受制限售 新鸿基峻林项目入市遇挫

2012-11-08 03:05:58
天河林和村旧改项目对新鸿基意义非凡,因为这是其在广州第一个独立发展的项目。

本报记者 赵夏蓉 发自广州

新鸿基地产发展有限公司(000016.HK,下称“新鸿基”)林和村旧改项目一直备受关注,该项目位于天河核心地带,也是2010年首单有关旧村改造中,由企业与旧村直接进行合作开发的项目。

林和村旧改项目对新鸿基意义非凡,因为这是其在广州第一个独立发展的项目。今年9月13日,新鸿基召开发布会宣布该项目定名“峻林”,将于10月中旬入市,但是至今,该项目还未取得预售证。

广州市房管局9月24日确认对“异常高价房”实施限制发放预售证、控制交易节奏。业内分析,林和村旧改项目就是受“限售令”影响的典型样本。

“项目还没有开盘,预售证还在办理过程中,一切都在筹备之中,价格等都还未定。”峻林销售中心对时代周报记者表示。

至今未取得预售证

林和村始建于清朝。2009年,林和村坚持“整村地块总体出让,引进开发商同步建设回迁安置房和商品房”的改造模式,当年底就开始进行拆迁补偿安置的签约工作,约9成村民与村委会签订了《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置协议》。2010年3月, 该村正式踏上了城中村改造之路。

林和村位于广州天河核心地带,地理优势明显,改造条件据称是广州当年年计划改造的9个城中村中最优越的。林和村村组织也与很多企业商谈合作,而新鸿基地产的改造方案获得林和村村委会全票通过,得到了参与改造的“入场券”。新鸿基最终以总价9.5亿元拿下林和村旧改项目,其中2.2亿元为村民安置临迁费,3000万元用于原林和小学扩建,另外7亿元是保证金。

林和村改造项目总占地面积约6.5万平方米,可建总建筑面积却高达40万平方米左右。其中北部建成回迁区,总建筑面积约21万平方米。在回迁区内,除有6万平方米的写字楼外,其余全为超高层住宅。

2010年3月中旬,新鸿基在其2009/2010年年报中表示,该项目将发展18.5万平方米豪华住宅,当中包括7栋住宅及1栋公寓,同样也是超高层住宅。这7栋超高层住宅及1栋公寓由新鸿基地产和林和村共同组建项目公司进行开发,其中,新鸿基地产将拥有70%的权益。

林和村2010年3月中旬就开始组织临时安置工作,当时计划4月中旬以后开拆,7月前后完成拆迁平整。2011年10月,天河区启动了一次大规模集中调研活动,调研透露当时林和村正在开展复建安置区建设,预计2013年底可回迁。

今年3月17日,林和村项目建设工程获批,容积率高达6.2。其中,村民回迁住宅楼有6栋,高达50层。虽然回迁房比重较大,但其中有写字楼部分,仍有利可图,且商品房部分将产生高盈利这一点毋庸置疑。因此,新鸿基对林和村项目相当重视,虽然新鸿基豪门恩怨不断上演,但林和村项目进展却丝毫未受到影响。

9月13日,新鸿基在广州举行发布会,正式宣布将林和村住宅综合发展项目定名为“峻林”,并预计定于10月中旬对外开放。

不过,让新鸿基始料未及的是,广州市国土房管局认证官方微博却在9月24日称 “对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施是必要的,也是必须的”,直至现在,峻林项目还未取得预售证。

高价盘放慢入市步伐

据不完全统计,广州豪宅限售政策出台后,从9月底开始至黄金周期间,豪宅成交量明显下跌。峻林项目此时搁浅未入市,被看做是限售令下的范本。

不过,实际上,限售令的实际作用还是饱受质疑。“限售之后,统计数据上可能会显示广州楼价下跌。若干高价楼盘因为被禁止或要求延迟交易,会使得某个阶段高价物业成交暂时隐形,最终导致官方统计数据上出现全市成交均价下跌。但实际来看,政策影响范围较为局限。因为若干高价项目影响的只是一些超高端物业市场,而这个市场范围相对较窄,目前广州一手住宅市场上仍是以刚需楼盘为主,除了一手以外还有更大的二手市场。同时,楼价涨跌感觉仍由买卖双方实际感受决定,所以买家所关注的楼盘、对其生活地附近的市场情况的感受才真正决定了其预期。”地产经济研究专家邓浩志接受时代周报记者采访时如此分析。

峻林销售中心向时代周报记者透露:“现在一切还在筹备中,我们项目应该在11月中旬左右开盘。至于具体价格,还未确定,可以参考下周边项目,现在周边项目在4万/平方米左右。”

“限售只是对高价楼盘的入市做了些调整,放慢了其入市的节奏,并没有产生实质性的影响。”合富辉煌首席市场分析师龙斌对时代周报记者表示。

实际上,新鸿基对峻林项目颇具信心,限售令之前,新鸿基地产南中国区总经理黄少媚就表示,“当初我们在打造林和项目的时候,就对天河北区域做过一个全面的调查,所以在我们的产品里面,没有夸大户型面积,而这样的定位是绝对可以吸引整个天河区有购房意向的人。而且,新鸿基在香港也是很有号召力的,林和项目其实吸引了很多的香港客户。”

旧改之途蒙上阴影

林和村是新鸿基在广州第一个独立发展的项目,不过却不是其在广州的第一个项目。

新鸿基高层接受媒体采访时曾表示,一直非常希望能获得更多广州的开发项目,但“广州近年土地拍卖的价格常常超出新鸿基地产的底线”,新鸿基不得不从合作、并购、旧城改造上下工夫。

新鸿基曾于2007年就以合作的方式在广州涉足猎德村旧改项目,该项目是其与富力及合景泰富联袂开发的,以商业为主。猎德项目去年已经面市,定名为“天汇广场”,是目前新鸿基在广州的最高端的项目。首期CBD行宫产品定名为“天銮”,主要在售A2、A5、A6栋212-488平方米大户型单位,目前均价超过50000元/平方米。

新鸿基在2011/2012中期报告称,其在内地的土地储备达8530万平方尺,有近7780万平方尺的发展中物业,其中逾75%为高级住宅及服务式住宅,其余为优质写字楼、商场及酒店。仅750万平方尺为已落成投资物业,主要位于重点城市黄金地段的优质写字楼及商场。

实际上,新鸿基是近年来才开始拓展内地业务的,而其拓展路线都是以旧改为主。其中在珠三角地区表现尤为突出。其内地发展中物业里,有高达63%位于广州及其他珠三角城市。在2009年底至2010年3月不足4个月内,新鸿基先后在佛山及广州两地拿下广佛两地三个旧改项目,总占地面积达81万平方米,光前期土地总投入就超过90亿元人民币。如今,林和村项目入市时间如果因为限售推迟,将会给新鸿基带来较大的财务压力。

而且,林和村项目的成败对于新鸿基来说,至关重要。现在突然遭遇限售政策的影响,也为新鸿基在广佛两地的旧改之途蒙上了一层阴影。

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