借道北京地王 孙宏斌东山再起?

2009-07-15 01:02:44
孙宏斌曾经创造了地产界的神话,成立仅仅十年的顺驰,在2004年完成100亿元的销售目标,首次超过了“地产老大”万科。但是张狂的风格最终将孙宏斌和他的顺驰带入了绝境。2006年开始,无奈的孙宏斌只得将辛苦打下的顺驰江山拱手送给了来自香港的地产大鳄路劲基建。2007年1月26日,路劲基建(1098.HK)向孙宏斌的顺驰A再注资9亿人民币,拿下顺驰A94.7%的股权。痛定思痛后,孙宏斌选择的东山再起之地是一直梦想中的北京。这一次,尽管孙宏斌还是保持着这两年惯有的沉默,却引起业界的高度关注:近期,降价清盘禧福汇,全力启动天价拿下的北京海淀西北旺地块。

地产界无人不知无人不晓的孙宏斌又回来了。

去年年底,融创集团董事长孙宏斌以21.1亿的天价拿下北京海淀西北旺新村三区的一块居住用地,重新当了一回“熊市地王”。人们一直期待他的下一步动作。

没有让人们失望的是,最近孙宏斌在北京市场的唯一在售项目禧福汇降价清盘了。该项目营销副总经理楼艳清表示,尽快清盘是为了上马去年底在西北旺地区拿下的新项目,“卖得越快越好”。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受时代周报记者采访时表示:“毫无疑问,孙宏斌肯定是借此东山再起了。而这块地也足以使他东山再起”。

在卖掉顺驰后的这两年,孙宏斌究竟发生了怎么样的变化,而让人们对他如此确信不疑?

孙宏斌痛定思痛

孙宏斌一度距离霸业那么近。如果不赶上急风暴雨式的宏观调控,也许他早就成功了。但在一次回应潘石屹的网聊中,孙宏斌说,只有经历过九死一生的成功才算是真正的成功。

2006年,曾开创中国房地产行业“顺驰现象”的孙宏斌戏剧性地失去了顺驰,在最终决定将其转手路劲基建有限公司(1098.HK)董事局主席单伟豹之前,历经人生“大劫”的他悄悄给自己安排了退路—天津融创。

据接近孙宏斌的一位离职前高层透露,“回到融创的很长一段时日里,孙几乎都处在闭关的状态,不出门,很少开手机。”

与上一次在联想因“挪用公款”被送进监狱的失足不同,孙此次的面壁思过更多的是往前看—如何更好规划融创的发展思路。比如何时重回北京,那是不甘偏安一隅的孙的梦想。据报道,他曾多次告诉下属,“北京很重要”。

虽然一直强调北京市场的发展潜力,但截至去年底,耗资20亿元拿下西北旺地块之前,禧福汇还是孙宏斌在北京市场的唯一在售项目,除此之外,融创并没有其他的项目储备。

禧福汇是首钢和融创合作的第一个项目。之所以与融创合作,首钢相关负责人表示,“当时看了老孙的顺驰,觉得他很多东西还是很专业的”。彼时,首钢地产市场化刚起步,而在规划中,首钢集团要把首钢地产做大做强,如此一来,拥有资金、土地、钢铁等资源的首钢地产选择和融创合作不失为一条捷径。

如上述负责人所料,禧福汇项目在今年这种淡季背景下还能平稳运作,巩固了双方的合作关系。至于最近在售的禧福汇2号楼和5号楼项目悄然降价(原先均价19500/平方米的价格被小幅下调至18800/平方米),融创地产分管销售的副总楼艳清已经表示,禧福会早点卖完以启动西北旺项目。

有知情人士告诉时代周报记者,楼艳清同时也是西北旺项目的负责人。虽然楼艳清并未透露该地块的详细规划,但接近楼艳清的上述人士告诉时代周报记者,“规划始终没有停止”。按照该地块的住宅用地属性和地理位置,预计融创将在该地块上兴建高层洋房。

上述知情人士告诉记者,他非常看好这个营销团队,“他们对大势的判断以及他们的营销的能力都毋庸置疑,最重要的是,他们现在的管理比以前扎实多了,也积累了足够的经验。”

上述人士所指的管理问题,是指之前顺驰过度放权于地方公司,加上扩张过度导致资金链断裂,最终不得不拱手将顺驰让于香港路劲。

“失手顺驰”后,痛定思痛的孙宏斌对融创采取了与当年顺驰截然不同的发展模式。据了解,当时孙与融创高层进行了长时间的探讨和磋商,结果是孙宏斌说服了下属,暂时安于现状,解决眼前问题,即控制规模。为此,孙宏斌对融创整个公司进行“瘦身”,2007年,天津融创总体裁员将近30%。据报道,20092月份,融创进行了第二次瘦身。

与以往求快的顺驰不同,求稳的融创很大程度上映射了孙宏斌的成熟和从容。一位离职的顺驰员工告诉时代周报记者,孙是个时刻不停止学习和修正自己的人,“他的魅力很长一段时间是顺驰的核心竞争力”。

再次演出或将到来

人们喜欢关注孙宏斌的风吹草动,因为他从不令人失望,每次复出都那么惊世骇俗。20.1亿元,当北京首钢融创置地有限公司(首钢融创)以挂牌方式拿下北京海淀区西北旺新村三期(南)居住项目地块时,众人都认为孙宏斌又疯了。孙宏斌知道,他等的就是此时此刻。

此前经营的顺驰,以在全国疯狂拿地而出名,也因此迅速倒下。但吃一堑长一智。跌过跤的孙宏斌沉稳了许多,也踏实了许多。“为了这块地,他曾多次带领团队去现场看。”“亲自出马谈判。”

此次拿地后,业内曾给项目的成本算了一笔账,认为楼板价达到7000/平方米的这地块,售价至少要达到13000/平方米才能保本,而周边去年销售的花园洋房的价格也只有13000/平方米。由此质疑“孙的这种行为颇为不可思议”、“太冒险,赌性又回来了,骨子里的东西不可以改变”等等。

但融创内部人士不这么认为。“高价拿地,是因为老孙看好北京楼市的长期市场,逢低拿地是有实力的开发商可以做的。该项目上市已经是2010年,肯定好卖。”

同样乐观的陈云峰告诉时代周报记者,此次以20亿元拿到该地块,“占了大便宜”。此地块位于海淀、中关村一带,是市场开发较热的板块。最重要的是,这是个大盘,可以左右周围价格趋势。现在位于万柳的万城华府项目的售价已经达到了3万元/平方米,旁边的西山华府的价格也达到了2万元/平方米,“不出意外,(此项目)会有10亿元的毛利”。

这是孙宏斌精打细算的明智选择。“精打细算”放在如此豪迈的人身上,似乎有点突兀,但其实也未必不适合。孙身边的人提到,孙到商场买几百块钱的衣服,总是要转上半天,有时候还是两手空空而归,与数亿元拿地时表现出来的坚决判若两人。

在理想和现实之间游走多了,就会变得务实。在拿地模式上,孙宏斌不再单打独斗,而是选择傍大款—与被业内喻为资产最丰盛、现金流最充裕的首钢地产公司联合拿地。据知情人士透露,首钢地产有笔30亿元的银行贷款授信额度不用就过期了。

“这样一来,最起码不会陷入像当年顺驰那样的资金困境”。孙宏斌学会了给自己上保险。

曾表态北京拿地成功,可以再高调点的孙宏斌,似乎又可以长袖善舞了。有报道说,融创有意今年上市,但捉襟见肘的土地储备,让它的上市搁浅。没了土地障碍的孙宏斌接下来会怎么样?或许又一次的演出时刻到了。

 


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