静安花园囤地20年 九龙仓空言高周转

2013-03-28 02:23:56
仅在上海,九龙仓三幅土地储备均已超过两年,静安花园项目甚至囤地长达20年。

本报记者 姜燕 发自上海

3年前,从央企虎口夺食的九龙仓以48.28亿元将黄浦江沿岸E18地块(9-3)收入囊中,折合楼板价35500元/平方米,创下了住宅单价地王而风光无限,该地块周围的邻居不乏单价10万元/平方米的临江豪宅。

两年的土地大限已过,该地块刚开始平整土地,并无正式动工的迹象。仅在上海,九龙仓三幅土地储备均已超过两年,静安花园项目甚至囤地长达20年。虽然九龙仓集团有限公司副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥在2012年9月的一次业内论坛上喊出响亮的口号,要学内地开发商的快速周转,“我们也不要赚太多,我们要赚得快,赚得快比赚得多更重要”,但是,港资慢开发的节奏似乎在九龙仓身上继续延续,杭州、成都等多个城市的项目进展一直缓慢,加之“总部决定机制”,九龙仓转型高周转企业并非易事。

浦东地王闲置超两年

黄浦江沿岸E18地块(9-3)东至浦东南路,南至宁阳小区,西至浦明路、建筑交易市场,北至张家浜绿带,规划用途是普通商品房,起始价格高达34.16亿元。由于是内环内推出的为数不多的住宅地块,2010年9月8日,新鸿基、中粮地产、九龙仓三家参与现场竞标,引来众多观摩的业内人士及媒体,九龙仓的报价力压一向彪悍的央企,最终以48.28亿元如愿所偿,被冠以“沪上单价地王”的头衔。

按照新修订的《闲置土地处置办法》,未动工开发满一年的闲置土地将要按照土地价款的20%来征缴土地闲置费,闲置满两年的将无偿收回土地的使用权。3月15日,时代周报记者实地探访该地块时,现场正在搭建白色的简易工棚,基本已经平整的土地上停放着两辆挖掘机,但并未见到施工铭牌。

对于何时动工,现场施工工人并不知情,仅表示“最近才开始做地平,施工铭牌还没有做”。

从浦东南路远远望去,紧邻地块的宁阳小区里多处悬挂着白底黑字的横幅,上书“保卫我们的生存权利”等字样。时代周报记者前往宁阳小区时发现,居民们对于这个项目颇有微词。

“春节前后,他们没有施工许可证就开始施工了,说在平整土地。我们这个小区是危房,最早以前是河坝,后来建房子的时候打地基只有1米多,完全不符合国家规范,所以开始下沉开裂。规土局给我们的图纸显示,九龙仓这块地一共建了8栋,18-19层,实际上要建40层。他们的地下基础离我们只有16米远,建的话我们房子开裂肯定会越来越严重,而且光线全挡住了,我们有800多户居民都受到影响。我们说让政府部门敲图章才同意盖,但没人敢敲章的。”宁阳小区居民代表韦洪银说。

韦洪银表示,“关于光线的问题,九龙仓说,冬至日晒到的阳光达到一个小时就符合国家标准了。我们以前一天晒7-8个小时,剩下的6个小时哪里去了?而且房子现在可以卖2.8万元/平方米,等他们房子造好了,光线全没了,卖2万/平方米都不一定有人买,损失谁来承担?他们要是建的话,我们准备把两个门给封上,不让动工。”

对此,九龙仓上海公司相关人士回复称:“浦东项目的规划已拿到批复,但工程项目证照还没齐,我们正积极努力,各种条件满足才能开工,预计这个月证照可以拿到,2季度开工。”

黄浦江沿岸E18地块(9-3)项目周边不乏临江豪宅,紧邻项目的国信世纪海景目前均价在75000元/平方米左右。

德佑地产研究中心总监陆骑麟向时代周报记者表示:“黄浦江沿岸的地块,肯定是放得越久升值潜力越大,晚开发的投资回报率会比较高。”

静安花园闲置两年仍在策划

目前,九龙仓在上海已开发的住宅项目有汇宁花园、新华路一号、玺园,超过两年未开发的除了黄浦江沿岸E18地块(9-3),还有位于松江区的祥和路2号地块住宅和静安区的静安花园项目。2010年9月1日,九龙仓以9.92亿元摘得祥和路2号地块,楼板价12164元/平方米,溢价率35%。该块地东至通波塘,南至张家浜河,西至谷阳北路,北至梅家浜路,出让面积81546.8平方米,容积率为1,拟建低密度住宅社区。

该地块距离地铁9号线松江大学城站直线距离仅三四百米,谷阳北路往南两三百米已有“九龙仓兰宫”临时接待中心,售楼处工作人员向时代周报记者确认,“目前还没动工,只有售楼处搭好,目前只能看到沙盘模型,样板间还没做好。预计7月份开盘,要到2014年或2015年交房。”

对此九龙仓上海公司的回复称,该地块已正常动工,今年6月份就可以开盘。日前,时代周报记者来到位于静安区的黄金宝地万航渡路398号时看到,地块的大门上贴有“严家宅三期工作联络组”的字样,一些建筑工人背着被褥、拎着水瓶等三三两两地正在往外搬行李。整个地块的一角搭了大约5排临时简易工棚。

一位建筑工人称,“我们建设那边项目的,这边不让住了,现在都要搬走,搬到那边的集装箱工棚。”顺着工人手指的方向,正是一墙之隔的嘉华(中国)投资有限公司开发的高端楼盘嘉天汇项目,2011年,嘉华开始租借此地块用于嘉天汇项目建筑工人临时居住。

据了解,静安花园项目地块是1993年3月12日,九龙仓集团与上海静安区方面达成协议,以土地批租的形式拿下的。熟地楼面地价为520美元/平方米,占地2.98万平方米,容积率4.7,使用年限50年。“静安花园”项目从2003年起便已开始出现在九龙仓集团的年报中,项目竣工日期在不断往后拖延。

《上海市1993年土地批租资料》显示,静安花园地块出让时总建筑面积为83776平方米,受让人为“香港九龙仓静安公司、金泽投资公司安怡地产公司、上海申城房地产开发总公司、上海人保房地产开发公司”。九龙仓占有40%的权益为控股方。后在九龙仓2011年年报中,该地块的总建筑面积变成71000平方米,九龙仓持股比例上升为55%。

2010年3月,在上海市政府闲置土地清理名单中,九龙仓上海静安项目榜上有名。九龙仓方面当时公告称,“上海静安花园将于2010年第四季度展开建设进度,整体将于2013年落成”。但2011年的年报显示,该地块的状态仍为“策划中”。目前,该地块仍无动工迹象。

去年7月,九龙仓华东区执行董事周成辉曾表示,由于规划楼盘的容积率比较高,周边居民认为建筑过高将影响自己住宅的采光,双方因此僵持不下。“老百姓要闹,不让盖,相关部门也不敢批。如果要修改降低容积率,也会对开发商方面造成一定损失。”

对此,九龙仓上海公司相关人士向时代周报记者回应:“静安花园项目有特殊情况,可能是我们公司没办法控制的因素,6月份希望解决。”但其并未明确6月份是否会动工。

杭州市场应变不足

2007年,九龙仓给自己定的中期目标是内地业务资产占集团总营业资产的50%。2012年半年报显示,报告期内九龙仓销售规模大幅增加,在营业收入中物业销售收入同比增加超过154%,其中内地物业的销售额更是占集团营业收入的41%,占比已经全面超过香港。中国房地产测评中心排出的销售金额50强显示,九龙仓2012年在内地的销售额已经达到154亿元。

目前九龙仓在内地16个城市拥有项目,长三角区域是九龙仓布局全国的重要战略区域,占据了半壁江山,目前包括上海、杭州、宁波、无锡、苏州、常州6个城市。

去年9月,周安桥在一次业内高峰论坛上坦言,九龙仓靠近香港,有取得资金成本低廉的优势,但却很难将其转化为在内地的优势,发展规模证明了这一点。他以九龙仓在内地18年的发展和万科进行了比较,称后者规模涨了千倍,但九龙仓只涨了不到20倍.。

九龙仓学习内地开发商加快周转的信号也体现在了杭州首个单独开发亮相的刚需盘九龙仓君廷上,但时值调控,九龙仓的转型似乎没有想象中的顺利。九龙仓君廷2011年3月拿地,其楼板价为3578元/平方米,隔了21个月以后,2012年12月16日首度开盘,实际成交均价6219元/平方米,杭州业内人士认为这几乎没有利润空间。

虽然九龙仓君廷开发时间相对较短,但类似刚需产品,内地高周转企业甚至可以用9个月或更短的时间来完成。事实上,九龙仓早在2007年就进入杭州,为了熟悉市场,选择了合作开发。2007年8月,杭州转塘地块拍卖,九龙仓就曾与杭州本土房企金都联手,以总价30.91亿元竞得如今高尔夫艺墅所在的4块项目用地。

中指杭州分院研究总监高院生告诉时代周报记者,“2012年6-7月高尔夫艺墅卖得不错,每周成交几十套,但8月以后,每周成交10套左右 ,今年一二月至今,每周成交3-5套,受调控影响较大。前几年杭州拿地捂盘较多,未来越来越少,必须加快周转率,缩短开发周期。”

2009年,九龙仓首度独立布局杭州,以总价29.4亿元拿下杭一棉C、D地块,并在随后的短短3年之内,九龙仓在杭州投资近百亿元,斩获4宗地块,文晖项目、钱江科技城项目、银湖项目、富阳迎宾北路项目地块,拥有土地100万平方米。2011年8月,九龙仓宣布五大项目碧玺、君玺、君廷、雍景山、世纪华府正式启动。就在九龙仓君廷开盘不久,2012年12月24日,杭州市建设网一则“违法行为”公示显示,杭政储出(2009)76号地块未取得施工许可证擅自施工,处罚决定书编号为“杭建罚[2012]31号”,处罚当事人为九龙仓(杭州)置业有限公司。此次处罚的正是杭一棉项目九龙仓•碧玺。

2010年3月25日,九龙仓以20.2亿元总价,楼板价创下24621元/平方米拿下的文晖地块,曾在2012年被举报拿地两年没有动工迹象。该项目被命名为九龙仓•君玺,至今仍未开盘。除此以外,九龙仓雍景山项目也至今没有动静。

由于九龙仓各地分公司每竞拍一块土地,如何规划销售节点,如何配置系统资源等方面,都要呈报香港总部,开发到销售的重大决策沿用总部决定机制,九龙仓杭州本土的职业经理人权力有限,市场应变不足,影响了九龙仓的开发节奏,这也导致去年大量员工离职。去年底,九龙仓将常州公司总经理孙骐调任杭州公司总经理,准备加快5个项目的开发节奏,宣称杭州今年的销售目标要达45亿元。

汉嘉地产顾问副总经理陈焕春告诉时代周报记者,“九龙仓2009、2010年大规模进入杭州,2009年楼市处于疯狂的状态,高价拿地的企业基本没有盈利的。九龙仓刚好赶上那个大的时期,又没有开发足够快,赶在行情变化前出货。万科、金地等追求速度,拿地几个月或一年多就能开盘。九龙仓先跟本土企业合作熟悉和融入这个市场,但还是慢了半拍,当时高尔夫艺墅均价3万元/平方米左右,蓄客情况不错,但晚开盘3天,却正好赶上限购政策出台,项目受到很大打击。”

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