百亿改造城中村 “猎德”年内破土成疑

2009-07-15 01:04:52
广州市第一个由开发商参与的城中村改造、计划投资百亿元建设的猎德村项目,如今还是一块沉寂的平地。一年半的时间里,诸如新鸿基退出,富力和合景泰富遭遇资金困境等一系列传闻不断。这使该地块的改造变得扑朔迷离。只能成功,不能失败,使得开发商临阵怯场,而项目巨大、开发周期长、投放资金多,使开发商心存顾虑。如今市场的企稳,让富力、合景泰富、新鸿基三方有了启动猎德村项目的信心。

现在,“猎德村”三个字代表的,不再是那个藏身广州珠江新城CBD摩天高楼中、有着800年历史的“岭南水乡”,而是一个等待重生的商业地产项目。

2007929日,广州两大地产商富力地产与合景泰富,以46亿元的当年广州出让土地最高价,拿下占地超过11万平方米的猎德村地块—广州第一个城中村改造项目。

然而,自20071016日清晨猎德村砸下拆除第一锤至今,一年半多的时间过去了,规划中的“新猎德”甚至还没有打下第一根桩。

“猎德村项目今年内肯定动工开建。”合景泰富和富力地产高层人士近日向时代周报记者表示,猎德村项目目前已经进入单体设计周期,很快将从“纸上谈兵”进入实质的开工建设。

但初始就处在博弈中的猎德村项目,重生之路仍然充满悬疑。

新鸿基被邀加盟猎德

广州第一个由开发商参与的城中村改造项目,三大地产巨头第一次联手的项目,广州最大的商业地产项目……诸多的“第一”使猎德村项目广受关注。

猎德村地块出让之前,业界预测,拍卖总价可能接近70亿元,而且竞争会很激烈。但这块广州有史以来规模最大的商业地块,仅经过五轮举牌,就被富力地产与合景泰富联手以46亿元轻松拿下,折合楼面地价约8100/平方米,远远低于业界预测价,更低于此前两个月珠江新城另一幅商业地块楼面价11900/平方米的出让价。

一位广州地产界人士向时代周报记者透露,富力与合景泰富的心理价位是50亿元。“猎德村项目并不像外界认为的那样被开发商看好”。

这位人士告诉记者,政府想借助地产商的力量改造猎德村,并不打算投入一分钱。但城中村改造牵涉动迁、安置等复杂问题,并不被地产商看好。事实上,猎德村在动迁过程中确实遇到“麻烦”,有五户“钉子户” 不肯签订拆迁协议,被猎德经济发展有限公司告上法庭,在停水停电中僵持数月后,才于2008年初达成最后协议。

而另一位业内人士则透露,拍卖开始前,有传闻说,万一没有开发商举牌,广州市属企业越秀城建集团可能负责“包底”,以免出现流拍的尴尬局面。

因为是广州第一个城中村改造项目,所以对政府而言,猎德村项目只能成功,不能失败。而由于项目巨大、开发周期长、投放资金多,富力地产与合景泰富为了降低风险,在取得猎德村地块两个月后,“邀请” 香港三大地产集团之一的新鸿基地产加盟开发。

有意放慢进度

据了解,猎德地块挂牌出让时,内地和香港多家上市公司参与竞投,作为香港三大地产集团之一的新鸿基地产,也以旗下的嘉荟有限公司参与了竞投,不过后来据说因为“地价超出公司预期”而退出。

但两个多月之后,新鸿基地产副主席兼董事总经理郭炳江却出人意料地出现在猎德项目启动礼上,与合景泰富地产主席孔健岷、富力地产董事长李思廉共同主持了启动礼—新鸿基以入股方式参与猎德项目,与富力及合景泰富各持1/3股权,成为猎德项目的“三伙伴”之一。

合景泰富主席孔健岷曾表示,邀请新鸿基加入,是因为新鸿基拥有丰富的商场及物业管理经验,可以与合景泰富及富力优势互补。富力地产董事长李思廉则直言,新鸿基长于商场及酒店的发展和管理,合景则长于服务式住宅发展,富力擅长于写字楼的销售。但业内人士认为,资金压力仍是富力与合景泰富“力邀”新鸿基加盟的重要原因之一。

业内人士认为,富力与合景泰富在此地块上的投入将高达100亿元,且开发周期较长,而且彼时银行对开发商贷款已经持续紧缩,公司资金压力不小。而且,2008年,甚至传言新鸿基将退出猎德村项目。

20086月,新鸿基明确表示会更专注于香港的房地产业务,随后,新鸿基被证实退出了广州珠江新城西塔项目,后来也放弃了广州另一地标性建筑东塔项目的竞投。新鸿基还放弃了郭炳湘与深圳市龙岗区政府达成的4个旧城改造项目。一系列举动,成为新鸿基即将退出猎德村项目之说的“根据”。但新鸿基表示不会退出猎德村项目。

同时,富力和合景泰富在2008年也均遭遇“资金有压力”等传言,加之项目迟迟不见动工,使业界对猎德村未来的担忧加剧。

在解释项目延迟开工原因时,合景泰富集团副总经理陈杰平告诉时代周报记者,由于猎德村项目的最终目标是打造广州最高端、国际水准的综合商业项目,这与政府最初的规划不太一致,所以一直“在高度和密度等技术性指标上,向政府争取,而政府要经过专家论证等环节,所以开工时间被延迟。”

但富力地产董事长助理陈志濠却告诉时代周报记者:”陈志濠说,2007年市场好的时候,大家都非常看好猎德村项目,而2008年市场形势不好,三个公司都有意放慢了猎德村项目的施工进度。

开发商重拾信心

“今年内肯定动工开建。”富力地产董事长助理陈志濠向时代周报记者表示,“广州过去十几年都没有出现一个高端的shopping mall(大型购物中心),猎德村项目将是广州珠江新城CBD最大的商业项目。”

陈志濠介绍,该项目将建甲级写字楼、汇聚高端品牌的购物商场,以及世界级酒店和服务式公寓。“4年后,三家公司将把各自擅长领域的精品,呈现在猎德村项目上。”

“今年一季度国内房地产形势趋向好转,这是猎德村项目确定今年开工的重要前提。”陈志濠说,该项目如果今年开工,预计3年半至4年后可以看到结果,“相信4年后是接受这样一个高端商业项目的好机会。”

但上述人士均没有提供准确的开工时间。“项目已经进入单体设计周期,”陈杰平告诉时代周报记者,这说明整体规划上已经没有任何问题,“单体设计方案一旦通过,就会开工,时间不会超过今年。”

很显然,今年一季度的“小阳春”,让“三巨头”在猎德村项目上重拾信心。数据显示,2007年,新鸿基在内地投资额高达100亿元,几乎是过去几十年新鸿基在内地投资的总额。虽然2008年,新鸿基在内地的投资受房地产严冬的影响,表现谨慎,但2009年,新鸿基显然要再次发力,以达到其提出的“2010年在内地投资额占资产总值30%”的目标。

而合景泰富和富力地产也从今年一季度“一片大好形势”中,找回了信心。截至今年419日,合景泰富的住宅物业预售金额约12亿元人民币,同比增加了五成。

无独有偶,今年第一季度,富力地产的合同销售额达61.5亿元,同比增长了80%

但有业内人士指出,“小阳春”不会持续太久,今年房地产市场仍将面临深度调整。

去年12月,人大代表、市人大常委会副主任周庆强就曾对此项目表示过担忧,害怕开发商受金融危机影响,阻碍猎德村项目的改造。

 

也许,猎德村项目悬疑,要等到真正开工之时才能解开。

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