聂梅生:经济形势和政策都不支持房价大涨

2012-09-27 02:25:50
聂梅生认为,房价的大涨和大跌,现在经济和政策都不支持。

本报记者 郭海飞

最新数据显示,房价已经开始小幅上涨,在“金九银十”的传统销售旺季,它是否会延续上涨的态势?

在地方政府版的“四万亿”刺激政策出台的同时,美国出台了第三次量化宽松政策(QE3),在国内外的政策刺激之下,楼市是否会迎来春天?

华远地产股份有限公司董事长任志强便预言,明年3月,房价将开始暴涨,调控是否将重蹈越调越涨的覆辙?

日前,全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生在接受时代周报记者专访时解读了房地产市场目前的形势和未来的走势。她认为QE3的出台,中国不要那么快地挂钩,尤其是不要和房地产挂得太紧;房价的大涨和大跌,现在经济和政策都不支持。

调控基本达到预期效果

时代周报:国家统计局公布的数据显示,与7月份相比,8月份全国70个大中城市中,有36个房价上涨。在传统“金九银十”的销售旺季,房价会继续上涨吗?

聂梅生:今年的“金九银十”和往年不太一样,因为经过一轮调控。这轮调控到八九月份,正好是一个时间节点,前期的政策释放,我觉得已经释放完了,功力也就只能达到现在这样。而新的政策的出台,目前看来还没有这个可能。

从长的周期来看,目前处于一个相对的平稳期,并不见得会受每年常规的“金九银十”的影响,基本会在前期调控的政策影响下延续平稳的态势。在房价和交易量上,基本是上上下下,有些城市还要继续加大,有些城市已经释放得差不多了,趋于平稳。

“金九银十”的特点,倒是可能体现在土地方面。因为前一轮土地成交量下降很大,整体经济形势也不理想,各个地方政府收入下降也比较大,现在肯定要大规模推地。而开发商经过这段时间销售的上升以后,资金链也相对比较平稳或修复,业绩比较好的开发商肯定要拿地、补仓,不然将来就没办法持续开发。

所以在土地方面,“金九银十”的影响会比较大。但是地方政府也不可能把地价定得很高,否则没人来买。地方政府也会以价换量,如果地价低的话,房价就上不去。

时代周报:调控的目的和效果是不是已经基本达到?

聂梅生:经过这轮调控,从100个或70个或前10个城市的数据都能看得出来,房价没有涨,或者涨幅很小,那就是说“镇住了”,这轮调控政策起码压住了房价上涨的趋势,现在的房价和调控前差不多,这么说还是有成效的。否则像2009年,一年涨20%,那还了得,这也是调控需要看到的结果。

没有必要与QE3过快挂钩

时代周报:调控的效果还会继续深入吗?

聂梅生:大概也就只能达到这样的结果,再希望房价深度下挫,除非是再出一些特别意想不到的政策。这次政策已经是无所不用其极了,所有的行政手段、市场手段、货币手段都出来了,也就只能这样,让房价不涨!

时代周报:美国这轮QE3的出台,会不会对国内的房地产市场产生一些影响?

聂梅生:我觉得这次应该吸取上次的经验教训,中国的房地产市场有自己的运行规律,中国的经济肯定和国际经济有关,但不要那么直接地去挂钩。

上一次华尔街金融风暴,就是我们挂钩挂得太快了,雷曼兄弟一倒台,我们这边过不了几个月就出台政策,当然出口有下滑。其实主要是当时上半年,我们国内在进行调控,并不是受美国的影响。2008年上半年,我们一直在出台提高准备金率、提高利率等下压的紧缩政策,再加上奥运会又耽误了一把。然后才赶上金融风暴,其实华尔街金融风暴和整个国内的经济形势没有那么直接的联系,这三件事情一起促成2008年的经济大滑坡,然后就赶紧去刺激。

所以这一次QE3的出台,我觉得不要那么快地挂钩,尤其是不要和房地产挂钩挂得太紧。当然它会对资金的流动性有一定影响,但是我觉得,这次估计不会再出台那么极端的刺激政策,尤其是对楼市不会!因为吸取了上一次的教训,不会再让货币充斥泛滥。现在货币相对宽松的不在房地产市场,而是在其他领域,可能对中国楼市的影响没有那么直接,也没有必要看得那么直接。

时代周报:那有没有可能外资直接流向国内的房地产市场?

聂梅生:我觉得没有太大的可能,因为刚刚外资还在撤出。如果外资对中国经济特别看好,当然进来以后,可以套汇又套利,但是人民币又不会升值,人民币有可能贬值,那你进来干嘛?人民币不升值,你进来套不了汇,套利的话,人民币加息的可能也不大,无非是有可能货币相对宽松一些。

时代周报:目前,政府部门是否应该出台相应的政策?

聂梅生:我觉得对于房地产不会,房地产市场现在处于前期政策总结经验的阶段,可能会把短期的针对房价的调控手段,慢慢变成一种促进房地产市场深层次的机制改革。跟整个国家的情况一样,比如金融体制改革、收入分配改革、税收改革,房地产市场也应该启动改革、启动转型,现在也已经准备这样做了。

稳调控迎接下一轮改革

时代周报:目前各大开发商的资金压力、库存压力都已经逐渐缓解,那么开发商有没有可能开始囤货涨价?

聂梅生:你是说涨价?不可能!现在你想涨,政府不给你发准售证。你涨得上去吗?现在南京超过5%,不给你发准售证,不让你卖,限售并没有解决。

“限购、限售、限贷、限价”,实际上是“四限”,一个都没放,你涨得了吗?最多回到原来的开盘价,前期有段时间“以价换量”,价格有下降,最多恢复到那个开盘价,涨个1%、2%有可能,超过5%根本不让你卖!

所以这些行政措施还是有效的,我觉得不可能期望新一届政府把这些给放了,“紧箍咒”都没有放!客观上,房地产和经济密切相关,经济疲软的话,房地产行业怎么可能一枝独秀?最多是在众多的产业中,房地产最先恢复,但你要求它高歌猛进,除非你刺激它,像2009年那样出台刺激政策。我觉得不可能,从下一届政府来说,好不容易取得相对平稳的结果,会让它涨价吗?

时代周报:任志强说,目前北京库存只有8万套,到明年3月份就会卖完,所以房价会涨。

聂梅生:现在一手房政府可以控制,二手房没法控制,目前北京二手房的房价已经比一手房高了。将来的交易会和美国一样,主要集中在二手房,而不是新房,我们现在的统计数据啊,包括媒体,都盯着新房,其实真正成熟的房地产市场主要是集中在二手房交易。美国的二手房交易占整个市场交易的85%,现在北京的二手房市场也慢慢开始活跃起来。

新房是存量不多了,但是存在老百姓手里的一套、二套、三套房多的是,好多楼盘还空着呢,这些难道不能释放吗?现在这一轮就是二手房比一手房交易量先恢复,二手房比一手房房价涨得快,市场将来会调节、平衡。二手房政府目前控制不了,很难控制。

时代周报:也没有什么好的控制措施,是吧?

聂梅生:别控制了,让市场好好恢复一段时间吧,平衡一段时间就好了。你干嘛都非得买新馒头,家里的馒头不吃,存在冰箱干嘛啊?

时代周报:房产税的扩大,会不会对二手房有一些调节作用?

聂梅生:长效来看,是有影响的,如果对存量房征税,大家就会考虑要不要持有二套房,会对房价有一个平衡作用。但是作为调控手段,一时半不会出台。现在就是总结经验,谈改革,谈转型。

时代周报:现在地方政府出台的“四万亿元”刺激政策,会不会对房地产市场有一些促进作用呢?

聂梅生:其实就是一万亿元左右吧,地方政府相当困难,哪来的钱啊?我觉得这次没有那么大的刺激力度,因为地方政府手里没有那么多钱,刺激应该是比较缓慢的。

时代周报:现在很多城市,房价都开始上涨,是不是意味着楼市开始回暖?

聂梅生:我觉得不是回暖,基本上是平稳,稳调控的一个结果,来迎接下一轮的改革和转型。你看近日,李克强副总理也在讲城镇化,城镇化是一个特别大的拉动力和引擎。但是如果土地制度和户籍制度不改革,又怎么能推动城镇化呢?现在报出来的城镇化率是51%,那是指人,李克强讲的实际上的城镇化率只有35%,这些人就是因为户籍没有解决,没解决户籍问题,北京的房子就不卖给他啊。

时代周报:今年住宅开工投资量下降比较大,那会不会造成未来几年供应量的减少,造成房价的反弹?

聂梅生:但是二手房会补充供应。既然要压房价,就要承受将来房价反弹的可能,现在已经上升了6%、7%,还是能够容忍的,GDP还有8%左右,不超过GDP的增长就都正常,总不能一直是负的。

现在基本就是处于一个稳定期,当然不代表每个城市都一样。但有些人认为会大涨,也有些人会大跌,我认为大涨和大跌,现在经济和政策都不支持。为什么不支持大跌呢?房地产还没有大跌,经济已经这样了,再大跌,那还了得,其他产业更走不出来了。大涨的话,整个世界经济形势是这样,中国的经济也在下行,怎么可能大涨?另外政策也不允许大涨。
 

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