新鸿基业绩保卫战

2012-07-26 03:20:16

来源: 时代周报

本报记者刘娟发自上海

7月，临江而建的新鸿基内地代表作滨江凯旋门项目现场，依旧机器声轰隆，一切看似井然有序。不过千里之外，新鸿基地产香港总部正用“严阵以待”的姿态，面对着“廉政公署风波”以来洪水般的市场质疑。

7月13日，香港廉政公署正式落案起诉新鸿基地产领军人物郭炳江及郭炳联。三日后，为捍卫公司形象，新鸿基首次召开全球投资者电话会议，希望资本市场仍能重拾信心。

事实上，新鸿基高层已不断对外喊话，试图减缓高管遭香港廉政公署拘捕的负面影响，数月来，新鸿基使尽了浑身解数去弥合风波带来的外部伤口。虽困难重重，但新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪近日在接受时代周报记者采访时说，公司无虞，一切运转正常，而抢滩内地发展的战略也并未调整，今年320亿港元的售楼目标也不变。

运作一切如常

“第一次听电话会议，是对方公司亲自打过来，新鸿基态度非常严谨。”一名与会的基金经理王雪（化名）告诉时代周报记者，这次会议要求非常严格，参会者须在会议前提供多项数据，包括联络电话，而要等新鸿基致电投资者确认后方可参与。而之所以选择晚上9点开会，也是要照顾全球投资者。

会议由新鸿基地产执行董事兼财务总监陈国威主持，他试图向市场交代集团未来发展情况，借此稳定投资者情绪。 “集团业务未受廉政公署调查影响，12人组成的执行委员会将有效保证日常业务的平稳运作。”陈国威称，公司在香港和内地的所有地产项目都会按计划进行，今年320亿港元的售楼目标不变。

“新鸿基整体运转模式已经很成熟，中层管理人员应该就可以应付，经营上不会有重大变化。”麦格理证券地产业分析师David Ng坦言。

日前，新鸿基以69亿港元投得香港前北角村地块，以及预计本季度开售香港屯门站上盖项目“珑门”等种种举措，都无一不是在对外宣示“新鸿基一切如常”。交银国际分析认为，这有助纾缓市场对其管理层涉嫌贪污可能影响业务发展的疑虑，或可成为股价潜在的催化剂。瑞银报告还认为，“迄今为止，廉政公署的指控文件中并无提及新地任何资产，这将大大减低集团的风险。”

“不仅是香港，公司内地市场各个项目亦平稳有序推进，并未受到事件影响。”邓维聪对时代周报记者介绍称，新鸿基地产的各项业务均在积极进展中，运转一切正常。

继续抢滩内地

虽眼下虽然困难重重，但据时代周报记者了解，公司继续抢滩内地发展的战略并未调整。

邓维聪在接受采访时表示，集团持续看好内地城市的经济发展，虽然目前在内地的土地储备充足，但将继续在重点城市积极寻找发展机会。

“这几年，新鸿基在内地的发展战略一直很清晰。”邓维聪表示，公司强调以广州、上海、北京为中心开发大体量的复合地产业务，包括商业地产、住宅项目、酒店项目等。

梳理新鸿基在内地的发展脉络，不难发现，虽投资起步稍晚，但新鸿基从2006年起至今的6年间，在内地业务突飞猛进，土地储备从2005年底的107万平方米飙升至2011年底的947万平方米，其项目以豪宅居多。据广东省地产商会副会长黄朝辉对时代周报记者回忆，早在1990年代，九龙仓、瑞安、和黄等港企就掀起了一波进军内地楼市的热潮，新鸿基也在此时投身其中。

但在2006年以前，新鸿基内地业务进展缓慢，虽奋力追赶，但仍差距其他港企大步之遥。数据显示，截至2007年3月，新鸿基在内地的土地储备仅约185万平方米可建面积，仅占集团总资产值约一成。2007年，时任新鸿基内地掌门人郭炳湘雄心勃勃地表示，公司未来会将内地投资额从占总资产的17%提升至30%。当年，新鸿基在内地投资额高达100亿元，几乎是过去几十年新鸿基在内地投资的总额。

然后随着郭炳湘在内斗中落败，新鸿基开始悄然撤资广州西塔项目、转让成都项目、退出深圳旧城改造。“虽然兄弟内斗，但是新鸿基触角向内地扩张的整体战略，还是前后一致的。”中房信研究总监薛建雄称。

仅从土储一项来看，2007-2011财年，新鸿基在内地的土地储备分别为509万平方米、562万平方米、614万平方米、914万平方米、947万平方米，5年累计增长率为87.99%。

否认降价换取现金流

然而，大笔投资使其现金流承压巨大，新鸿基需要很强的资金运筹能力。

以上海为例，根据新鸿基在房产开发上3万港元/平方米的投资成本估算，新鸿基在华东区域独资的约200万平方米项目就需要600亿港元的资金。对此，邓维聪也曾承认，未来在项目上的投资力度确实相当大。

银行信贷至此成为给新鸿基输血的重要来源。有媒体报道称，为支持公司业务发展，新鸿基近几年展开了动辄几十亿甚至上百亿的银团贷款融资，包括汇丰银行、中国银行等都是其信贷行之一。新鸿基2011/2012年度中期业绩报告显示，截至2011年底，新鸿基借款总额为625.76亿元，扣除现金及银行存款，净负债额533.56亿元。新鸿基一年之后及两年以内，即需在2013年偿还的借款为72.71亿港元，而两年后及五年之内的借款则高达263.78亿港元，五年后的借款为102.18亿港元。

此外，由于内地房地产市场对高端物业调控力度较大，加上其他客观因素致使一些项目进展缓慢，给资金回笼造成一定压力。市面上还有声音称，新鸿基依靠降价销售换取现金流。“滨江凯旋门能在4个月不到的时间里卖出总共195套房源中的42套，和楼盘的销售价格不无关系。”薛建雄认为。据他介绍，虽然项目宣传时称均价在16万元/平方米，但实际成交数据却显示，没有一套房的成交单价超过14万元，绝大多数房源的成交均价在11万-12万元/平方米。邓维聪却予以否认，滨江凯旋门项目销售情况理想，且并未采取降价策略。不过他承认：“现在几乎每个企业都有资金上的压力，我们也有，但在租售并行的模式下，我们整体资金状况还算健康。”邓维聪亦透露，新鸿基地产的整体资金状况十分良好，始终保持低于20%的低负债率。