剥离地产业务涉贱卖 人福医药坚称“守规矩”

2012-12-20 01:17:01

本报记者 彭岩锋  特约记者 秦刚 实习生 詹海波  发自武汉

11月30日,人福医药(SH.600079)发布公告,拟将房地产业务转让给公司第一大股东武汉当代科技产业集团股份有限公司(下称“当代科技”),交易总价款为58418万元。

时代周报记者调查发现,交易资产或遭严重低估,人福医药有贱卖资产之嫌。据公告内容显示,交易共涉三项,包括公司控股子公司当代物业85%的股权、“国际花园300亩项目”和“国际花园500亩项目”。

后两项房地产项目实物资产共约:14.57万m2房地产以及2.7万m2的待开发土地使用权。项目位于武汉市三环线和光谷大道交汇处,地理位置优越。公告中对这两项房地产的转让(移交)价格才共计50662万元。

时代周报记者实地暗访发现,国际花园尚有楼盘正在预售当中,其均价已达到8600元/m2。仅14.57万m2的房地产就价值约12.53亿元,加之2.7万m2的土地使用权和当代物业85%的股权,其总价已超14亿元。这一价格较之58418万元的转让价,足足高出约1.4倍。

“公司一直十分规矩,不存在贱卖的嫌疑。”人福医药董秘刘毅面对记者的质疑,给予了明确否定。同时,他也解释说:“公司剥离房地产业务是为了进一步做强做大医药产业。”

记者曾多次与人福医药方面接触,但仍发现疑点。在人福医药方面向记者出示的更为详尽的评估报告中,显示的房地产合同价与实际当中的销售价格也存在较大差距,存在有意低估的嫌疑。

资产或遭贱卖

11月30日,人福医药对外发布了涉及三项资产的关联交易公告,转让总价款为58418 万元。

其中,当代物业股东全部权益经评估的公允市场价值为11224.51 万元,扣除评估日后当代物业向原股东分配的2100.00 万元现金红利后为9124.51 万元,当代物业85%的股权对应的公允市场价值为7755.83 万元,初步确认转让价格为人民币7756.00 万元。

公告中还提到,“国际花园300 亩项目资产净价值的公允市场价值为44161.50 万元,初步确认转让价格为人民币44162.00 万元。”

国际花园500 亩项目是终止当代科技委托经营。公告中称“当代科技为避免与上市公司同业竞争,于2003 年4 月与本公司签署了《委托经营协议书》,约定由本公司开发经营该项目并享有该项目产生的收益”。

500 亩项目自2004 年开发至今,人福医药拟终止该委托相关约定,将该委托项目中与后续开发相关的资产和负债移交给当代科技,由其自行负责对国际花园500 亩项目进行后续开发和经营,享有项目开发的收益并承担项目开发的成本、费用和风险。“国际花园500 亩项目与后续开发相关的资产净值的评估值为6499.39 万元,初步确认移交的价格为人民币6500.00 万元。”

记者在经过长达一周的调查后发现,后两项资产价值存在被严重低估的嫌疑。

12月7日,位于武汉东湖高新区光谷金融港对面的当代国际花园人流攒动,当代国际花园营销中心加推的“未来域”项目仍在预售。

此楼盘的地理位置甚为优越,在光谷大道和三环线的交汇之处,正处武汉光谷区域核心,临近珞瑜路、雄楚大道,距光谷广场仅10分钟车程。

据“未来域”置业顾问向时代周报记者解释,目前“未来域”设计住户有528户,以中小户型为主,均价达到8600元。与“未来域”相邻的万科红郡,均价更是逾9000元/m2。

起初,人福医药董秘刘毅对此向记者给出的解释是:“商品房的备案价只有7000元/m2”,后人福医药方面又向记者承认了均价为8600元/m2这一事实。

“‘未来域’是国际花园300亩项目余下的项目。”人福医药证券代表吴文静向记者确认说。

接受人福医药委托的中京民信(北京)资产评估有限公司公布的京信评报字(2012)第202号报告显示,国际300亩项目中仍有“正在开发的110872.94平方米的房地产和21194.21平方米土地待开发土地使用权”。

2009年,万科曾以2728元/m2的价格拿下与国际花园毗邻的P(2009)034号地块。若以此地块为参照物,国际300亩项目中的21194.21m2土地价值5781万元;110872.94m2房地产以8600元/m2的均价计算的话,市场价值达95350万元。此两项相加总计便已达101131万元。

对于500亩房地产项目,京信评报字(2012)第201号报告中提到“接近完成的34881.32平方米的房地产及5890.73平方米待开发土地使用权”。500亩房地产项目若以上述标准计算,约合31603万元。

国际花园300亩项目和国际花园500亩项目的市场价值,共计为132734万元;再加上价值7755.83万元的当代物业85%股权。以上资产总价值已超14亿元。

估值过低之疑

记者曾就资产贱卖一事,多次与人福医药方面进行接触。尽管对方给予解释,但记者仍发现其中的重重疑点。

人福医药证券代表吴文静向记者表示:“在300亩项目的11万m2的房地产中,有7000m2房地产是没有产权的,这部分将不计算价值。”而据房地产行业的一名业内人士向记者分析说:“这一说法未必可靠。只要是计入建筑面积的房屋,一定能够获得产权。”

同时,吴文静还向记者解释说,“当代科技接手之后还需承担项目本身的负债。”据评估报告显示,国际花园300亩项目预计未付工程款及预计开发成本为13819.19万元;国际花园500亩项目预计未付工程款为950.69万元。

另外,据吴文静向记者出示的一份更为详尽的评估报告显示,300亩项目应缴税费为94万余元,应付职工薪酬只有8.6万余元。

吴文静表示,后续当代科技仍要付出相应的财务成本、营销成本等。“基本上要付出约35%的成本。我们最后的评估价只按照65%这样的比例计算得来的。”也就是说,评估价=0.65×合同价。

记者在这份人福医药方面出示的报告中看到,一面积为40.11m2的商品房,报告显示的合同价为315201元,其评估值为206236元,基本维持了65%这一评估比例。

但,记者也发现,合同价存在故意低估的嫌疑。如未来域编号3403的商品房,面积为39.65m2,合同价显示为311586元,但置业顾问向记者提供的价格却是333457元;编号2310的商品房报告显示合同价为734448元,但置业顾问却表示“这房子打完折扣后的价格是815000元”,其中差距甚大。

另外,十五区4-8#楼盘共有86套商品房待售,面积合计为9730.82m2,但评估值只有4252万元,折合4370元/m2。据国际花园置业顾问向记者透露:“十五区还没有对外预售,到明年才会开盘,但是价格肯定会高于8600元/m2。”

在记者与人福医药方面的多次接触中,刘毅多次向记者重申“这其中并不涉及到资产贱卖”。中京民信认为“采用成本法可以满足本次评估的价值类型的要求”。

“房地产业务剥离是公司定下的一个战略,是公司发展的大势所趋,是为了集中资源,做大公司主业。”刘毅解释说。

长江证券研究所研究员刘舒畅认为,剥离房地产业务是为定向增发扫清障碍。据悉,人福医药在今年6月29日公告的拟筹资10.25亿元的定向增发预案一直未获证监会的核准,原因就是“房地产业务未剥离”。

数据显示,近年来,其房地产贡献的营收和利润一直紧随医药产业之后,为人福医药带来稳定丰厚回报,为早期周期较长的新药研发等项目提供了财力保障。

刘毅对时代周报记者回忆说:“剥离房地产业务,公司找了很多大集团希望对方能接盘,但一直没谈下来,最后能找到的还是大股东。”

当代科技是人福医药的第一大股东,持有16.788%股份,公司注册成立于1988年。艾路明持有当代科技26.21%的股份,周汉生、张小东、张晓东持股比例相同,都是17%。

上述四人均是人福医药创业元老。艾路明则是人福医药的前任董事长,张小东现仍为公司董事。

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