地王频出 或引发短期土地新政干预

2013-06-20 16:50:18

张宏伟

截至2013年5月底,“国五条”细则政策已出台3个月,在经历了短暂的沉静期后,重点城市土地市场呈现逐渐升温态势,政府集中推地和优质地块批量入市激发了开发商的拿地热情,交易量稳步回升。1-5月,全国10重点城市中7个城市住宅用地供求量同比增加,其中杭州涨幅比例最大。

数据显示,1-5月,10重点城市中除重庆、武汉外住宅用地累积供应量均超过去年同期,同比涨幅最高的3个城市为杭州、北京和上海,涨幅分别为1351%、851%和126%,重庆、北京和天津分别以480万平方米、292万平方米和289万平方米的累积成交量排名前三位。

从“国五条”细则落地之后全国土地市场表现来看,2013年5月以来,中国土地市场持续升温,高单价、高溢价地块频现、多地“地王”纪录屡被刷新。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较高转为楼板价的实际上涨。

如5月9日,上海浦东新区世博会地区拍卖的其中两个地块,楼面单价接连刷新该市年内单价“地王”。其中一块甚至以超过4万元/平方米的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。广州本月亦是一连拍出三个“地王”,其中海珠区一临江地块楼面地价高达3.5万元/平方米,刷新白云区月初刚诞生的“新地王”纪录。5月3日,长沙金融生态区的一商住地块,以35.79亿元的总价,刷新长沙2012年的最高纪录。2013年5月29日,沪总价地王刷新,北京福润天成房地产开发有限公司46亿夺长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块,溢价57%,楼板价每平方29229元。

无论以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象,在房地产市场基本面刚刚回暖的市场环境下,土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼,如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情,这极有可能是市场走向出现偏差,调控效果功亏一篑,这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”宽松为主的时期转为再度“阶段性”收紧。

5月27日,已经获得7个报价、原计划将于28日成交的北京市丰台区花乡夏家胡同住宅用地“准地王”被紧急叫停或许就是政府政策干预的表现之一。但是,后续土地市场如何来走,在“炒地价”与“控房价”之间,政府和开发企业如何进行平衡,都是值得我们思考的问题。

在这个阶段,北京传言要“限房价,竞地价”,广州已经是限地价拼配建保障房,上海和其他土地市场相对较热的城市近期或许也有可能出台土地新政,调控相对开始高企的土地价格。

尽管暂时没有听说上海和其他城市会出台土地新政的消息,但是,此前上海在出让土地的时候,有的地块本身就有配建5%保障房的要求,上海或其他城市极有可能重新重视土地政策中“配建”对于土地市场调控的作用。

那么,这些土地新政对于土地市场会有哪些影响?

根据经验来看,如果出台配建等方面的土地新政,预计也只是短期内政策,也不会所有的地块都这么执行,只是局部区域个别地块来执行。如果这些地块容易引起市场炒作,那么就有可能利用这样的方式短期内给土地市场降温。

但是,要从根本上缓解地价上涨的现象,还必须想方设法增加土地供应。以上海为例,虽然近两个月的土地市场供应量和成交量看上去比较大,成交也很活跃,但很大比重是商办用地,宅地的比例并不大。而上海市2013年住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划面积是1000公顷,这个供应量其实并不高,和去年是持平的。

因此,对于一线城市等土地资源供应紧张的城市,应加大城中村、棚户区、市中心厂房等方面的改造力度,使这些闲置土地资源尽快盘活,以储备更多的商品房用地;取消经适房,利用现有经适房用地、经适房资源形成市场供应;从基础设施、配套等多方面加强对于郊区新城开发建设力度的支持,加大新城土地出让力度,以缓解土地市场供应紧张的问题。

作者系同策咨询研究中心总监






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