调控受益者九龙仓:借绿城抢攻长三角

2012-06-28 05:28:10
抄底土地市场或收购优质项目是众多港企普遍选择,唯独九龙仓选择股权投资内地房企。

本报记者 黄蒂娟 发自深圳

港资老牌房地产企业九龙仓集团有限公司(00004.HK,以下简称“九龙仓”)入股债务危机中的绿城中国控股有限公司,是一个出乎市场意料的交易。

6月15日绿城发布的公告显示,随着此次交易的完成,九龙仓持有绿城24.6%的股份,成为绿城的第二大股东,并获得绿城非执行董事和投资委员会两个席位。

根据合作协议,此外,九龙仓还将认购本金为25.5亿港元的可换股证券,初始兑换价为每股7.4港元。但承诺,九龙仓在3年内不可以将该批可转换证券换股,但在第4年之后可以转股,届时一旦转股,九龙仓将持有绿城大约35.13%股权,成为绿城第一大股东。

变数难料。绿城有可能在3年内赎回这一笔可转换债,江山不用易主。而九龙仓也有可能成为这家内地房企的控股人。在这场交易里,九龙仓是不是赢家,言之尚早。

近年,九龙仓在内地市场进取,有着“大干一场”的姿态。但在进入内地的前期,仍是选择较为稳妥的方式来迈步子,即选择与内地房企合作的开发模式。此番大动作介入绿城的股权架构,有别于过去的发展模式,让市场感到意外。

昔日九龙仓集团主席吴光正旗下的会德丰系因为过于经营稳健,曾被港人戏称该系列公司是“不动如山”,也导致其股价表现比起其他蓝筹股有所折让。但自2007年开始,吴光正加大对内地投资以来,九龙仓是出手大笔、扩张迅速,是近年来进入内地市场的港资房企当中较为活跃的一个。

倚仗中国的发展热潮,在2010年时,九龙仓取得自其成立125 周年以来的最高利润纪录358亿港元。这家港资老牌企业也因将经营重心倾斜至内地市场,而重焕新生。

尽管这次交易,让身处危机中的绿城得救,九龙仓也以一个较为便宜的代价当了一回“英雄救美”,但此次入股内地房企,使得九龙仓的内地发展策略呈现出一个复杂的局面—是作为单纯的股权投资,还是要有意改变业务组合,变身为一家内地房企股权投资基金,让市场看不清。

借力绿城发展住宅

自对外宣布入股绿城的消息后,市场对于这项交易并不看好,九龙仓的股价表现为受压。在市场看来,入股绿城虽然“便宜”,但九龙仓因此而使得自身净负债比例上升。  

而除了入股绿城,九龙仓近期还获香港政府批出的海运大厦地段租约,可续期21年但须补交地价79亿元。海运大厦能否成功续约,关系到九龙仓的盈利和资产净值,也会对海港城的运营造成影响。据资料显示,这两宗大额交易,九龙仓一共耗资130亿元。

瑞银针对此项交易发表报告指出,对九龙仓收购一家如此高负债的房企感到困惑,如果将绿城的负债计入,预计九龙仓的负债比率将会由28%升至33%。毫无疑问,该两项投资将增加九龙仓的资产负债表风险。

虽然在今年3月的年报发布会上,九龙仓的高层对外透露手头上仍有300亿现金(部分为人民币),但九龙仓在内地的多个发展项目都需要耗费大量的资金,如成都海港城项目、与新鸿基等合作的ICC(国际商会)项目,还有目前计划在建的6个国际金融中心项目。

因此,除非九龙仓的住宅项目的资金回笼得以加快,其资金流并非如其所称那样乐观。那么,九龙仓为什么会在市场环境和自身都并非那么理想的情况下选择绿城?

“虽然绿城在自身财务管理水平不佳,但是多年的品牌经营非常不错,尤其是其高端住宅方面。九龙仓入股后,完全可以借助绿城这个平台来拓展自身在内地的住宅业务。”海通证券(香港)的一位地产分析师向时代周报记者指出,相比商业地产,九龙仓在内地的住宅业务相对较弱,进入内地后,大部分是选择与别人合作的开发模式。

其中,与九龙仓合作最多的要数招商地产,在2007年进入初期,招商地产和九龙仓也曾有3次联手拿地的纪录,分别拿下了苏州工业园、佛山魁奇路和南京仙林地块(后放弃对该项目投资),3幅地块双方各占50%股权。

此后,九龙仓以33.85亿港元,以换取联营公司会德丰地产在佛山的4个项目持有权益。据公告显示,本次交易主要涉及4个项目,皆是与招商地产合作获取及开发。

根据资料显示,在两者合作开发的项目中,九龙仓主要负责财务和资金方面,而项目的开发、建造、推广等则主要由招商来运作。如此可见,九龙仓擅长资本运作,但对于在内地地产项目的具体开发,仍显得非常“谦虚”。

对于此次入股,九龙仓副总吴天海也说过,之所以选择股权投资而不是购买项目,还是因为看好绿城的团队。从双方协议中约定的一点,便可见一斑—即从第一批新股认购完成起为期5年,宋卫平及寿柏年必须作为董事及高级管理层向绿城提供服务,如果离职,将不受2年限售协定的约束。

近年来,绿城专注经营高端住宅,品牌也是有口皆碑。目前,绿城住宅产品类型不断丰富和完善,已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业等较为多元化的产品系列组合。

宋卫平带领下的绿城,在住宅开发经验、渠道资源以及对中高端客户市场的把握方面,对于九龙仓自身在内地拓展住宅业务的作用是不言而喻的。

进军内地市场显得很“急”

作为最后一家进入内地的香港房企,九龙仓这些年在内地的发展可以用“突飞猛进”来形容。

自吴光正开始将地产业务的经营重心倾斜至内地市场以来,提出中期目标,提升内地业务资产占到集团总营业资产的50%。

近5年来,虽然内地楼市经历了两轮的调控,但九龙仓一直保持着快速的扩张。至2011年底,九龙仓的内地业务占集团资产的比例已经提升至40%。

目前,九龙仓在内地的土地储备约1240万平方米,包括分布在13个城市、超过200万平方米的投资物业及超过1000万平方米的住宅地产发展项目。

有地产资深人士向时代周报记者指出,九龙仓与绿城合作的另外一个考虑,应是未来或能够推进九龙仓的长三角区域的发展策略。2011年时,九龙仓高管曾对外表示,在未来的内地投资中,九龙仓将集中投资长三角地区,包括上海、杭州、浙江、无锡等城市。

而浙江一带是绿城的大本营,开发覆盖省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水等城市。此外,绿城在北京、上海、天津、长沙等城市均有较为成熟的布局。至2011年底,绿城在国内50多个城市落点,土地储备面积达4098万平方米。

虽然慢于其他港企,但九龙仓在华东、华西区域的布局,甚至比早已入内地市场多年的和记黄埔、新鸿基等还要更多。

输在起跑线上的九龙仓,在进军内地市场也显得很“急”,不同于其过往在港人眼中“不动如山”的稳健风格,不顾市场形势的大举拿地也曾受到过市场的质疑。

仅在2007年,九龙仓就为拿地耗资279.46亿元人民币,土地储备由464.5万平方米跃升到超过800万平方米。但随后内地楼市进入调整期,大量高价地贬值,九龙仓为数幅地块计提了跌价准备。

上述提到的九龙仓和招商地产联手以24.1亿元的高价,拿下的南京“地王”仙林地块,但最后却因“没赚头”不得不撤销这项投资。

刚从上一轮缓过来,进入2009年9月,九龙仓又大举在重庆、杭州、成都、天津等城市频频拿地,全年用于拿地的资金超过100亿元。

港企再成调控受益者

此番九龙仓收购绿城股权,人们再次关注的是,港企再次成为本轮房地产调控的受益者。

2010年,九龙仓的联营公司会德丰地产完成了私有化,将全面退出中国内地的房地产业务,而九龙仓成为该集团唯一深耕内地的房地产公司。同时,通过收购会德丰地产在内地的项目,将填补九龙仓在华南市场布局的空白。

当时已有市场分析指,会德丰地产退市的原因与九龙仓在国内的发展有莫大关系。九龙仓在内地发展面临较大的资金需求,私有化可以弥补其于2007、2009年在内地大幅拿地所带来的资金缺口。长远来看,私有化会德丰地产将会进一步集中会德丰的财务资源,以支持九龙仓的发展需求。

九龙仓的管理层就私有化做出过这样的回应,私有化之后使得集团的资金调配变容易了,资金调配的灵活性增强,给集团发展增加更多的机会。从会德丰的私有化便可以看出,九龙仓加码内地市场的决心。

此番的行业调整,众多实力雄厚的港资房企再次成为受益者,九龙仓也是其中之一。借逆势扩张,抄底土地市场或者收购优质项目,是众多港企的普遍选择。唯独九龙仓选择了股权投资内房企,这种有别于其过往的发展模式,是不是一种更好的获利方式,目前谁也无法下定论。

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