万柳地王生不逢时 中赫再当出头鸟

2012-07-26 04:06:53
国企对这一地王项目“兴趣索然”,在夺得地王之后“地产黑马”中赫置地也是烦恼不断。

本报记者 郭海飞 发自北京

高兴海稳稳地坐在第一排的“宝座”上,歪着头玩着智能手机,丝毫不受周围嘈杂与喧哗的影响。即使听到众多媒体记者不断拍照的“咔嚓”声,他也“懒”得抬一下头。

这位招商局地产(北京)有限公司(以下简称“招商地产” )的总经理,此刻正坐在北京市国土资源局土地交易大厅万柳地块的拍卖现场。而与他相对应的第一排的另一个“宝座”已空无一人,这或许缘于半个多小时前,另一大央企保利房地产(集团)股份有限公司(以下简称“保利地产” )的临时退出。

这是7月10日北京“万柳地王”拍卖现场出现的一幕,此前一直被看好的两大央企房地产公司的“消极”表现,甚至成为参与竞拍的其他国资背景企业的“风向标”。

参与竞拍的国企对这一地王项目“兴趣索然”的表现,使得万柳地王成为民企纷纷争抢的“香饽饽”,最后被以建豪宅而闻名的中赫置地有限公司(以下简称“中赫置地” )夺得。

在夺得地王之后,“地产黑马”中赫置地也是烦恼不断,在面临“推高房价”的指责之际,其在“人间天堂”苏州的另一豪宅项目,被媒体曝光拿地两年仍未开工。

烦恼的不光是中赫置地,在国务院总理温家宝重申“坚决落实房地产调控政策,绝不让房价‘反弹’”之际出现的北京“地王”,使得北京市国土资源局以及国土资源部与住房和城乡建设部也尴尬不已。上述有关部门人士在听到时代周报记者提到“万柳”两个字后,纷纷借口挂断电话。

央企集体“打酱油”

“本来就是一块翡翠,你总不能让它卖成白菜价吧?”一位不愿具名的人士向时代周报记者如此评论道。

他所评论的对象,正是北京新晋“地王”—万柳地块。该地块位于北京市海淀区,地处西北三四环之间,紧邻地铁、交通便利,且靠近中关村,毗邻北大、清华等名校。该区二手房万泉新新家园等小区售价达6万元/平方米,万城华府售价已超8万元/平方米。

坐拥黄金地段的万柳地块,总用地面积约3.9万平方米,规划建筑面积约7.8万平方米,用地性质为二类居住用地。万柳区域2008年以后基本无期房住宅用地供应,因此体量适中、地段绝佳、容积率低的该地块,甫一面世,便受到众多追捧。

6月19日,万柳地块正式开始网上报名和竞价,于7月3日截止网上报名,7月4日下午拍卖,挂牌起价达18.66亿元,楼面地价2.4万元/平方米。在挂牌之际,万柳地块便被视为北京“准地王”,一场围绕万柳地块的“暗战”也在如火如荼上演。

7月2日,万柳地块的网上报价变为18.96亿元,在报名截止日期的7月3日,报价次数更是突增至10次,价格达到19.56亿元。

然而,风云突变。7月3日晚,北京国土资源局突发公告,将万柳地块的出让日期改为7月10日。这一纸公告也将“万柳地王”的命运改变。

7月7日,温家宝总理对楼市调控表态:“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,促进房价合理回归,决不能让房价反弹,造成功亏一篑。”

7月10日,《人民日报》刊发《央企应推动楼市健康发展》一文,文中称:“如今参加万柳地块争夺的央企,虽然都被允许将房地产作为主业,但调控关键期,央企参与‘地王’争夺恐怕并不合时宜。”

当天下午2点42分,距离万柳地块拍卖不到一个小时之际,保利地产北京公司在其官方微博发布声明称,由于目前正值房地产调控关键时期,根据国家对房地产调控政策要求,保利地产正式退出与融创地产组成的联合体,不再参与万柳地块土地拍卖。

下午3点半,万科、中赫、懋源、龙湖、融创、中化方兴、中冶、华侨城、中建九龙仓联合体、招商地产等10家大型房企出现在拍卖现场,随即出现了文中开头描述的那一幕。

在整个竞拍过程中,五家央企都成了走过场的配角—招商地产和中建九龙仓联合体全程均未举牌,华侨城和中冶仅各举牌一次,央企中只有中化方兴参与了竞回购房面积的第二阶段,全程举牌也不过十数次,而素以“有觉悟”著称、拥有国资背景的万科也全程未举牌。

一位央企负责人对媒体表示,国资委都给央企传达不要拿地王的命令,如果拿地王,国资委将严格审查央企的资产负债比例,如果负债率过高,将控制其贷款。

万柳地块的争夺,也着实变成了民企争奇斗艳的舞台。第一轮由融创应价开始,报价突破20亿。激烈竞拍中,中赫、龙湖、融创、懋源竞争最为积极,经过46轮竞价后,懋源举牌到26.3亿竞价上限,转而进入竞回购房面积。

由于万科、招商、中建九龙仓联合体、中冶4家房企交牌退出第二轮竞争,参加回购房面积竞拍的企业由10家减少为6家,回购房竞拍从145轮进入白热化,成为中赫和融创的擂台战,两家企业交替举牌。

由于耗时长,主持人口干舌燥,不得不停下来多次喝水休息,在场外观战的媒体、开发商此时也躁动不已。“16400平方米,由中赫竞得!”主持人强调。经历了10次网上报价、46轮现场竞价及327轮配建回购房面积竞争,万柳地块最终被民企“黑马”—中赫收入囊中!去除回购影响,楼面价约4万元/平方米,溢价率达40%,北京新地王诞生!

中赫置地老总悄悄从后门溜走,虽最终被媒体“逮到”,但其却始终面带微笑一言不发,记者们也只好目送这位老总渐行渐远。随后中赫置地CEO孙鹏表示,在竞标之前已做过精细测算,对该项目只追求合理利润。

孙鹏称,“万柳地块的价格,并不能反映房地产市场的整体情况,只是北京区域市场的个别案例而已。”

融创中国董事长孙宏斌则在微博表示,“我们喜欢这块地,但我们从来没有志在必得的地块,合适就拿不合适就不拿,我们有我们的上限,我们有我们的纪律,必须遵守。”

“黑马”中赫的烦恼

“面粉价格涨了,面包价格能不涨吗?”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在微博称,万柳“地王”成为一个新拐点:房价止跌向上,地价止跌开涨,楼市成交量放大。

中原地产研究总监则表示,如业内预计,在高地价出台的首周,万柳核心区域二手房成交量达到了17套,而在6月最后一周,万柳二手房签约仅13套,成交量上涨了30%。

中赫置地正在面临着“推高房价”的指责,中赫集团有限公司(以下简称为“中赫集团” )媒体发言人刘峰向时代周报记者叫苦连天,希望媒体不要过多报道此事。此前,中赫置地就因创下中国房价最高纪录35万元/平方米的钓鱼台7号,被北京市住建委叫停、并开出罚单。

中赫置地成立于2005年,母公司中赫集团同年在北京创立,是一家专注于产业投资和战略投资的投资控股公司,以地产、矿业、互联网三个产业板块为主。中赫集团旗下地产企业除注册资本5亿元的中赫置地外,还有注册资本4亿元的北京新天朝来房地产开发有限公司,该公司正是“北纬40°”项目的最初拥有者,此外还有注册资本5000万的中赫置地投资控股有限公司,而中赫集团的注册资本仅1.17亿元。上述公司法人代表均是周金辉,此外其还注册了包括矿业、石油勘探、 国际贸易等在内的十几家公司,但幕后的真正老板尚未露面。

目前,中赫集团旗下的中赫矿业已在蒙古、哈萨克斯坦等中亚地区投资钼、铜、金等多种有色金属资源,旗下的中赫技术专注于电子商务和在线教育等互联网领域,已投资千品网和德智教育机构。中赫置地倾向于重点城市重点区域的高端地产项目开发和管理。迄今,中赫置地投资开发的代表项目包括北京市朝阳区“北纬40°”宜居精品住宅项目、海淀区“钓鱼台7号院”都市高端住宅项目、河北省唐山市商业核心新地标“新华贸”商业项目等。

此外,中赫置地已经将触角延伸到长三角地区。2011年10月25日,中赫置地在苏州获取了一个房地产项目,其官网称“为中赫置地进军苏州市场、布局长江三角洲地区迈出了坚实的第一步”。

苏州项目位于苏州市相城区盛泽湖旅游度假区内,占地539亩、容积率0.8,总建筑面积28.7万平方米。

该项目由中赫置地与安徽省高速公路控股集团有限公司(以下简称为“安徽高速公路” )共同合作,中赫置地为控股方。该项目也是2009年苏州相城的“地王”,经过80多个回合竞价后,被安徽高速公路旗下的地产公司以18.9亿元成功拿下,在当年苏州土地占地面积排行榜中位居第一,成交总价排第6位。

2010年12月28日,该地块案名正式确定为“盛泽园”。根据双方的合作协议,苏州项目将按照中赫置地的房地产开发模式,依据中赫置地多个项目的成功开发经验,结合苏州当地市场实际与项目自身特点精雕细琢。

根据拍卖成交结果来看,盛泽园的成交楼板价为6575元/平方米。据了解,在离盛泽园不远的泰和郡,在2011年8月拍卖的成交楼板价仅为2586元/平方米。(下转B10)
 
如此高的溢价率,或许成为“盛泽园”在拿地两年后仍未动工的原因,也给了中赫置地介入的机会。

7月15日,有媒体报道称,该项目至今仍未动工。“去年,盛泽园好像更换了合作投资商,项目就一直搁置了。”知情人高女士向媒体透露。而更换后的合作投资商正是中赫置地,盛泽园相关负责人张先生向媒体称,“预计在今年下半年动工。”

时代周报记者向刘峰求证该项目目前进展情况,但是他表示“不太清楚”,建议时代周报记者向孙鹏了解。中赫置地前台工作人员答应向孙鹏秘书转达采访要求,但截至发稿时为止,时代周报记者尚未收到中赫置地的任何回复。

推出时间可能不合适

目前,依照国土资源部规定,北京市政府、北京市国土资源局已经向国土资源部报备了万柳地块的相关交易和价格情况。

在万柳地块交易完成后,国务院也通过相关渠道对万柳地块的交易和成交情况进行了了解。

“万柳地王”的后遗症正在显现,各方面临的压力也开始加大。

有媒体报道称,北京市国土资源局向国土资源部报备的内容包括,地块基本条件、报价竞价情况、交易规则、土地竞买合理上限价格、预估楼面成本价格等。

在十分敏感的楼面成本价一项,北京市上报的价格区间约在35000元/平方米。但北京市国土资源局和其下属的土地储备中心向社会通报的万柳地块的楼面成本价约为33000元/平方米,低于向国土资源部报备的价格。

对此,北京市国土资源局新闻办公室栾鹏表示,自己并不清楚报备的情况。

国土资源部内部人士则向时代周报记者证实,万柳地块的交易情况确实已经向国土资源部报备,但是国土资源部并不一定会进行调查。

“因为溢价率超过50%的土地,才有可能接受调查,万柳地块40%的溢价率,并没有超过这一标准,所以我们不一定会进行调查。”该人士称。

对于“万柳地王”对后市可能产生的影响,该人士拒绝置评,仅表示国土资源部将会严格执行中央宏观调控政策,不会有任何放松。

住建部政策研究中心原主任陈淮则称“自己不清楚”,便匆忙挂断电话。

根据北京中原地产顾问有限公司的统计,今年上半年,北京共出让72块土地,土地出让金总额144.88亿元,同比减少55.9%。

这也是自2008年5年以来同期的最低值,土地出让金收入的大幅减少,加强了地方政府推动土地市场的动力。

对于“万柳地王”最终的交易情况,北京市海淀区政府表示,为改善该地区环境,解决民生问题,2011年海淀区政府启动了六郎庄村的搬迁整治工作,整个搬迁整治面积共53万平方米,需搬迁六郎庄村村民5200人,拆迁住宅及非住宅面积43万平方米。

“因重点村改造项目自身难以实现资金平衡,万柳地区居住用地项目被确定为六郎庄搬迁平衡资金用地,该用地入市交易后的可支配收益将全部用于六郎庄村的搬迁整治工作。”

在调控的敏感时期,地王的出现并不是中央想看到的,保利地产的临阵退缩,以及央企的集体“打酱油”,都充分说明了中央调控的决心。上述国土资源部人士也表示,万柳地块推出的时间可能并不合适。

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