夏家胡同地块复出 京三环房价超8万?

2013-06-20 16:49:58

本报记者 赵卓 发自北京

6月19日,备受关注的“准地王”夏家胡同地块恢复挂牌出让活动。夏家胡同地块位于北京西南三环周边,是近年来北京三环内唯一入市的住宅用地,因而备受关注。

5月27日,本应在第二天就进行竞拍的丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目,突然被叫停,曾有分析认为,这是为了避免新地王诞生再给北京土地市场“火上浇油”,紧急叫停延后上市。但事实是该宗地块迅速复出,其交易起始报价为13.59亿元,比此前挂牌价高出近5000万元。

“我们已经不打算参与竞标了,因为竞争确实太激烈了,价格也高,不适合我们这样的高周转开发企业,”一位上市房企北京分公司的负责人徐嘉(化名)告诉时代周报记者。

夏家胡同的今生前世

夏家胡同虽然名为胡同,但是和北京城诸多的胡同、巷子完全不同,也不是北京郊区的行政村落,而是花乡农业公司的下属企业,零散地分布在纪家庙村。它位于南三环南、北两侧,万柳桥以西,铁路桥以南。

6月17日,时代周报记者来到夏家胡同,沿着南三环,一大片不规则的土地被低矮的围墙围起来,里面杂草丛生。

沿着该地块西侧的柳村路前行,低矮的平房老旧破烂,到处是私搭乱建,各种垃圾随处摆放,因为没有地下排水系统,一条水沟臭气熏天,和外面的南三环几乎是两个世界。一位附近的村民告诉时代周报记者,现在被围起来的地方,以前也是这个样子。

1993年,国务院批复《北京城市总体规划》,次年政府批复草桥、曙光等6处为全市首批城乡结合部改造试点。2005年的数据显示,北京市当年有346个城中村。为配合奥运举办,北京市重点整治了三环路以内及奥运场馆周边69个城中村。此后的五年间,又对171个城中村进行了综合治理。

此时位于城南的夏家胡同,户籍人口和流动人口比例达1比16,是典型的脏乱差村。

直到2010年,海淀区唐家岭村、丰台区夏家胡同等50个卫生环境脏乱、社会治安秩序较差的被列入市级挂账整治督办重点,简称为“挂账村”,夏家胡同开始启动拆迁整治。

根据当时的媒体报道,由于拆迁条件优厚,只用了20天的时间,夏家胡同87户村民就全部签订了搬迁腾退协议。

时代周报记者查阅当时的《夏家胡同村(夏家胡同管委会)宅基地腾退搬迁改造方案》实施细则,显示宅基地腾退补偿为20500元/平方米,货币拆迁标准为25500元/平方米,另外,合法有效宅基地面积被腾退人置换成套定向安置房后所剩余面积不足置换最小成套住房的建筑面积,给予19000元/平方米货币补偿。

但是2010年底,夏家胡同周边的商品房房价已经逼近每平方米3万元。而据前述村民表示,实际发放的补偿款并没有改造方案中多。

售价或超8万元/平方米

北京市土地整理储备中心的公告显示,位于北京西南三环内的丰台区花乡夏家胡同地块出让面积为14.4万平方米,规划建筑面积7.66万平方米,为二类居住用地;地块挂牌出让起始总价为13.1亿元,竞拍保证金为4亿元。该地块将配建建筑面积不少于1万平方米的“公共租赁住房”。

暂停挂牌时,包括中原地产市场研究部总监张大伟等大部分业内人士都认为,国五条后的北京楼市需要降温,因此在目前土地价格敏感的情况下,暂停可能高价入市的地块,避免给土地市场“火上浇油”。

但是很快,北京市土地整理储备中心网站就公告称,夏家胡同地块将于6月19日恢复挂牌出让活动,挂牌竞价截止时间为7月3日15:00。值得关注的是,当前起报价为13.59亿元,新的起报价比调整前的起始价高出4900万元。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者:北京夏家胡同地块前后价差4900万元,幅度确实挺大,但是这对当前北京房地产市场来说也实属正常。当前报价之前,该地块已经在网上7次报价,竞价阶梯为700万元,底价已经被抬升到13.52亿元,这次复出也是在其基础上再加一个竞价阶梯。该地块地处北京三环以内,地理位置优越,最为地产界所青睐,所以不用担心遭到流拍,潜在竞争依然激烈。

“这是北京自去年万柳地块后,第一次出让四环内土地,而去年3月公布的北京《2011-2015年国有建设用地供应计划》显示,三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地,四环路以内原则上不再新增供应集中建设的经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地,因此这个项目的稀缺性可想而知,再贵也有企业买”,徐嘉告诉时代周报记者。

有地产机构测算,剔除配建的1万平方米公共租赁房之后,起始楼面地价约为1.97万元/平方米,到时候楼面价可能高达3.5万元/平方米。因此夏家胡同地块也被称为准地王地块。

此地块一路之隔的万年花城项目,其最新也是最贵的万年花城五期,二手房均价在3.8万元/平方米左右。而夏家胡同项目仅楼面价就高达3.5万元/平方米,企业是否还有利润可言?

“项目地块位于丽泽商务区内,紧邻三环,轨道交通有十号线和十四号线,位置的优越性不言而喻,而且周边很久都没有什么新项目入市了,这个项目肯定会做成高端项目入市,加上开发周期,届时售价可以达到每平方米8万元甚至更多,”亚豪房地产机构市场总监郭毅告诉时代周报记者。

郭毅表示,地块面积虽大,但是除去公租房,剩余的建筑面积就只有6万多平方米,也只有400-500套房子,价格贵是必然的。

不过据时代周报记者勘查,夏家胡同地块周边微观环境十分恶劣,也缺乏必要的商业配套,其北面和西边的棚户区政府目前也没有拆迁的计划,而该项目的代征地面积达到11.6万平方米。如何在这样的环境中做出高端产品,也给最终拿地的企业带来极大的考验。

地产大鳄暗中较劲

大战临近,参与竞标的企业却格外低调。

“万年基业肯定会参加竞标,他们可能会将其做成万年花城的高端项目,并和万年花城的前几期连成一片,”一位接近万年基业投资集团的人士告诉时代周报记者。

北京万年基业建设投资有限公司其前身是北京万年永隆房地产开发有限责任公司,是华夏银行股东之一。旗下的北京万年花城房地产开发有限责任公司开发的万年花城项目,是距离夏家胡同最近的住宅项目。前述人士表示,万年花城五期在2011年初基本就销售完毕了,万年花城一直计划将其项目北面的夏家胡同地块拿下,但是由于种种原因未能如愿,应该不会放过此次的机会。

而中化方兴置业有限公司的媒体负责人则对时代周报记者表示,她尚不清楚方兴地产是否会参与竞标。方兴地产曾拿下东三环外广渠门15号地王项目,并成功将其打造成高端金茂府项目。

第一次报价时媒体传出的消息,除了万科集团、懋源地产、泰禾集团等这些北京拿地的“常客”外,夏家胡同地块还吸引了大批央企,如中建集团、中粮地产(集团)股份有限公司、中化方兴置业有限公司等。就连李嘉诚的和记黄埔有限公司、九龙仓置业等港企也向夏家胡同地块“抛出绣球”。

另有消息指出,鑫苑置业有限公司已与华夏幸福基业投资开发股份有限公司正式合作,准备以联合体形式拿下该地块。

前述人士告诉记者,万科今年拿地不算多,4月份时中标通州台湖一住宅用地,还是和北京首开联合拿下的,所以应该会尽力拼夏家胡同地块。

福建的上市公司泰禾集团日前发布公告称,根据经营与发展需要,公司房地产业务拟在2013年度继续增加土地储备。公告还提到,在总额不超过60亿元的额度内决定并全权处理购买土地。2013年1月以来,泰禾集团共参加了10场北京土地招拍挂,获得三块土地,布局北京的决心不言而喻。

2012年9月,北京懋源房屋开发有限公司竞得北京市丰台区花乡樊家村危改9号地R2二类居住用地,加上此前开发的三环新城项目,都在万年花城西侧,和夏家胡同地块距离不超过2公里,因此也会尽力争夺。其开发的高端项目红玺台售价超过每平方米8万。

“以目前的地价和周边二手房价格来看,快速开发绝不合适,根据历史经验,都会搁置一段时间等待土地溢价后再开发,如广渠门15号地块,大望京保利中央公园、远洋万和城地块,都是当年的地王项目,现在都被开发成明星产品,”在徐嘉看来,可能不差钱的央企胜算更大。

在郭毅看来,一切还要看企业在保障房方面的比拼。

因为去年著名的万柳地块争夺战中,融创、懋源、万科、华侨城、招商局、龙湖、方兴以及九龙仓和中建组成的联合体,经过46轮报价,11号懋源报价使得万柳地块价格到达上限26.3亿元,但最后还是回购房面积竞拍阶段,还是由名不见经传的中赫置地拿下,兰德咨询总裁宋延庆戏言, 兰德咨询总裁宋延庆用微博点评称,再次证明:大鳄都是潜水的。




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