记者 姜燕 发自上海

半年以来,泰禾集团股份有限公司(000732.SZ,以下简称“泰禾”)已花费约79亿元拿下7宗地块,其中不乏区域地王,其今年的拿地目标也从50亿元调整为110亿元;而2012年,泰禾拿地不过35.99亿元。

但是土地市场的纵横捭阖,加之向商业地产的倾斜,难掩其资金压力,一季度财报显示,其净资产仅为24.4亿元,总负债高达122亿元,是净资产的5倍,现金仅为14.8亿元,负债率居于82.64%,不得不通过股权质押的方式向信托融资。

对于资金如何支撑运营,拿地是否冒进等问题,时代周报记者致电泰禾相关负责人,该人士表示不便接受采访。

第三、四梯队房企掀抢地潮

2012年,泰禾的销售额首次超过百亿元,实现营业收入26亿元,同比下滑1.46%,净利润3.4亿元,同比下滑6.16%,拿地花费35.99亿元。按照泰禾集团董事长黄其森的构想,“2013年泰禾集团的销售目标是翻番,并且进入全国更多区域实现更为均衡的发展。”

加速扩张必然要有足够的土地储备作为支撑。1月28日,泰禾发布公告称:“公司董事会同意,授权公司经营班子可以根据房地产业务经营的实际情况,在总额不超过50亿元人民币的额度内决定并全权处理购买土地。”

今年伊始,泰禾便以8.23亿元在福建石狮拿下一地块。随后,在北京与龙湖、融创、九龙仓等十几家房企经过42轮厮杀,以18.5亿元中标并配建2000平方米公租房,溢价率近50%夺得朝阳区孙河乡北甸西村W地块。

此后,泰禾以平均每月都有土地进账的速度在福建大本营和意欲打造成桥头堡的北京夺地。泰禾在北京土地市场的表现异常凶猛,4月,以19.3亿元将通州台湖镇251亩地块收入囊中,溢价率高达112%。

5月20日,通州区台湖镇B-03地块拍卖现场座无虚席,有19家房企参与竞价,地块总面积 82184平方米,建筑面积13.2万平方米,在竞拍过程中,主持人不断提醒“请谨慎出价”,达到 11 .25亿元的价格上限后,泰禾以配建73000平方米公租房胜出,溢价率48%,成交楼面地价达1.9万元/平方米,勇夺北京通州新地王桂冠。

5月21日,泰禾再度发布公告,新增了60亿元的拿地额度,这意味着全年拿地额度上调为110亿元。

按照规划,泰禾2013年的房地产开发布局将逐渐从福建、北京两点向全国铺开。6月5日,泰禾打响了向上海扩张的第一枪,以6.48亿元竞得上海闸北区103街坊27丘商办地块,楼板价30974元/平方米,溢价率106.49%。至此,泰禾拿地已近79亿元。

同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者表示,第三、第四梯队的房企已经错过2012年的最佳拿地时机,现在再不抢地,土地储备就不会有持续的增长,从战略发展角度来说,没有足够的土地储备,发展很容易受到制约和限制,很快就会被市场淘汰。

现在这些房企的状态就是要不就抓紧时间回笼资金拿地,抓紧时间往上爬,要不往上爬就有落后、逐渐消失的风险。 

“‘不上则下’成为这些房企当前最尴尬的处境,泰禾如此大批量的拿地正是反映了这些房企对于未来市场竞争环境的担忧。”张宏伟说。

兰德咨询总裁宋延庆认为,一个房企拿地是否有风险,要看这个企业的发展策略,如果是快速发展时期,拿地动作频繁是没问题的,但长期如此,就会有风险,企业每年可按照营业收入的25%-35%预算出新增土地储备投入。

股份质押过半 债务风险凸显

在外界看来,黄其森的举动似乎有些疯狂。2002年,黄其森北上,在北京开发了豪宅运河岸上的院子,一举成名,2004年售价1万元/平方米的项目,目前均价已达8万-10万元/平方米,楼王单栋价格已达3亿-5亿元,号称“3亿楼王”。

2007年,福建三农股票连续3年亏损后被深圳证券交易所暂停上市,能否解决原大股东高额占用上市公司资金问题,能否成功进行股权分置改革并实施重大资产重组引进并优质资产,对福建三农生死攸关。当时有10多家公司洽谈重组,但由于福建三农有14亿元的债务,重组复杂而艰难,只有精心谋划借壳上市的黄其森坚持了下来,2010年9月,泰禾借壳福建三农上市,打通了资本市场的通道。

2010年,黄其森又将目标瞄向商业地产,当年年底,泰禾以8.91亿元拍得福州五四北商业地块,2011年3月又以21.6亿元竞得福州东二环综合性地块。如今,总建筑30万平方米的五四北泰禾广场预计今年开业,总建筑面积70万平方米的东二环泰禾广场写字楼、商业街和底商目前在售。今年泰禾在石狮、北京台湖镇、上海拿下的地块也是商办性质。

泰禾在2012年年报里称,在未来3-5年内开发10个到20个地标级、超大型城市综合体,加快推进福州市、泉州市、石狮市四个“泰禾广场”的开发建设。泰禾的口号一直是学习万达、超越万达。

无论是豪宅,还是商业地产,对资金的要求极高。北京中原地产市场研究部总监张大伟向时代周报记者表示:“泰禾在北京的项目,运河上的院子和泰禾红御卖得都一般,价格很高端,但区域不够高端。新拿的孙河地块,算是中央别墅区的辐射区,但容积率1.1,跟运河上的院子不一样,打造不了独栋别墅,很可能是类似于5-6层的花园洋房或叠拼。旁边龙湖的项目刚刚入市,卖5万多元/平方米,但龙湖的品牌知名度更高些。而在台湖镇的项目,这个区域本身是刚需区域,很难做得高端,楼板价跟周边项目在售价格差不多,盈利空间并不大。不知道泰禾的战略定位到底是什么,这样疯狂拿地风险会比较大。”

虽然在北京市场拿地出尽风头,但北京泰禾去年亏损2759万元。一位北京的开发商告诉时代周报记者,目前,泰禾很多项目有些是需要带来现金流的,有些则是为了树立品牌,不能单独放在地方公司里看,要考虑项目能否在整个公司里达到平衡。同时,泰禾商业项目到目前都还没有正式运营开业,是否能成功或者在全国复制,也有待观察。

泰禾第一季度财报显示,今年1-3月,泰禾营业收入10.9亿元,经营活动产生的现金流量净额为-13.5亿元,货币资金仅为14.8亿元,存货87.3亿元,净资产为24.4亿元,总负债高达122亿元,是净资产的5倍,其中流动负债近60亿元,总资产为147.8亿元,负债率为82.64%。

6月5日,泰禾发布公告称,公司将为子公司北京中维泰禾置业提供总计不超过25亿元、为期两年的担保。通过为子公司提供担保,泰禾房产将与重庆信托合作发行约20亿元的房地产信托,用于开发北京通州区台湖镇的项目。

5月,泰禾第一大股东泰禾投资将其持有的泰禾集团9500万限售股(占泰禾集团总股本的9.34%)质押给中融国际信托有限公司。就在4月12日,泰禾投资刚刚解除了兴业银行对泰禾集团2500万限售股的质押手续。而截至5月17日,泰禾投资累计质押的股份数约5.23亿股,已占泰禾集团总股本的51.43%。

除此以外,泰禾今年多次发布公告为旗下子公司提供担保,截至目前,公司实际对外担保总额为87.41亿元人民币,占公司最近一期经审计净资产的388.91%,担保项目多为去年底至今年拿地项目。






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